科技的最高点是艺术，艺术的最高点是文化。科技、艺术、文化在碰撞交融中产生令人意想不到的绚烂火花，点燃别样的创新火种，成就了文科创产业园区这一新物种。文创和科创的深度融合，尝试了一条让创意登上新境界的通途。

据《文化蓝皮书：中国文化产业发展报告》统计，截止2013年末，中国的文化从业人数就已经达2136万人；再加上科创从业人数，预计文科创人数超5000万人。按每人10~20平计算，约5-10亿平方米的市场需求空间。

目前市场知名度较高的几大文科创产业园区运营商除了已上市的两家上海企业锦和商业与德必集团外，还有圣博华康、尚8文化等。其中，圣博华康以单品牌园区为主，更重规划与设计；尚8文化主要集中在北京，品牌打造上较为出色。

截至2020年6月底，锦和商业已有64个在管园区，在管面积约88万平方米；德必集团已有在管园区共 47个，在管面积约为61.5万平方米。2017 年至2020年上半年，德必集团增速较快，新增园区15个，而锦和商业新增园区6个。

近两年来，文科创园区又迎来新一波爆发式增长，造成了园区间竞争加剧，年换租率从2017年的8%暴增到2019年的52%。同时，不断有竞争对手跨界进入文科创园区行业，如线上互联网属性的猪八戒，具有媒体属性的创业黑马等等。

从运营模式上看，德必集团与锦和商业一样，都是主打老旧园区改造、文化产业园区、科技产业园区和创意产业园区运营业务。两者的经营模式都是以“承租运营”“受托运营”“参股运营”三类为主。

“承租运营”即所谓的“二房东”模式，为其主要经营模式和收入来源，其中，德必集团的租赁服务收入比例高达81%，锦和商业则为74.5%。其他服务主要来自于“委托运营”模式，也就是近两年热度较高的“轻资产”模式。

从现有的数据来看，两家运营商的“轻资产”模式都尚未成为其主要经营模式。尽管锦和商业的受托运营园区已达37个，远远高于德必集团的4家，看似以“轻资产”模式为主，但其营收结构中，租赁服务的收入依然是主流。

以营收数据来看，2020年Q3期，德必集团的营业收入为6.1亿元，扣非后归属母公司股东的净利润为5000万元。2017年和2018年，锦和商业的营收均高于德必集团，德必集团在2019年才正式反超锦和商业。

不过，以净利润比较，锦和商业各期的净利润远超德必集团。2019年，锦和商业的净利润达1.68亿元，德必集团为0.87亿元；2020年虽然受到疫情影响，但Q3期的数据显示，锦和商业净利润达0.89亿元，而德必集团仅为0.5亿元。

背后原因或许也可以从各自的主要客户源找到答案。锦和商业的大客户主要是太平洋保险、法派集团、美兆喆源、隆宝酒店、雅高酒店等传统公司，营收更为稳定；而德必集团的主要客户为乐居、美团点评和滴滴打车等新经济公司。

如果单个项目的盈利贡献不理想，无论何种模式，一个园区项目的成功难度其实是一样的。数据显示，德必集团“承租运营”模式下单个项目平均贡献毛利可以达到700万以上，而“委托运营”模式单个项目的平均贡献毛利不足200万。

本质上来说，德必集团和锦和商业目前仍是一个“二房东”的重资产模式。不过，与德必集团相比，锦和商业在上市之后其受托运营园区的数量增长了35个，产品结构更“轻”，其“轻资产”模式的效果或在下一个年度报表中体现。

偿债能力方面，与传统的地产运营企业相比，德必集团与锦和商业的资产负债率均较低，自2017年以来，一直维持在60%以下，从趋势来看，均处于持续的下降中。2019年末，德必的资产负债率为38.08%，锦和商业的资产负债率为31.2%。

尽管已成功上市，但两家运营商仍不可避免地面临同样的政策性风险，包括用地政策风险、部分项目未获取产权证书风险等。标准排名城市研究院院长谢良兵表示，这是这个领域普遍存在的难题，且将伴随着城市更新的成长而长期存在。

来源 | 园区荟

资料 | 招股说明书、乐居财经、投中网等返回搜狐，查看更多