最近在上海看了一波房子，有几个感悟，找个问题寄放下。

先上答案，买房不应该再看行政区域，房价的走势已经不单纯反映地段本身，随着互联网和社会组织形式的变化，城市规划的思路变革，和人民日益提高的消费升级的需求，房价以后反映的是房产的综合生活品质的功能性。上海房价会依据楼盘差异化，按照行政区域的均价会逐渐缩小。楼盘的涨跌会两级分化，好的楼盘高到不敢相信，差的楼盘和小区就慢慢贬值。

上海一共大概700多万套住宅，而在流通中的可售住宅一手房在6万套，二手房也查不到6万套，只有不到2%的总流通盘。按照上海房交所的数据（6.24截图）的话，每月卖掉的一手房大概1万多套，二手房大概也是维持在每月1.2万套的样子。

实际上新房总是代表着最新的住房需求，而且交易周期短，没有税费、中介费价差等优势，所以虽然楼盘比附近房龄10-15年以上的房子要高20%-50%，那也相对有更高的性价比。并且一个楼盘标准几百套甚至上千套的主流户型出现的时候，对当地的二手房的可售房源相比，一定是压倒性的会吸纳买房资金的投入。参考中海臻如府对真如地区的影响，和西康路989项目对老静安的影响。

一手房是政府批示的价格，意味着政府控价，一手房的供给量对需求直接造成锚定作用。一手房不涨，二手房的房价就不会超涨。所以理性来说未来你房产的升值空间取决于未来地区的一手房的供给量和价格。上海的供给量我没有数据，但是看了几篇文章，感觉略有上涨，从17年开始到现在。尤其是青浦和2035规划出来以后，土地供给量在上升，那么长期房价的大的涨幅不会有。

2. 人口结构带来的房价变迁

上个月有条新闻，上海老龄人口突破500万，这个新闻很有意思，看到这条之前我还不能理解在华漕和沈海高速附近的那些外环外的房子为什么可以到6万多，在我看来离市区30公里的房子要跟长宁的老房子的均价齐平，是个匪夷所思的事情。

还有一个冷知识也很重要，就是我看B站翟东升老师科普的，说大数据显示两个年龄是买房高峰，大多数人在31岁第一次买房，在43岁第二次买房。第一次按照中国人的逻辑肯定是结婚成家的压力，第二次随着生命周期达到财富高峰，且家庭的教育投资和生孩数等都会导致二次换房的刚需。

第三个小事，是我看一个动迁安置房的时候，业主是15年前拆迁后拿着安置款买了100万的市中心的房子，15年过去现在这个房子值700多万，业主准备拿着这个钱去外环外买两套房，一套养老，一套给家里的孩子做婚房。

串起来想就大概的逻辑就是20年2000年到20010年的时候当时大部分人是从居住面积很小的旧房第一次住进了新房，当年的主力人群是30-40岁左右的那代人，随着这15年改革开放和房价一直到2017年的暴涨，这些人的财富得到了巨大的增长，可能有翻十倍之多，那么现在这些人集体进入了60岁的年纪，他们对住房的需求已经变化了，他们想和孙子在一起，住在更大，有花园和很好绿化的房子里，市区的烟火气、商业味、离单位近都远离了他们的生活，他们又意识到他们已经没有未来20年可以等，而未来20年上海的房价也没有十倍的暴增的机会。所以这500万的老年人中的一部分都集体觉醒了，不管是未来财富的管理和继承，还是对生活的改善希望，集体走进了更加偏远的精装修的带着极高绿化配套的小区。（没看过西郊马德里的可以去那里看下啥叫养老的美好。

3. 互联网和零售业对房市的冲击

我以前租房的时候很在乎一个小区出来有没有好的餐饮购物配套，以前总会看到介绍离地铁近，生活配套有大润发、家乐福等超市。现在买房的时候基本不怎么考虑周边的小商铺是不是有我喜欢的咖啡馆这些问题，一个当然是汽车的普及增强了物理的活动半径，所以2-3公里内有大型购物商场就好了；另外一个很多人很容易忽略，是同城零售和即时物流网络（快递和外卖小哥）的发达，让我们对地段的需求依赖变低了很多。阿里创造了一个线上的零售，对线下所有的零售都会产生巨大的影响，便利店、菜场、商超，这些传统零售业态对我们生活的重要性已经不再了。那么相对应的地理位置的优势就在瓦解。

地段的价值更多的凸显在了还没有被线上化、数字化的产业，比如教育。所以为什么有学区房的概念，因为小孩上学还是一个地理位置驱动的事情，且不能云化。（暂时，不排除网课的普及把这项也消除了）

4. 资产定价和好的价格发现机制

任何资产需要好的价格发现机制，就是这个资产的优势能够充分的被需要这个优势的人来出价。所以我要说的是贝壳。其实也是沿着上一点的思路说，互联网的影响对房产除了线上零售、物流基建还有信息平台和交易机制。这次我找了好多链家的经纪聊，基本发现现在链家的客户90%是来自贝壳网和链家app这样的线上流量平台。我这里简略就不说真实房源这个事情是怎么做到的，以及贝壳从每笔交易里如何抽税的，这个属于另外一个级别的话题，改天可以写一个房地产业的数字化和贝壳网的商业化模式。

这里就想说下为啥今天我们在线上VR看房，然后去找房产经纪看房，最后线下买房这个事情，为啥对价格的影响这么大。

主要是两点，一个是信息不对称，试想下以前一个小区的两套上下楼层的90平米的房子，如果恰好在两个中介挂盘，那么很可能他们的成交价差别很大。因为对买家而言缺乏一个可以横向拉通比较的机会，所以过去的房价是不充分竞价的结果，有非常大的信息溢价沉淀在了中阶端。

另外一个是除了地段和小区之外的其他房产信息没办法量化，所以也没办法可以定价。贝壳有点像股票交易所发生的前提，就是每个公司统一了会计原则和审计原则。贝壳把户型报告，小区照片这些都规范化和线上化了，而且非常多的数据点来横向比较，有没有电梯，小区车位是不是紧张，朝向是不是双南，这些数据点很重要，因为这让喜欢“朝南”这个特质可以被出价。二手房非标的特点导致了它很难被量化和交易，所以也不能被出价。对人的居住而言，我认为最重要的可能就是面积、采光和通风了，这些房屋的功能能被比的前提是买房者客户看到同价位段的同小区的所有房源，那么这些出了价格和面积之外的其他特质，才能被细微的考虑进来并且出价。那么喜欢朝南的人可以为此多出几万，相比朝东的房型来说。

房屋经纪也说，现在信息都很透明，房屋自身的质量最影响价格，同一个小区底层的就是比高层的便宜10%，方正户型的可以比犄角的户型贵上几十万，而精装修两个卫生间干湿分离的二房就比同样户型的老装修的要贵5%，你看，这就是价格发现机制。

顺便说一句，抖音快手上已经有直播卖房的了，未来整体的信息化对房产的影响会慢慢让你大吃一惊。

5. 城市规划思路的变迁

城市规划这个要素，我觉得其实没有变化，买房的人以前很关注这个版块未来的发展，现在也一样。变化的其实是我们国家从一穷二白，到中产以后的城市规划的思路在发生变化。当然这个也和现代的商业、制造业中心迁移以及城市定位有很大关系。

市中心不吃香了，为什么大部分人越来越可以接受以前下只角的淞南、漕河泾、赵巷？因为不用去市区上班了啊。

人口 的居住，首先就是满足工作和生活的需求，相对而言，现在上海的商业环境的质量变高了，再远的地方商场都有喜茶和耐克。虽然教育和医疗资源会落后点，但是生活上没有非住在市中心不可的理由了。那还有上班呢？

我个人的观察，这个还没找到数据：需要在市区上班的人越来越少了。20年前大部分人都是职工，大部分还在国企和事业单位。今天私营企业占了半壁江山，企事业单位的职工人数是比较少的，而服务业是跟着生活配套设施走的，随着上海中心城区的高地价，越来越多的公司迁移到中环外去了。毕竟私营企业考虑的是利润啊，外企很多还是偏好淮海路、新天地和静安寺这样地方，但是外企这几年在上海的地位是不是在下降？互联网企业是这几年毕业生的就业大本营，但是BAT里哪一家在上海？更何况，很多人低估了现在微商人群的规模，越来越多的人挣钱的方式是不用坐班的。

城市的规划慢慢让剧院、文化场所留在的内环和黄浦江沿岸，把商圈都放置在了中环到外环间，大宁、大虹桥这些都是规划的商务区。而住宅的大逻辑是环线往外拓，内环内的越动越少，拆迁基本近10年已经非常罕见了，都是在旧房改造，意思是要减少内环内的住宅供给量。

这些大的城市规划的思路会直接指导房价，比如我一直看好滨江，上海城市治理慢慢学习了巴黎这些城市的特点，回归到人的本性的需求，那就是需要低密度，需要活动区域，需要江景。所以整体黄浦江两岸的建设一定会慢慢跟上，发挥更大的人文特色和城市底蕴。

6. 几个买房的建议和心得

回归初心，你可以刻画自己美好的生活在这个房间里的样子么，这个房间的功能性，下厨、社交、休息、工作、爱好、出行是不是都可以让你有更加愉悦的体验？这些是最重要的，符合这样的房产慢慢会脱颖而出显示自己的价值。

你的生活轨迹需要你有什么样的面积、资源、地段的需求，而不同的同样需求的人群的购买力就决定了房价的高低。

房价在环间的均价的差距会进一步缩小，因为那是均价。而一些优质楼盘，相对小区有纵深，相对教育和医疗资源较好，相对户型有亮点和总体适应主流人群（三房，三口之家偶有老人共住），相对有更好的车位资源和物业管理，会远高于同地区的均价。

年轻人才会去买大一房，单位均价一定是小户型的更贵，因为总价就是优势，这个不会变化。而年轻人更爱内环，老年人更爱外环也不会变化。

外来人口买内环，上海户籍买外环，这个趋势我认为直到50/60后这代人为止，70后、80后的购买力会更强，这个趋势会弱化。

需要节约时间的人才需要住在内环和中环，最后人才的薪水竞争力就是放假购买力，上海的人才聚集地租金一定会涨，而租金上涨对房价就是托底。一个地区的长期竞争力就是GDP，优质企业，优质写字楼，优质人才。

离公园近，离江边近的房产未来5-10年会相对有优势。