用微信扫码二维码

分享至好友和朋友圈

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，家住静安，想在江宁路买套房投资，妻子看好前滩，想买前滩的房子，比较纠结不知道该怎么选，请问一下投资买哪里比较好？老静安的江宁路板块的发展前景真的不如前滩吗？

沪叔：你好，江宁路有CAZ规划，未来将会承担更多的城市功能，偏居住，城市界面好。配套上，教育上有静教院，医疗上有三甲和二乙医院，交通上有7号线，到13号线和2号线也方便，商业上能与相邻区域共享资源，文化底蕴浓厚。

不过江宁路劣势在于城市界面老旧，老公房多，宜居的好房子少，好一点的静安豪景苑、静安枫景苑，有学区，绿化与户型都不错，但容积率高，并不完美，其他小区问题更多。

对比大宁，大宁产业有规模，产业集中，江宁的产业稀疏分布，居住属性难改，静教院学区对应的小区品质不高，前滩情况与之类似，但相比前滩，江宁水分更少。总的来说，江宁有发展前景，并且有发展机会，选择它比选择其他区域更稳妥。如果投资，优先考虑知识星球内部推荐的板块。

提问：你好，南翔古镇这个区域如何？看的海伦堡得，在德园路

沪叔：你好，南翔分5个版块，印象城，东社区，银翔湖，古镇和云翔湖工业区，海伦堡产品可以的，这个地方开出来起码也要6w，缺点就是没有地铁，周边配套陈旧被老楼梯房包围，海伦堡有79两房基本470左右能买，不过这些盘也不一定能通过35%首付比，几年疫情，银行压钱，开发商也贷不到多少，所以要求消费者付的多呀

提问：沪叔您好，看了您许多的文章感觉您的分析非常到位。我在上海疫情前交了10万定金准备购入彭浦新村共和新路离幸福心苑离地铁一号线6分钟路程的一套94年建成但是刚刚安装了电梯的六楼41平米的小户型。但是因为我长年居住在国外，因为上海的疫情这个小区的管理方式和配套设施让我开始犹豫，我想请教一下沪叔，如果做为投资，这套房是否值得入？总价在255万，谢谢您的宝贵时间在共和新路3650弄幸福新苑刚安装了电梯。

沪叔：你好，彭浦新村作为上世纪70年代起的闸北工人新村，主要为现在的大宁，永和，彭浦的各类工厂工人提供住所，居住的地方，房龄基本在25-40年之间，没有推土重来或者城中旧改的机会，都是近些年的老小区翻新+设施重建，区内居住的江苏苏北一带，上海本地动迁的老人居多，消费力相对薄弱，版面在2020楼市中表现也仅有10%不到的增益，连大盘的18%的收益都没有跟上。当下国内的住宅市场，从投资的角度上，主要是择优地段和产品，能否有结果取决于地段和房子本身的增益，住宅租金回报率这项数值最高2%没有太多的投资参考价值。现在上海的老破小房价普遍在300万到500万之间，而这个价格也不低了，很多新上海人在经历了这次疫情事情之后，会把房子的居住属性给更看重一些，老破小的居住属性那么差，自然价格也就比较难涨了。老破小选择详见知识星球内部。

提问：沪叔你好！我和女朋友准备结婚买房，首付可以拿出550万，但因为现在政策原因，而且之前有过买房贷款记录，所以二手房只能买到700万左右，如果是新房可以买到800万左右（有70分积分）。女朋友在陆家嘴上班，我在金桥上班，考虑到之后之后有小孩，而且小孩上学可能会置换，所以希望能买比较有增值空间2000年后的三室。1.目前在金桥，三林，北蔡和杨思板块（杨思的话可能买两房）之间纠结（也考虑到通勤时间），想听一下沪叔的建议。2.新房的话仁虹金桥世纪和融创未来金融城沪叔觉得怎么样？哪个未来更有升值空间？3.一季度有没有其他适合新盘推荐呀？谢谢！

沪叔：你好，1.2000年后的三房，短期持有，二手房，700万可以考虑北蔡杨思两房，金桥和三林动迁的三房，考虑升值，金桥本身副中心规划，三林有东方体育中心前滩商务区，杨思目前靠着前滩，北蔡靠着世博，花木，张江，这四个板块都挺好的，但是考虑短期持有，最好是交通方便的商品房小区好一些，五年后也好出手，北蔡的商品房选择性会多一些。

2.浦开仁虹金桥世纪，上期均价7.02万，积分78.06分，你的积分70，这个项目作为金桥为数不多的新房，品质不错，未来附近还有崇明线。

未来金融城目前这边靠近创新中路地铁站，整体配套不是特别完善，周边有一些冷清，目前张江科学城向南发展，目前13D-02地块正在认筹，均价6.8万，这个板块在逐步打造一个商品房社区，升值的话目前仁虹好一些。

3.800万预算买新房，一季度，主要看你这个对通勤的要求时间，高行和唐镇都有项目，具体需要知道你买房需求。

提问：沪叔，你好，预算2300万在上海买什么房子呢？是买新天地翠湖的两房还是紫竹半岛的兰香湖壹号四房？

沪叔：你好，要明白其实买翠湖的群体肯定看不上兰香湖的地段，买兰香湖的群体也不愿意住在市区，所以说各走各路，各选各房。先说一下兰香湖壹号，这个房子其实户型面积在两百三到两百七，清一色的大平层，可以说是上海楼市中非常少见的纯粹的豪宅社区，因为没有最低门槛，基本上都是土豪才买，这也保证了绝对的高净值的一个圈层。这个项目其实是依托于本地人和紫竹产业园，属于脱离市区独立发展的内生型的一个区域。内生型区域有一个特点，客户都是来自于本地人或者是紫竹上班的高管，绝版的汉江的风景。这个楼盘当时开盘的时候，开发商是要求一次性付款。

提问：沪叔，你好，上海本地人，已婚家庭，名下有一套房子，现在还有购房资格打算买一套房子投资，有没有推荐的板块啊？上海房价这么高，可以先去强一点的二线城市买房，到时候再置换上海的房子吗？

沪叔：你好，上海二套房投资的话建议看看大虹桥辐射区的房子，像泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方的房子都还不错，浦江镇、顾村的房子也有一定的潜力。一般来说，在上海的购房压力都比较大，不少人会考虑先在强二线城市买房再置换上海。理论上来讲，这样操作是可行的。不过，还要考虑一些现实的因素。二线城市的价格波动会更大，非常强调买入时机，比较适合高手去淘金。相比较而言，一线城市的房价更加稳定，投资者可以加杠杆，一提高负债率的方式来提高净投入的汇报。还有一个重要问题是，二线城市的总价比较低，因此收益回报都比较小。

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.