西安先例

从7月8日起，西安将建立二手住房成交参考价格发布机制。主要内容基本包括以下4条：

1 西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

2 地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

3 涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

4 房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

言下之意，就是更多参照住宅小区本体的成交价、评估价来确定，与周边诱因(地王、豪宅等)没有直接联系，算是稳定了价格预期。针对借着学区炒作二手房，已成为哄抬房价的拿手好戏。下一步就是对市场销售动作的严查，未来一段时间里，“学区房”“学位房”将是西安楼市中的敏感词。 重点还在于“各环节”三个字，其中当然也包含着银行。对于不认真执行新政的机构，要进行处罚。

北京先例

同样是在7月8日，北京市住房城乡建设委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知，现向社会公开征求意见。

该《通知》共五部分15条细则。除附则外，主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分。

北京住建委指出：部分开发企业在宣传推广新建商品住房时，过度装饰样板间、过分美化楼盘展示、不实宣传周边配套以吸引客户。在实际交付时，购房人产生了“货不对版”、“严重减配”感觉，群众意见较大，集中通过12345热线、信访渠道、新闻媒体反映。

其中，为遏制开发企业虚假宣传：规定开发企业在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应当与现状保持一致，不得展示未建设内容。规划调整和设计变更影响展示内容的，应及时调整销售宣传材料。

最后，《通知》还在附则中明确：违反本通知规定的，由市、区住房城乡建设主管部门责令开发企业限期整改，并按《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》规定进行记分。整改期间，由市、区住房城乡建设主管部门暂停该项目网签。涉嫌虚假广告的，移转相关部门进行处理。

上海跟进

上海从去年12月在二手房交易过程中新增房源核验环节，到今年3月政策缓冲期结束，中介机构下架大量二手房源，对虚假房源进行整顿。

此次在真实房源的基础上，上海房管局要求各经纪机构和房地产信息服务平台企业要严格执行挂牌房源价格核验， 并且对诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，将会采取暂停网签等措施予以严肃查处。

不仅如此，上海市住建委、房管局等八部门将开展上海市房地产市场秩序专项整顿规范工作，严格整治违规发布信息（含未经房源核验发布二手房源信息）、违规销售、扰乱市场秩序的违规违法行为。 有效遏制市场乱象，促进上海房地产市场平稳健康发展。

对于上海升级二手房管控的做法，中指院上海分院高级分析师刘航表示：本次新增的价格核验则是对前期政策的补充升级，精准打击部分二手房挂牌虚高、误导房价预期的现象，进一步维护上海楼市稳地价、稳房价、稳预期的局面。

今年上半年，在积分制、严堵“离婚买房”等多重调控政策下，上海新盘呈现量增价减的态势，市场热度得到控制。但是自春节以来，上海二手房尤其是“学区房”价格虚高，存在局部过热的现象。 在刚刚过去的6月，二手房成交量达到近2.79万套，成交均价再次站到了“4字头”之上，达到41270元/平方米，环比上涨5.1%。

目前，上海新房市场降温，但二手住宅价格仍保持较高韧性。本次调控有望改善二手房市场存在的投机炒作行为，引导二手住房理性交易，稳定市场预期，促进上海房地产市场平稳健康发展。

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