北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，我是新北京人，刚卖了老家的房，有首贷资格，还没打算要孩子，不知道是否该买学区房。同事都劝着买，中介和一些主流大V也说学区房永远涨。所以我看了裕中西里，1000万之内能买到小两居，学区是三帆的，但房子老了点，现在政策原因下跌了，您看合适抄底吗？

回答：

1. 合适不合适的看怎么说了，得分什么需求什么目的，没有标准方案。抄底，未必是底。就算现在价格略低，明年也能涨回去。但2023-2024的高峰期之后，学区房是否还能保持住高价说不好。对于有孩子要上学的家长们无所谓，不买没办法，但对于炒房的未必合适。

2. 简单说就是如果有孩子近几年要上学，那就大概率合适。今年是爆了，但不可能总是这样，高峰期之后应该还是正常就近入学。直升三帆的概率很大，就算不直升，德胜学区内派位也大概率不错，哪怕是七中都比其他学区的登记校强。

但像你这种情况就不太合适了，还没打算要孩子，那至少也得十年后才用得上学位了吧。而裕中的房子居住体验很一般，相当于耽误了十年的居住体验。以溢价率40%计算，1000万就是400万，在十年里完全没有收益。哪怕是按银行利息算，每年都小20万，十年200万白扔了。我是觉得不太划算的，看自己吧。

3. 而且中介和主流大V说学区房永远涨，那如果做不到怎么办？他们能承担责任吗？我不是大V，更不主流，所以也不认可这种说法。直说就是肯定做不到，从逻辑上就讲不通。

什么叫上涨？学区房涨10%叫上涨吗，未必，如果非学区房也涨10%那就等于什么都没发生，如果低于非学区房涨幅还叫下跌呢。所以必须是学区房的涨幅超过非学区房，那才叫上涨。

问题来了，那如果学区房永远上涨，那和非学区房的价格差就将持续拉大。比如裕中东里和安贞西里挨着，过几年之后裕中涨到100万一平，安贞西里三毛钱两套。可能吗？当然不可能。

那肯定有很多人说，虽然不会那么夸张，但学区房比非学区房涨幅快却是不争的事实！

那好，我也不抬杠，就列出数据，看看现实到底是什么？

4. 裕中小学在成为三帆附小之前，裕中的房子是不算学区房的。这个转折点发生在2014年。那有没有觉得奇怪，2013年发生过小阳春，学区房更是暴涨。那裕中怎么到2014年才算学区房呢？

这就是因为教改政策，在单校划片的情况下，裕中小学实在不受追捧，远远赶不上育翔和西师附小。所以当时阳光丽景的房价已经是8万了，其他周边老房也在7万多。而裕中呢，不好意思，到2014年初，还不过是区区5万左右，比安贞西里的没高出多少。

但2014年4月份，裕中改名三帆附小的政策实锤了，房价立刻暴涨，两个月之内就涨到了6万，半年后就涨到了7万多，几乎和育翔西师的持平。而朝阳这边的呢，更不好意思，还跌价了，基本都跌到了4.5万之下，因为被西城学区房抢走了份额。

那从当时到今天，北京大盘接近翻番，安贞西里和安华西里等朝阳的老公房是紧跟大盘的，也都从4万多涨到了8/9万。那裕中的两个小区呢，同样翻番，涨到了15万以上。似乎是比非学区房多了一些，但这可是在近期行情学区房领涨，非学区房还没跟上的情况下取得的。其实如果对比去年的横盘期，两边的涨幅是几乎一致的。

5. 那也就是说，学区房是在有特殊利好的情况下才会单独涨价，否则就是跟随大盘。裕中的涨价，就发生在2014年那一段时期，之前之后都是正常走势而已。

那问题来了，裕中还能有再次出现单独利好的机会吗？如果没有，那以后就只能是跟随大盘，没什么特别的收益。可是，学区房租金却是超低的，现在投资买入，真的很划算吗？

6. 当然，裕中也可以有单独利好，万事皆有可能。比如或许过几天就发布政策，裕中业主的孩子，可以从三帆直升四中高中或跨区到人大附，那房价肯定又是一波暴涨，至少30%。然后明年再宣布，裕中的孩子可以直升清华北大。第三年再宣布，外地人买在这里孩子也能参加高考。沃天，那这房价可就真的上天了。

7. 但这种情况是不可能发生的，不仅不好说会有什么利好，利空的可能性倒是越来越大。当然，普通利空对德胜这种学区的影响不大，只要是学区质量不降低，那无论什么政策也只会是短时的，只要还是学区内入学，那对于整体价值没影响。

但也别太过迷信学区房。从常规来讲，完成一件单目标的事情是不难的，包括降房价。只要下定决心，不在乎其他的连锁反应，那中国政府的政策威力无比强大。只要真的想压低学区房价格，大招多的是。

8. 总之吧，别迷信学区房，更别相信所谓的永远上涨，这从逻辑上就讲不通。是否抄底看自己，我是觉得风险较大也不划算。这世界上不可能存在永远上涨的东西，当然除了岁数和体重，人生中永远的痛。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！