2021年8月13日，上海市发布《上海市住房发展“十四五”规划》（以下简称《规划》），《规划》根据《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》等文件制定。

　　《规划》首先对上海市“十三五”期间住房相关的发展成果进行总结，分析当下住房发展形势，提出“以住有宜居为目标，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，筑牢住房民生保障底线，加强住房的精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求，让人民群众在居住方面有更多的获得感、幸福感和安全感，更好服务人民城市建设。”的总体发展目标，并就“十四五”住房发展的主要任务进行规划。

　　聚焦物业管理行业，《规则》首先回顾了“十三五”期间住宅小区综合治理取得的成就，并对参与社区治理、建设智慧物业、推进线上线下服务融合、支持生活性服务、建立快速相应防控机制、建立“质价相符”的物业服务市场调节机制、重点推进物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作、促进物业企业专业化、连锁化、品牌化经营等方面做出相应发展规划。

　　“十三五”期间住宅小区综合治理深入推进相关成就一览

　　上海市“十四五”期间物业发展的主要任务

　　（一）不断优化住宅小区综合治理体制机制

　　完善住宅小区综合治理工作体系。健全“党委领导、政府监管、市场服务、社会协同、居民自治、法治保障、科技支撑”七位一体的住宅小区综合治理体系。落实区、街镇、居民区三级住宅小区综合治理联席会议制度。建立住宅小区管理服务事项清单，明确处置权责和作业标准，推动住宅小区综合管理服务事件全面纳入街镇城市网格化平台闭环管理，推动城市管理服务向社区延伸。

　　推进社区治理共同体建设。健全以居民区党组织领导，居委会为主导，居民为主体，业委会、物业服务企业、驻区单位、“两新”组织、群众活动团队、政府相关职能部门等共同参与的住宅小区综合治理格局。创新完善居委会、业委会、物业企业协同运转机制。

　　推动深化物业管理行业党建。进一步强化市物业管理行业党建工作，持续推动非公有制物业服务企业党的组织覆盖和工作覆盖。加快物业管理文明行业建设，开展“建设先锋”党建品牌创建工作，培育物业行业党建品牌企业。

　　中指物业解读：

　　“小物业”大民生，物业管理行业自产生发展至今，就具备准公共服务属性，行业发展不仅是市场问题，更是服务民生。《规划》提出完善七位一体的住宅小区综合治理体系。明确将物业服务企业纳入社区治理共同体建设中，突出物业管理行业在社区治理中的地位，鼓励其发挥更多协同作用。

　　同时，党的十九届四中全会提出：“将党建工作融入物业管理，推进物业服务企业和业主委员会等多元主体共同参与基层社会治理，有助于兼顾各方利益，调动各方积极性，推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变，形成社区治理合力。”《规定》是对党的十九届四中全会政策的延续，也是政策的进一步落地。党建引领下的物业服务企业，一是充分发挥党的政治优势和组织优势，可切实解决社区治理和物业服务过程中存在的难点、痛点，让广大市民享受到更优质的物业服务、更温馨的居住环境、更和谐的邻里关系和更有序的小区管理；二是发挥党组织的模范先锋作用，为物业行业更好的为人民服务起到良好的标杆作用。

　　（二）显著提升住宅小区精细化治理水平

　　加快推进智慧物业建设与城市管理“一网统管”融合，充分运用物联感知、大数据、云计算等，推动住宅小区治理和物业基础设施配套数字化、智慧化转型。开发建设应用场景，闭合业务流程，推进线上线下服务融合发展。支持物业服务企业建设智慧物业管理服务平台。

　　提升居住环境和谐宜居水平。推进相邻住宅小区及周边地区统筹建设、联动改造，加强各类配套设施和公共活动空间共建共享。积极推进住宅小区无障碍环境建设和改造，支持养老、家政等生活性服务发展。健全住宅小区突发事件快速响应防控机制，督促各物业服务企业、区房屋维修应急中心等，及时落实应急队伍、应急物资，强化应急响应和处置。

　　中指物业解读：

　　《规则》对物业公司的智能化建设、多元业务发展及社区精细化管理指明了方向。第一，鼓励物业服务企业积极推进数字化、智慧化建设，搭建智慧物业管理平台，有助于物业公司提升服务体验，提高物业价值，降低物业管理成本，节约大量人力；第二，推进小区基础设施改造，支持养老、家政等生活性服务的开展，促进物业公司多元业务的延伸，打开更大的想象空间；第三，强调健全住宅小区突发事件快速响应防控机制，对物业服务企业提出更高的管控要求，也体现了物业管理在基层治理重要性。

　　（三）深化完善物业服务市场机制

　　建立“质价相符”的物业服务市场调节机制。推行物业服务价格评估制度，完善物业服务价格信息发布机制，重点推进物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作和物业服务酬金制计价模式。完善物业管理项目招投标制度。鼓励引导规模较小的相邻小区进行区域合并或管理合并。促进物业企业专业化、连锁化、品牌化经营。

　　完善维修资金、公共收益使用管理制度和专项规约，推进账目信息公开，加强使用监管，提高使用效率。加大维修资金归集力度，引导住宅小区业主依法依规依约续筹，深化完善维修资金续筹机制。推行维修资金、公共收益年度审计制度，探索引入专业社会服务组织提供公共收益记账管理等服务。

　　落实物业企业服务质量主体责任。严格检查、督查制度，促进物业服务企业加强自律。完善监管信息披露制度和物业服务多维度评价制度。推行物业服务合同网签。

　　中指物业解读：

　　在国家一系列政策的支持下，从政府层面来看物业服务市场化定价的发展趋势十分明确。本次《规划》突出强调重点推进物业费标准较低的老旧小区启动价格调整工作。一方面，通过提高收费标准，提供更好的物业服务，从而解决老旧小区服务质量不高等民生问题；另一方面，在政府调价的推动下，鼓励企业将积极进入老旧小区（提高物业服务覆盖率），已提供相关服务的企业在调价的推动下，将提供更为优质的物业服务。

　　值得注意的是，《通知》提出促进物业企业专业化、连锁化、品牌化经营。这就要求物业企业：一是不断提高服务的专业程度，在规模扩张的同时保持高品质服务；二是通过企业及项目间整合，扩大服务半径，形成社区综合管理模式，提高服务密度；三是强化物业企业品牌建设，提升物业企业社会认可度及影响力。

　　（四）保持房地产市场平稳健康发展，加快推进旧区改造

　　着力保持房地产市场平稳健康发展。实施房地产市场平稳健康发展长效机制，稳地价、稳房价、稳预期。“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

　　“十四五”时期，实施约5000万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；新增既有多层住宅加装电梯1万台以上；建设“美丽家园”示范小区100个；住宅小区专项维修资金余额占首期归集额的比例不小于30%。

　　中指物业解读：

　　从供给和存量改造两端来看，在“十四五”期间上海市“储备物业管理面积”近万亿平方米。对于物业企业而言，在十四五期间上海市具备充沛的物业管理市场空间，发展前景良好。聚焦扎根于上海市的本土物企，在常规项目拓展的基础上，更应发挥“先发优势”（区域服务经验、客户品牌认知度、资源整合优势等），抓住老旧小区改造的政策机遇，探索上海市老旧小区特色服务模式，强化细分赛道竞争力。

　　结语

　　《规则》中完善综合治理体系，推动质价相符，促进物企专业化、连锁化、品牌化建设，加快推进智慧物业等内容，对于优质的物业服务企业而言将进一步凸显优势。同时，上海市本次发布住房发展“十四五”规划，将对其他区域相关规划制定提供借鉴，形成示范效应，共同推进物业管理行业健康、有序、高质量发展。