来源：雪球App，作者： 袋鼠安家肖然学房产，（https://xueqiu.com/9322560553/147756892）

被划入自贸区的临港新城发布了建设规划，这倒也没什么，但是新城内买房限制放松引来了社会关注，居然还有人打算冲进去买房、投资……全上海哪里不能买？非要买临港？限制你买房的难道真的是限购吗？

哎，出于良心，这个事来聊聊吧。

临港新城规划范围之类的购房限制放松一共就3条，但条条打中“房产投资”命脉：

❶ 限购由以家庭为单位，转为以个人名下房产数量限购，也就是夫妻两人一共4套。实质上是解禁了投资客。

❷ 购房资格社保要求由5年转为3年。实质上是抢在老南汇、各个郊区的新盘之前，提前进场割韭菜，2年的量不小。

❸ 人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。实质上是“从此后代上海人”的户籍召唤，吸引力极大(除了上海北京，这招在其他城市不咋滴)。

那么问题来了，听着，临港很适合买房投资？难道不是吗？

佳浩对此的答案是：

◉ 十年内来看，买临港没必要，法拍房不限购，升值比这大的地多咧。

◉ 二十年来看，临港值得一买，但仅仅是投资，并不建议自己家居住。

为什么呢？且听详解。

一、调控类政策，总是滞后，反着做多半没错。

笔者从初中起就跟着老娘天天听股评，大抵是任文兴、其实(沈军)那一代正当红的时候，后面才是赵笑云、童牧野那一代。从股评和十年房地产经验来看，就这片土地而言，但凡是市场自主供求的东西，然后需要频繁政策调控的，那基本上反着调控风向走是能吃到肉的。

原因有2：

❶ 客观上，由于层级多、会议多、老爷多，而且老爷多半不是市场操作出身，所以决策出来了一定是晚了一大拍子的。

❷ 主观上，要想明白，政策制定是为了让谁得利？在政策制定者的眼中，自己是什么？这个问题想明白了，就很容易理解生育政策、延迟退休政策、户籍政策，也能理解当年听刘勘“砸锅卖铁买银行股、两桶油”后面的下场了。

在房地产市场上也是这样，调控不让你买的地方，能看看，能去研究下。调控放开鼓励你买的地方，大好不好。

当然，也要注意“假调控”，比如对外地人购房限制很严格的西安、南京，人家是直接把外地人落户为当地人，嗯，欢迎您来买房。

二、产业发展刚起步，房价已跑了好久了。

一开始叫临港新城、后来叫南汇新城、现在又叫回临港新城。这片比笔者还要年轻不少的填海造陆土地，产业发展说慢不慢，但也说快不快，从目前仍能“成片规划”就能体现，而且在上海郊区各大新城中，毋庸置疑的是最后一名。

产业兴城，是正道，是最稳健、最能长远的城市发展模式，这点必须承认。但从农田到繁荣、再到国际化大都市的新城，每一步，十年打底，这都算最快的了。这两步加起来，最快20年。

◉ 当年邓公指点了浦东，浦东也是当时中国最热、最受国际关注的热土，一个陆家嘴弄到像样，20年，这还是上海全市最花心思、最花力气、几乎是唯一市级重点的地方。

◉ 五角场城市副中心，撇除蒋公留下的差不多建成的“大上海计划”不算，就改革开放后，建设到人丁兴旺、商业产业繁荣也花了将近30年。

◉ 真如城市副中心，喊了至少10年，如今什么样大家也看到了。

上面这些地方都是在老市区，人口基础和商业基础，最重要的是高品质的文教卫生基础都是成熟的，尚且如此，临港这填海造陆的，能20年完成人丁兴旺、商业繁荣就算新纪录了。

这都不算大问题，有持续的发展，土地就能升值、房产就能增值。是这大道理。但问题是，临港的房价，已经提前一步，哦不，提前好几步走了。现在的价格，差不多已经是“繁荣”的价格了。

三、需求暴增与房价攀升之间，隔着一段“去化库存”。

常识上，需求增加会抬升房价，但前提是“供不应求”，一百个人抢10套房当然涨，但500个人挑一千套房，这也能涨吗？

看看临港目前的住宅供应量，心里明白了，原来是让投资客们来“去库存”的。

四、居住，面朝大海，春暖花开，台风阵阵。

佳浩为开发商服务很多年，深知广告地图看不得、效果图看不得、意向图看不得。号称荷兰管家的，能有个河南保安就不错了。国际住区里，从居民到物业，没有一个外籍人也很正常。

临港的图片都很好看，毕竟临海嘛，但上海人都知道，魔都结界还是很坚挺的，每年那么多台风，最终都是“与上海擦肩而过”然后多半去浙江或者福建登陆了。

对了，那个被“擦肩”的，就是临港。老静安尚在夏夜的晚风习习，临港可能就是台风阵阵。

另外，商业配套是个比较漫长的过程，这是个商与民的蛋生鸡博弈，人还少，商家不愿意来。商家不愿意来，居民也就不愿意来。市区里面买商铺有句话，新的商铺至少养5年，也就是买新的住宅底楼商铺，至少要做好空置5年的心理准备。倒过来也一样。居民5年没商业。

哦对了，这里还是郊区的最边缘，再远，就是敖丙家的地盘了

还有个最难解决的问题，教育，这里是要给“国际水准的精英们”落户安家的，精英们也要生孩子啊！就是望子成龙也不用把家安在大海边呀？这是为了讲哪咤的故事更有场景感么？一片新大陆上造个新学校容易，但大家也都知道，教育质量一流的学校都是要有历史积淀的，上海排名前十的中学，一百年起步，排名前20的中学，50年起步。临港……

五、法院拍卖房，全上海都不限购，何必临港？

临港的热议，很大程度上是因为“破限购”，毕竟那里的居住配套大家去实地看过心里就凉了，无非是觉得放开限购有“投资”的门路了。

但别忘了，法院拍卖房在全上海境内都是不限购的(10套以内)，从老静安到外高桥、到金山沙滩，70年产权的住宅，都不限购。

◉ 从业内的视角来看，是有至少10几个板块是在三、五年内有相当不错的增值空间的，既然都不限购，何必等待临港悠长的“消化库存期”？

◉ 从自住需求来看，上海配套资源丰富、居住氛围浓郁的地方更是多了去了，何必等待临港“从农田到都市”？

◉ 运气好的话，法拍房还能有折扣。

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