上海学区房哪里房价最低(上海那些纯学区房) |
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上海学区房哪里房价最低(上海那些纯学区房)
东风的捉弄 2023-03-19 13:35:04 收藏 赞 分享 分享到:上海学区房中有一类很特殊也备受关注 就是纯学区房 很多家长为了一个“学区名额”动辄就要花好几百万,上千万 但房子本身面积普遍在50平米以下,根本住不下一家人 所以用完升学名额之后,只能抛售 但你会发现纯学区房在二手市场上房价波动很大,有的跌的猝不及防,学区强势的才能涨 近一年多,上海前后也调控了学区房政策,另外,最近链家网上新释放了一批房源的实际成交价 所以,我花了一天的时间统计了下上海那些典型的纯学区房的成交状况 主要围绕上海比较公认的教育强区,徐汇、静安、黄浦、闵行、浦东5个区
从每个区选取1-2所小学,再找每个学校周边对口的2-3个二手小区 最后再来看看这些学区房,这一年来在市场上房价,到底是涨了?还是跌了? 01 纯学区最近一年降的蛮多的 还记得我们之前写过的高兴花园吗
对口春申板块第一梯队公立小学闵行实验。最夸张的时候2021年年初最高成交价卖到10万/㎡ 而到了今年,最新的成交价基本只能维持在6万/㎡的水平,跌了将近一半 同一个小区,同一楼层,同样的面积,一样的户型,一年多的时间跌了145万
我做了一张同一户型,这一年来成交价格变化的表,可以看得更明显
一套47㎡1室1厅,去年2月最高475万,11月跌的最狠。而今年一直处于比较稳定的状态在330万左右 对于客户来说,同样一套户型,1年前足足多花了145万,想想都觉得亏大了 而中介也不好过,现在实际成交的很少,成交量也降了很多 我大致数了一下,截至今年9月,高兴花园二三四街坊只成交了15套,而这个数字只是去年两个月的成交量 为什么会跌的这么厉害? 本质上还是因为学区政策的变化 之前,高兴花园是妥妥的双学区,闵行实验小学三个校区全部对口第一梯队的莘松中学 加之,社区本身距离闵行实验小学畹町校区就一墙之隔,接送小孩上学下学很方便,这也是高兴花园的最大卖点 除此之外,这个小区是上海对口公立一梯队学校里上车门槛最低的,户型小总价低,300-400万就能入手,所以卖的火热 直到闵行学区的统筹小组变化,增加了一个“曹行小学”,这让高兴花园不再是学区稳妥的双学区房
当然,房价夭折的原因也跟小区本身有关,这是2000年前的老房子,房龄高达25年以上,典型的老破小 还都是50平以下的小户型,除了为一个学区名额,本身居住价值并不高 类似于高兴花园这种极小户型的纯学区房,本身并没有很强的自住属性 其价格也极易波动,一旦学区资源减弱,很容易出现下跌现象 02 有没有比较稳定的纯学区房 第一个,对口建平实验的黄山新村 最近一年房价一直是一个稳稳的状态,基本维持在9万/㎡左右,还有小幅上涨的现象
这个小区也是纯学区房,位于浦东金杨板块,对口的是上海第二梯队建平实验小学,九年制学区 在建平实验附近,想要总价低的只有黄山新村,因为这个小区是1998年左右的动迁房
来源:链家 小区户型都比较小,一套34平左右的,最低总价也能控制在四五百万左右 最近房价水平也比较稳定,以一套60平左右的两房户型来看,从去年11月到今年3月,价格不仅没跌,反而涨了20-60万
不过,历史成交却非常少,一个月成交量基本上只有2-3套。而且现在挂出去的房源也很少,目前能看到的只有8套 对于一个九年制重点学区而言,未免显得有些冷清 于是,我专门找了链家中介咨询了一下
首先,今年学区政策的变化就来的很突然 建平实验中学招生告示中显示,2023年入学要求提前落户两年
但是在2022年之前一直都是满一年即可,很多人都没想到今年变化这么大,落户从一年变成两年,一下子把很多家长拦在门外 还有一个就是贷款问题,黄山新村的核验价太低了,而银行贷款是根据核验价来算的,所以贷款金额就变少了 比如一套总价650万,首套大概可以贷款280万,等于说首付需要准备370万,相当于总价的五到六成 也因此,预算不够的客户就不考虑这个小区了 但从房价变化来看,对于考虑挂学区的客户来说,就比较稳妥 第二个,对口双学区的崮山小区一到四街坊 浦东洋泾板块的纯学区房,学区实力也很厉害,对口六师附小和进才北校的双一梯队学区
来源:链家 近一年来小区单价基本维持在9.5-11万/㎡之间,四五百万也只能买一套50㎡左右的小户型 不过毕竟有25年房龄了,小区的整体涨幅并不高
第三个,对口建襄小学的岳阳路77弄,第四个,对口向阳小学的建西小区 这两个小学都是徐汇第一梯队小学,在建国西路板块的建国西路-襄阳南路上
这两个小学对口位育初中和市二初中,尤其是位育初中,是徐汇区公办初中,市重点的升学率30%,是不少家长的第一选择 整体对口的房源重度老龄化 有很多八十年代、九十年代的房子,甚至还有更早的懿园,就是四十年代的房子 岳阳路77弄、建西小区这两个小区都是1983年左右的,算一算房龄都有40年了,比不少家长的年纪还要大
来源:链家 但是房价却极其抗跌
建西小区最新成交的那套25㎡小户型,平均下来每平米差不多21万。据中介说,这已经是对口建襄小学的最低门槛了 另一个岳阳路77弄也是一点不便宜,单价也要在15万/㎡左右,目前成交都很少,有小幅上涨,约6%-12% 第五个,对口一师附小的四和花园 建造时间也比较早,小区有一部分是1990-1995年的老公房,目前还没有加装电梯 且公房的面积比较小,最小20多平的,最大也只有40多平,单价在14-17万/㎡。我看了下最近的成交中 同一个25㎡左右的小户型,1年半时间涨了大概8%
不过,一师附小作为一梯队老牌名校,是各类排名一直在整个上海市小学中名列前茅的学校 其入学要求一直比较严格,要提前三年落户 一般要在幼儿园的时候就要把户口落进去,否则来不及,即使报名也很难被录取,最终还是被统筹 03 上海品质好的学区房还涨了 黄浦老西门板块的复兴珑御一期,现在单价已经突破24万/㎡了 同一个户型面积段的房源,一年半的时间涨了1090万,几乎涨了总价的三分之一
复兴珑御对口学校是上海百年老校蓬莱二小,是黄浦区口碑最好的一梯队学校,并且对口二梯队初中市十中学 房价能涨,很大一个原因是学区房资源紧张 其实,蓬莱二小对口的学区房并不多了,很多老破小已经全拆了 据中介介绍,目前只有两三个小区对口,除了复兴珑御,另外两个就是士林华苑和紫金苑 而且房源非常少,复兴珑御一期目前只挂了1套,士林华苑也只有2套,紫金苑甚至都没有房源在售
此外,你会发现同一地段,对口同一小学,不同品质的小区的房价差异也很大 1997年的紫金苑只能卖到7万/㎡,2007年的次新房卖到13万/㎡,而最新的复兴珑御高达24万/㎡ 也就是说,就算对口同一所小学、同一个校区,老破小纯学区房和优质学区房也是同校不同命
来源:链家 这里对比一下,最近一年这三个小区的房价涨幅情况
很明显能看到,紫金苑这种老破小纯学区房房价涨幅是最低的 而像复兴珑御、士林华苑这种优质学区房,本身处在核心地段且居住品质很好,不仅抗跌,还能保值、升值 04 本质上纯学区房的房价是跟着学区变动的 在统计学区房小区房价变化的时候,发现一个现象 据不完全统计,除了闵行高兴花园,其他学区房几乎都呈现上涨的趋势
所谓纯学区,就是那种带学区的老破小,除了“学区名额”之外,没有附加的居住品质、配套资源 实际上,这种学区房是很容易受学区的影响,除非学区实力过硬,否则房价大跌也是难以预测的 上海也在慢慢弱化学区房,影响最大的就有两个政策 一个是,去年3月上海学区新政,按名额分配综合素质录取
简单理解就是,原本重点学校的招生名额按区分配、按校分配,几乎一半以上的升学名额都给了其他普通学校 对应的,原本对口学校的学区房就不能保证百分百能进了,所以学区房的价值瞬间就没那么高了 二个是,去年8月上海开始实施二手核验价
这里面有一句 “自2021年7月19日起,对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验” 也就是三价就低的那个最低价格 原价500w的房子,可能核验价只有七成,按照350w的总价贷款,真实首付款也从175w,变成272w 这两个政策一个从升学名额上,一个从学区房品质上双重评估小区的价值 所以,学区板块的房价也都在慢慢趋于它真实的水平,而跌的那条底线,还是住宅本身的居住品质 很多老破小的学区房在下跌,而本身地段好、品质也不错的学区房的价格依然在上涨 以上为正文,来自微笑向暖 , 展开全文免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。 |
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