9月5日，我们对上海新房市场进行了调研，主要集中在青浦和松江等近郊区市场。相关调研和判断分析如下。

1、总体市场情况

当前上海新房交易市场确实处于活跃和复苏态势，且部分数据好于预期。1）销售人员反馈的情况是，京沪两地周五出政策后，周末两天看房量明显增加，甚至部分售楼处非常拥挤，说明市场意愿非常强。而且即便是周一和周二，按照过去工作日的情况，看房和认购情况是不好的，但现在工作日看房情况也不错。2）从签约情况看，部分项目比正常的上涨了400%的交易水平。一些项目过去单日销售最多1-2套。但是现在单日销售可以超过10套，即增加了4倍左右的水平。至少从销售人员的分析看，确实认房不认贷政策后，认购意愿很强。部分售楼处的停车位都比较拥挤，甚至案场保安都提示随意停车会被贴交警罚单。3）从买房的群体来说，主要还是一些刚需客。此刻刚需客本身还是需要购房，现在政策放松，购房成本降低，购房意愿也明显增强。4）营销方面，总体上还是传统思路和打法，即介绍房企品质、交通区位、户型设计、地铁配套等。部分也还是会承诺首付方面可以给点小优惠，以吸引购房者。当然购房者也会做楼盘对比，因为一些项目最近都在加快销售，一些项目一对比，性价比差异还是比较大的。另外，部分渠道和销售甚至鼓励大家工作日看房，因为可以预见接下来的周末看房数量会比较多。另外一些重点中介机构都驻场办理贷款和相关服务。

2、定价策略

当前房价的问题也颇受市场关注。1）各售楼处普遍都提及了房价方面的一个观点，即折扣确实要收回，最多在新政出台的这一周会维持，接下来后续会收回。但是从激活认购意愿来说，也从购房者希望讨价还价的角度出发，大概会给3%左右的价格折扣。2）从项目的定价来说，上海目前的情况是，中小套型的房价反而比较低，而中大户型或者说120平方米以上的房源价格反而高。其原因是，上海这几年都是提倡70/90政策的，很多项目中小户型反而多，而改善型的户型少，所以大户型的房价反而会贵一点。根据一房一价的数据，大概每平方米会贵5000元左右，或者贵10%左右。

3、楼盘交付情况

目前很多项目的楼盘交付时间大概都在2025年的下半年。1）总体上很多在售项目确实提倡了保交楼的工作，甚至都会在案场摆上“保交楼重点支持楼盘”的名称，以明确项目不会烂尾。2）从楼盘的实际情况看，部分项目也进入到竣工封顶的关键阶段，所以“可见即可得”的效果比较好。3）从时间上看，为了让购房者加快购房，也采取了一个常见的术语，即“楼盘都是在2025年下半年交付的，但这个是合同规定，我们项目基本上都会提前交付”。4）上海普遍都是采取了精装修的交付方式。举例来说，客厅、卧室、厨房、卫生间等都有非常完备的配套，交付即可使用。购房者交付钥匙后，如厨房只需要采购一只冰箱，其他的基本上无需添加。

4、市场对比

此次调研也关注到一二手房的差异问题。关于这个问题相关销售人员给出了分析。1）二手房的认购太麻烦了，税费太高，还有各种中介费。所以大家购房方面，还是比较倾向于买新房。我们认为，确实现在一些新房买起来也方便，流程也清晰。2）现在一手房的教育配套都不错。案场人员表示，现在不能承诺房源是有学区学位的。但是也会暗示，周边就这么一座小学。同时很多都会强调，现在都强调“九年制学校”，即直接解决了小学到中学的一条龙教育问题。当然部分项目也会强调国际学校资源等，以增加项目的吸引力。

5、趋势判断

总体上感受上说，目前市场情绪确实拉动起来了。1）主要原因还是在于，购房者的首付比例大幅降低了。这方面不光是一些改善型的客户，一些在上海工作学习的年轻人，过去在外地老家有房，在上海购房的首付比例比较高，要70%左右，而现在直接变为35%了。买房方面也可以有更加从容的挑选空间了。2）关键还是因为市场需求其实还是有的。对于买房的需求依然是强劲的，购房者对于上海市场的信心也还是很充足的。3）目前观察到，一些房东也在挂牌加快卖房，目的是为了换房，也愿意降价。所以我们预计，现在二手房挂牌的数据，还没有完全体现在交易数据上。后续二手房消化后，会有第二波购房需求，即换房需求。4）现在一些待解决的问题包括，一些房源是在认房不认贷前推出的，此类房源后续如何适用认房不认贷规则，还需要调整和讨论；公积金方面的认房不认贷方面的内容优化，是当前各地关注的；其他一些兄弟城市都在积极观察北京和上海的市场表现，以此来预测相关城市认房不认贷的政策效果。5）一些改善型需求的客户，都提及了“让父母帮忙带娃”的考虑，即需要增加一个卧室的空间等，所以还是有比较强的购房需求的。

6、总结判断

通过对当前上海房地产政策的分析以及销售市场的调研情况看，我们认为，政策取得了积极的效果，且后续市场良好发展态势会延续。1）认房不认贷政策直接降低了购房首付成本，极大地降低了入市的门槛、提高了购房的能力。所以看房的意愿提高了、交易的频率也加快了。售楼处等直观感受上，确实感受到市场的回暖。2）京沪两地近期楼市复苏，对于全国市场有非常好的启发。各地近期都在积极出台认房不认贷政策，大家都在以京沪两地做参考，以研判后续市场走势。3）“量升价稳、预期向好”是金九银十的重要特征，同时这波行情会持续，充分体现了各类购房政策积极到位、效果显现的导向，市场情绪也总体上处于积极乐观的一面。