全面盘点上海商业分布,各区间的差异竟然这么大(上) |
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用微信扫码二维码 分享至好友和朋友圈 提起上海,大家第一印象是繁华,而繁华首先就体现在商业上。 环线整理了全上海2万方以上的商业体,共计收录项目543个,建筑面积高达3764万方。 其中已开业项目459个,待开业项目84个。 如果一个周末逛一个商场,全看完需要9年,这9年间不知又有多少新商场开业。所以对于普通市民而言,上海的商场是逛不完的。 不过这些商场在各区域间分布很不均衡,给我们提供了区域分析的另一视角。 上海各区面积、人口本身相差很大,看总数据其实意义不大。 人口大区浦东、闵行自然排在前面,市区在体量上并不占优势。 不过值得注意的是,五大新城嘉、青、松发展相对均衡,奉贤明显掉队,与金山、崇明这样的远郊归为一档。 我们算了一下人均数据,结论就更有意思一些。 01 名不副实的杨浦 与民间印象反差最大的是杨浦区。 虽说坐拥五角场这个一线商圈,杨浦的人均商场面积仍旧市区倒数。 即使是被大家认为资源匮乏的普陀,也高出杨浦不少。 杨浦的主要问题是,五角场实在太强,巨大的虹吸效应下其他片区很难形成规模商业。 杨浦区商场面积总计136.7万方,仅五角场就占了64.2万方,即,几乎一半的商业都在五角场。 我们对商场类型进行了简单分类:社区商场指的是辐射周边一公里居民的中小商业体,通常以餐饮、连锁超市、日用百货为主。 大众商场指的是辐射范围2公里以上的现代化shopping mall,根据体量不同分为ABC三类,分别对应20万方以上、10-20万方、10万方以下。 如果只看大众商场,杨浦区总体量91.1万方,五角场一个区域就达到54.6万方,占比高达60%。 五角场向我们诠释了什么是大树底下不长草。 当然杨浦区也在解决这个问题,规划了东外滩解决五角场一家独大的问题,也借助东外滩引领全区商业的升级。 无奈东外滩发展不顺,20年间仅开业一个渔人码头,至今也门前冷落,2020年后更是有不少主力店铺倒闭。 02 异军突起的闵行 另一个有意思的现象是,闵行竟然超过了徐汇。 徐家汇固然繁华,不过作为第一批副中心,当初的规划体量都不是很大,标杆恒隆广场也仅13万方。 而闵行的商圈普遍开发较晚,定位不如徐家汇高,体量却不断超越。 体量上超过港汇的项目,闵行有9个之多,总体量自然占据优势。 同时,作为新晋主城区,闵行以发展均衡见长,近些年商业体遍地开花。 尤其是万达集团,对闵行的商业发展提供了不少帮助,原本是商业荒漠的马桥、浦江都有了自己的社区中心。 虽说闵行之前是郊区,商业遍地开花后到处都没有拉后腿。 第三个原因当然是大虹桥的带动。 大虹桥涉及到长宁、闵行、青浦、嘉定四个区,目前受带动最大的却是闵行。 长宁自身发展就很均衡,临空园区贡献了大虹桥近40%的产值。不过这里原本就发达,称不上受益。 原先的大虹桥核心区位于闵行,所以落地的商业项目,诸如龙湖虹桥天街、虹桥天地、良华购物广场、虹桥丽宝乐园、金臣联美虹桥汇,统统算进了闵行业绩。 现在前湾又到了发展风口,马上落地的前湾印象城等,将进一步提高闵行的商业地位。 如此均衡的发展,真对得起主城区三个字。 不过闵行也有自身的问题,商场体量虽多、分布虽然均衡,却高度同质化,大部分只服务三公里内的本区居民。 像徐家汇港汇恒隆广场、美罗城这样辐射全市的商业,闵行目前还看不到。 03 商业王者黄浦区 几乎任何一次历史变动,黄浦都是受益方,直接结果就是:黄浦区的人均商业面积,独一档。 建国前黄浦就是商业中心,外滩、南京路声名远播。 建国后有三条主要商业街:南京路、淮海路、四川北路,经过区域合并,前两条街都被黄浦收下。 收了南市区后,有了大片空地,又进行了新一轮的商业建设。 所以我们可以看到,黄浦区的商业体不仅数量多,种类也多。 这里不仅有日月光这样的大体量平民商场,也有K11这样的地标性中高端商场,同时又有不少面向外地游客的商业类型。 游客型商业,只有在黄浦才能形成规模。 而且杨浦发展并未停止,规模化商场就有4个在建,总体量高达42万方。 新世界K11毫无疑问将成为黄浦区的另一地标,进一步夯实商业中心地位。 前几天看到有网友分析,K11将落户浦东金桥。其实金桥规划的是K11的副线select,K11 select在天津、武汉早有布局,根据业态类型判断,定位低了许多。 董家渡的绿地外滩中心又是一个地标,引领黄浦向东发展。 不过黄浦的商业并不是居民私有,大量商业体的服务对象是全市居民。 04 以质取胜的静安 静安区合并闸北后,一切平均指标都被拉低。 按照合并前的数据可以粗略得出,原静安区的土地上居住人口占比21.7%左右,即,21万人左右。 而原静安区的商场有76.23万平,这样算一下平均,老静安的人均商业面积达到3.6平米,超越黄浦。 不过即使合并了闸北,也不影响静安的全市影响力,因为静安已经奠定了中高端的地位。 静安区的恒隆广场一直是奢侈品旗舰,与陆家嘴的国金中心并称东西双雄。 嘉里中心、太古汇、久光主打轻奢,在郊区商场的围追堵截中走出了一体差异化道路。 目前有中高端商场分布区域还有陆家嘴、徐家汇、长宁虹桥、前滩,不过这四个片区基本靠一家商场撑起。 比如徐家汇的港汇、长宁虹桥的尚嘉中心,整体仍旧以大众化商业为主。 在这个角度讲,静安区的商场定位,全市独一档。 05 悄然惊艳的虹口 四川北路没落后,虹口的商业地位开始下滑。 虹口下滑的同时,杨浦五角场却在大兴土木,虹口人民无奈之下也只能来五角场凑热闹。 后来北外滩重新启动,白玉兰广场入市,而杨浦东外滩却不顺利。 去年太阳宫、来福士入市,虹口商业上已经超过杨浦,正式扳回一局。 所以我们看到虹口的商业有明显的断层,一类是十几年前的社区商场,一类是近两年上市的现代化标杆,中间只有一个凯德虹口做过渡。 接下来虹口的发展主力依旧是南侧的北外滩街道,向北过了瑞虹新城后,商业上整体依旧匮乏。 06 华而不实的普陀 很意外,普陀的人均数据超过了浦东、杨浦。 而且20万方以上的旗舰商场,上海一共9家,普陀就占了2家。 上海20万方以上商场明细 看起来很优秀,不过普陀人民依旧抱怨商业匮乏,是怎么回事? 与虹口一样,问题出在商业结构不合理。 普陀商业面积共计172.64万方,社区型商业就占了57万方,占比超过33%。 而全市范围内,社区型商业占比仅25%。 前面提到过,社区型商业指的是以餐饮、超市、百货为主,服务半径1公里的小型商业。这类商业10多年前是主流,如今已经明显不够用。 这样的商业目的性太强,而当下商场不仅是一个购物场所,更多的是休闲、社交、亲子活动的聚集地。 而普陀的现代化商场,仅环球港、长风大悦城、近铁城市广场较具规模,118广场冷冷清清,百联中环业态偏老。 仅前面这三个商场,很难辐射到全体居民。 所以桃浦、长征、甘泉宜川、光新、万里等大型居民区,很难找到合适的公共活动中心。 这样的商场分布,与闵行的均衡形成明显对比。 贵为市区,长征居民住着10万/平的商品房,2公里以内却只能够得到金沙和美广场。 而闵行马桥、浦江的居民,至少能有万达广场可以指望。 真如商业崛起后,万里、光新将有一定提升,其他区域还有不少的路要走。 五大新城、浦东新区的商业盘点,敬请期待下篇:《全面盘点上海商业分布,各区间的差异竟然这么大(中)》 - 环二文章合辑- 以上为正文 编辑∣环线咨询 ©本文版权归“环线房产咨询”所有 部分图片来自网络 特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。 Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services. /阅读下一篇/ 返回网易首页 下载网易新闻客户端 |
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