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提问：新人首问：广叔好，我在番禺长隆旁边的南国奥林匹克花园有一套投资房，楼体是没有电梯的那种5层楼，我的是在三楼，房子总面积110平米三房，17年买的当时价格是325万，单价2万9千多，一直在出租中，租金4000左右，这几年见南国奥园的房价一直没什么变化，想请教一下是继续持有收租等待长隆附近发展起来好还是卖掉在天河供一套小点的房子升值潜力好一些。感谢感谢！

回答：你好。南国奥林匹克花园，在汉溪大道东和福翠路立交夹角内，有一定楼龄，且小区盘大，周围环境一般，虽然离万博不是很远，但从小区品质看略微跑输大盘。长隆发展起来还需要时间，到时房子就更老了，更难出手。而且南站区域空地多，供应大，未来竞品也多。可考虑先挂牌。结合手上资金换到更好的地点更好的产品。

提问：广叔你好，想请教一下，考学位和居住环境，总预算在450以内，有什么楼盘推荐？星汇云城，珠岛花园，品秀星樾都有什么优缺点？谢谢！

回答：你好。自住考虑通勤距离；三个盘论地段潜力看，品秀星樾所在的科学城要更有潜力；星汇云城小区品质好，但其他方面，比如周围环境、地铁距离均一般；珠岛花园，坦尾，沿江，配套各方面都还可，但区域成熟，且不在广州的发展方向上，未来增量一般。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：您好广叔，目前关注了南沙两个楼盘，一个是越秀滨海花城，配建54班的中小学学校。另外一个保利南沙天汇。越秀滨海花城还没预售，估计3月之后入市。现在南沙的越秀滨海花城隔壁楼盘中铁阅江来比去年涨价1000单价出售。您觉得后期还会涨吗，怕现在买买贵了！这里单价20000值得入吗，还是等等看？还有没有其他建议

回答：你好。越秀滨海花城，2w左右算是正常价格，买入没问题，需要长期持有。由于南沙的供应量大，短期市场热了就涨点，热度降了就又降点都正常的。

提问：广叔您好，最近在您的指导下已入手江天际，但是现在听说沉香大桥一月要动工，是否有比较大的影响，不知道具体影响哪些户型，您清楚吗？

回答：你好。临近桥的楼栋，朝南方向的户型有一定的噪音影响。其他方面影响不大。

提问：广叔您好，想买一套天河华阳学位房，让中介找了两套最便宜的，一个是林和东路教师宿舍，61方两房一厅报价410万，楼龄旧；另一个是嘉尚国际公寓，楼龄很多，37平一房一厅报价370万，单纯要学位不住的话哪个涨幅会高一点？

回答：你好。建议买新一点的嘉尚国际公寓。太老的话，由于纯学票性质，学票价值降低，老破小几乎失去流动性。而新一点至少出租都还会更受欢迎一些。

提问：广叔您好！请问自住兼保值增值，天河和樾府和保利天汇哪个更优？广州发展向东，和樾府周边面貌改变未来会不会很慢？

回答：你好。天河和樾府结合自住可以买，通勤珠江新城也没问题，缺点是区域配套成熟，增量有限；保利天汇在天河算中等偏上，受金融城、科学城辐射。两个盘都可以买。自住结合自身通勤需求考虑即可，纯投资后者更佳。

提问：广叔，您好！最近听闻萝峰银河湾马上要开盘，吹风价5-6万，这个会对周边科学城的内的一二手楼盘会有什么影响？

回答：你好。萝峰星河湾属于萝峰的旧改项目，5-6w不便宜，偏大户型改善居住，这个价格在这个位置可能有点难卖。没有太大影响。

提问：新人首问，广叔您好！一套中海誉城56平一房无贷款（刚出售，预计一个月内完成过户收款），一套万科金色梦想95平三房有60多万贷款，家里6口人（两老两小），大娃2024年上小学，小的2岁。家庭年收入税后45万，预算350—410万，想换黄埔一梯队小学学位房。目前转了科学城的新盘中央城，品秀星樾，保利罗兰，时代天境，时代天韵和二手楼东荟城。

1.东荟花园小学在黄埔区目前很有名气，东荟城南向大三房低楼层勉强够，但小学学位紧张，不一定能入读，且初中对口玉泉中学，现在需时间观察；时代天韵110平小四房可以兼顾学位和家庭入住需要，初中对口摇号萝岗片区中学有3个名校，不确定新校区是否能和本校区一样有实力，地段偏远一点，无地铁；时代天境的尾货地段学校有，但是楼栋偏少也属于云埔片区初中不好，从学位需求保值自住考虑，广叔有什么建议？这三个楼盘是否可选，是否有其他更好推荐

2.时代天韵110平全款加车位，加装修约385万，保利罗兰四期108平南向三房低楼层（非底层）带装修赶上活动420万左右，但是房子户型貌似不实用，有两个房间都只有7平，哪个更值得考虑？

3.目前市场是否已经探底，年底是否是一手楼买入好时机，二手楼是否可入？

回答：你好。中海誉城一房小户型价值不大，不住可考虑出手置换。

1、东荟城需要摇号，本校上不了还可上分校，师资力量我认为差不多，主要还看生源；2年后上学应该没问题；时代天韵周围配套方面还较一般；时代天境也差不多。

2、不如考虑保利罗兰四期，地段价值和潜力更大

3、年底一手可入，二手需淘笋

提问：广叔您好，如果把阳光都会广场的一套房置换成越秀和樾府的两套房，您认为这种置换是否值得？因为金融城这边的房子感觉周边环境都不太好啊。感觉越秀和樾府的住户圈层会比较好？

回答：你好。万博越秀和樾府可以买，未来看区域还有增量。

提问：广叔，最近看了一间番禺市桥氮肥厂宿舍的屋子，顶楼，但可能没有机会装电梯，低于市场价20—30%的区间。自主和投资，有没有入手的价值？

回答：你好。桥氮肥厂宿舍的配套不错的，地铁口、商超近在咫尺。只是产品老化严重。低于市场价20-30%也算正常的，毕竟顶楼本身就有折价，自住怕也不方便，如果还年轻，有体力，权当一种锻炼。价格确实便宜，150w就能买到正规三房，再花点钱装修，自住也算凑合。未来肯定要面临出手的，装修好，稍微能有一点溢价，但要说想卖得起高价，有钱赚，概率略低。短期大概率就是不赚不赔出手。如果有拆迁计划或者加装电梯计划，另外算。

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