上海郊区规划最强区,为什么房价万年不涨? |
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用微信扫码二维码 分享至好友和朋友圈 上海郊区房价最为“玄学”的,一定是青浦。 青浦战略定位最为顶级,是长三角一体化的核心区位。 但是青浦的房价却一直浮在空中,十分不坚挺。 比如作为五大新城之一的青浦新城,房价万年不涨。 六年时间过去,青浦新城主流次新房社区的涨幅都只在10%左右。 考虑到通货膨胀和持有成本,这个回报率难以保本,甚至部分社区直接出现了账面亏损。 当然,这边偃旗息鼓,另一边锣鼓喧天。 徐泾作为青浦的近郊,近些年高歌猛进,次新房房价一度冲击十万大关。 可惜巅峰留不住,2023年以来,徐泾部分成交房源价格甚至回撤到新房单价附近。 但是,这个剧情和当年青浦新城发力的周期很像,概念当红时房价上升。 开发殆尽、概念消散后,房价便开始走向虚弱周期。 如此这般,青浦的未来,值得购房者赌一把吗? 01 在楼市里,青浦时常会给朋友们一种飘在天上的错觉,原因在于青浦身上的概念过于强大了。 青浦新城本身就是五大新城之一,未来将要打造独立成节点型城市,自带一层光环。 作为唯一接壤江浙二区的地方,青浦西侧是长三角一体化示范区,东侧比邻长三角核心虹桥商务区; 青浦自西向东,有华为青浦基地、淀山湖新城、青浦新城商务区、青浦工业区、市西软件园、西虹桥商务区及国家会展中心。 青浦新城夏阳湖 如果落在独立的项目上,那真的是数不过来。 众多的规划对应的是预期,也是大家买房最重要的理由之一。 但是,飘在天上对应的就是不落地。 青浦的规划落地效果并不算理想,用于卖房的概念中,没有落地的数不胜数。 青浦的各种规划(本号原创图片) 最有战略意义的沪苏湖高铁绕道去了松江,名震一时的乐高乐园最后选址金山,调性极高的百老汇至今没开业。 徐泾、赵巷、青浦新城的写字楼,不用我多讲,大家去走走逛逛就知道企业的入住情况。 市西软件园 青浦的产业这么多年最为亮眼的还是物流产业,其余方面的突破都不大。 大虹桥核心的虹桥商务区自从开发商退场,目前还是产业结构升级的过程中,徐泾的西虹桥带来的增量还没带来效果。 如果说最大的产业增量,那大概就是房地产开发。 从青浦新城到淀山湖新城到徐泾,每一个周期都有大量的房地产项目上市,卖地带来了不错的收入。 但是,房地产驱动有时效性,大家都知道不是长久之计。 眼下,相比于松江新城、嘉定新城,青浦的产业发展、建设水平都还有很大的差距。 青浦的标签最多,概念最牛,怎么就比不上松江和嘉定呢? 02 人们都会因为一些标签拔高预期,这点无可厚非,但是青浦的确底子有些单薄。 青浦虽然是五大新城之一,但是五大新城这个规划,不意味着这五大新城都是在同一个起跑线。 青浦的人文历史很长,但是产业发展历史太短,远远无法和同在浦西的松江、嘉定相比。 图源百度百科 1999年青浦县改成了青浦区时,青浦整体还是以农业和工业为主,几乎没有产业基础。 而松江和嘉定,建国之后就是产业卫星城,90年代全面对外开放后更是迎来了一大波增长。 图源上海规划资源 上海一城九镇的时代,松江、安亭都是以产业为核心的强规划,朱家角镇还是以中式传统旅游为主的弱规划。 历史上有差距只是一方面,最为关键的是青浦新城的核心区开发也错过了一个大时代: 上海产业增量最大、人口导入最多的二十年。 1995年到2015年,20年上海人口翻了一倍,全市打造了六大产业集群和三大先导产业,松江嘉定都是在这个周期内主力开发,吸收了不少人口和产业红利。 几大新城的开发周期 但是青浦新城开发太晚,等到青浦唱主角的时代,这波机会已经错过了。 松江、嘉定开始搞新板块做第二增长曲线的时代,青浦还在做城市基本建设。 从这个角度看,青浦用房地产开发作为驱动也无可厚非,有了房子才能吸纳人口,发展产业。 松江新城的早期也是这个发展路线,早期快速卖地发展。 土地基本开发完之后,自然就遇到了瓶颈,经过了几年艰难转型。 但是好在最终还是顺利在产业侧,靠着G60科创走廊搞了不少战略新兴产业,没有掉队。 图源上海松江 其实按照以前的开发逻辑,建房子就好,产业会很快跟上。 但是青浦出道之后面临的产业环境完全不同了,增量锐减,存量争夺。 因此,青浦这几年才显得有些虚,产业就是慢了一截很难快速突破。 反映到楼市,就是房价总是差了口底气。 具体的板块分析,欢迎联系小助理领取。 04 产业这东西为什么重要? 因为任何一个地方的房价想要坚挺,一定要有足够稳定的供需关系; 而房价想要涨,本质就是在供需关系上有突破: 要么大家购买力变强了,要么人多了,要么房子稀缺了。 这背后相关性的最强的就是产业、人口以及房子自身是否稀缺。 但是核心问题在于,这三方面,大部分区域都没有抓手。 房子的稀缺性上,市区有大把的老破小,郊区有大量的土地。 郊区本就谈不上地段,房子理论上可以无限建,郊区的房子就不要讲稀缺性了。 因此对于青浦来说,突破点就是在产业和人口上。 而郊区吸收人口,最快的办法就是吸收市区的外溢。 但是青浦有个先天劣势,就是离市区太远。 2035规划 宝山闵行和市区大面积接壤,天生具备吸纳外溢人口的优势; 松江,嘉定自身都有近郊板块,远郊部分虽然也是单线地铁支撑,但是9号线和11号线都是市区线,有吸收市区外溢的基础。 青浦唯一的近郊徐泾被高铁和机场拦住,无法顺利和市区连片。 这片土地没有大虹桥的规划时,这地方就只是做远郊别墅和建工厂的命运。 核心支线17号线是一条纯粹的郊区线,只能吸纳有限的市区外溢客户。 2号线和10号线沿线周围,能分流外溢客户的区域太多,青浦并不是最优选。 因此,对于青浦来说,产业突破恐怕是唯一的抓手: 产业发展好,人们才有留在青浦生活的理由; 人多了,产业好了,才有财力去继续做更好的城市建设。 唯有如此,才能走向正向循环。 05 产业低增速时代,突围并不容易。 青浦想要产业上破局,我认为最为关键的要素是利用好自身的优势。 第一个自然就是利用好亲近大虹桥的优势,和大虹桥其他片区打好组合拳,做一些总部经济。 近几年西虹桥落地了不少项目,比较亮眼的就是美的、安踏这些企业的总部。 美的西虹桥总部 这些公司过来是实实在在能带来增量的,有人过来上班有企业的商务往来,对区域才有带动。 相比之下,其余那些散售的商办,可能短期带来不了太多增量。 徐泾的商办 一方面是卖不掉,另一方面是很多购买者还指望着租出去收租,不太能指望上。 当然,第二个更为核心,就是利用好自身有大片空地的优势,自身孵化2.5企业打造产业中心。 现在,全国产业突破的方向都是高科技企业,上海三大先导产业生物医药、集成电路、人工智能都已经昭示了方向。 这类产业的特点有两个: 一是,这些产业还是增量期,没陷入到存量争夺的阶段。 只是各区发展要花精力和时间,打造产业生存的土壤,慢慢孵化。 二是,这类产业需要大量的土地作为科研和生产的载体。 和传统仅需要市CBD的服务业还是有一些区别,郊区有天然优势。 简单来说,就是自己走张江的路,才能在这个时代实现产业突围之路。 青浦已经落位了华为,就是一个很好的案例,网易也落在了赵巷一个分布。 图源中建 但是外来的增量恐怕未必还有那么多,青浦自身能够埋下头做孵化培养,可能会更有成效。 时间的力量最为强大,花心思肯定会有结果。 宝山近几年生物医药产业发展的不错,放在十年前大家也不看好,都是慢慢磨出来的。 青浦眼下也是逐步转到了这条路上,最新规划了几个产业区。 青浦新城规划图 想必在众多顶级战略利好的影响下,进程可能也会加快。 结语 青浦近些年的城市建设成果值得肯定,17号线的每个站点周围都已经相对成熟。 赵巷、徐泾的写字楼已经成片,城市界面已经十分现代化。 赵巷的商办实拍 商业层面,传统的吾悦广场还有青浦奥莱都很热闹,工作日过去奥莱还有人排队。 青浦奥莱实拍 相对更为亮眼的就是去年开业的两大商场,一个是万科的天空广场,另一个就是蟠龙天地。 蟠龙天地实拍 更远的淀山湖大道也有万达,只是眼下不算热闹。 特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。 Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services. /阅读下一篇/ 返回网易首页 下载网易新闻客户端 |
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