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我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，您好，我比较看重学区，目前主城区的房子考虑不了，只能把范围缩小在普陀区，虽然这里目前有点破，但是我觉得以后应该也会发展起来的，觉得长寿区如何？

沪叔：你好，长寿区位于普陀区内环，毗邻上海静安寺板块，地理位置不错，目前虽然在楼市中表现一般，但未来发展前景可以期待。在交通上，长寿路板块轨道交通网络密集，出行便利，与热门板块连通性强，能依靠便利的地铁享受到其他板块的资源。在医疗上，板块医疗资源丰富。在教育上，板块教育实力较强，还有学区规划，未来将受到不错的利好。在商业上，长寿路板块社区商业配套丰富，能够满足居民日常需求，还可以享受到周边静安区的优质配套。如果看重学区的话，一些70年产权的酒店式公寓，也可以考虑。板块居住环境优越，城市界面较好，绿化率也较高，多为次新房，比较宜居。长寿路板块中最佳推荐详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，再请教一下，浦发虹湾、大华紫樾、建发熙和相比，您觉得应该选哪个？这几年先考虑投资属性，等过几年再考虑养老属性。

沪叔：你好，大华紫樾府好点，地铁通盘，王港，刘行都不是地铁盘，从未来增益和拖手来说，可能各自版块都均带势能，但外环和近郊的新盘依赖地铁。

提问：沪叔，你好，名下有套自住房，计划买二套房，预算在1500万，看了愚源名邸和中山学林苑，这两小区优缺点如何呢？

沪叔：你好，中山学林苑地段不错，交通便利，有2、3、44号线三条轨交环绕，配套丰富，400米直达中山公园，和愚园路一小（第一梯队市重点）相距304米，周边还有延安初中、市三女初等学校，未来发展前景不错；愚源名邸是个旧改项目，周边城市界面一般，前面后面都是老公房环绕，但是地段是很好，在内环内，商圈发达，中学是延安中学，小学也是愚园路第一小学。

提问：沪叔，你好，你好呀，小孩子外地过来读初中，预算250-300，二手房可以买哪里上学？

沪叔：上海二手房市场过去常年保持低存量和高成交量，要知道买房、卖房是低频交易，对大部分人来说，几年和几十年才买一套，而二手房买卖核心在于线下房源，让你自己去找房源就是劳心劳力，压榨你的每一分潜力，二手房想获得收益最大化有这四点：抓住买房时机，上一轮小周期上海涨幅大概在30%，现在房地产周期再一次卷土重来，时刻准备着；选对板块，板块里前20%的小区里前20%的房子，都不要轻易错过。选对就比其他板块更多涨幅，其他几点详见知识星球内部。你现在这200w+现金预算建议打新不要积分的郊区新盘有一定投资意义的，比如当下的滴水湖倒挂新盘，或者车墩金地的盘，也可以考虑250w买一个外环边的楼梯房作投资。具体更多见知识星球。

提问：沪叔，你好，我现在有一套房子1500万左右，买了二年多一点，有200万贷款。我手上目前有350万积蓄，就想在做个投资，我想买市区黄埔静安的小房子 500万左右的 首付350万，不知道这个投资是否合适，想咨询下，还是说，在等两年，我把目前住的卖掉，合着钱一起买一套2500万左右的房子？还是有其他什么建议？感谢，另外黄浦区的老房子，房价差不多500万左右，租出去租金差不多9000 ，地铁近，一般学校 这种房子投资价值不大？还有如果是 350万首付建议买哪里呢？

沪叔：你好，1.建议可以等两年。受政策影响，短期内上海房价波动不会特别大，买房卖房的过程有税费中介费等成本。受上海新房积分政策影响，如果5年内没有购房记录、上海名下无房的话积分高一些，有可能选到性价比比较高的新房

2.至于买黄埔老房子，看你持有周期，如果考虑5年的周期，没问题，可以考虑，因为上海的市场基本上5年会有一个周期，租金回报率也还可以，可以抵膨胀、撬杠杆。如果你短期内考虑置换的话，就不太建议了。

3.按照现在三价合一的政策，我们考虑二手房的话，首付350万，总价可以考虑430万左右的房子。考虑市区的话静安、徐汇、黄浦这种老牌市区的内环位置优先考虑，避开这些区域的学区板块。

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