为什么有的老破小可以卖得贵 |
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原创 真叫卢俊团队 真叫卢俊 一直有个困惑 就是明明看起来那么普通的房子,为什么价格却可以那么贵 更困惑的是,为什么同一片的小区,配套都一样,外面看起来都一样的破,但其中偏偏就有一个小区要卖的更好 感触最深的一个例子,就是浦东金桥的「伟业金锦苑」 这周边围绕巨峰路地铁站和嘉里中心,有好几个20多岁的老破小,我选了两个 ![]() 对比起来,「莱阳新家园」的立面还更好看,「东陆新村六街坊」的立面也重新粉刷过,唯独「伟业金锦苑」老远看,墙面还有一个大补丁 但偏偏这个看起来最破的「伟业金锦苑」走出了自己的独立行情,不仅比周边贵,在市场起伏不断的时候,它的价格也几乎岿然不动 所以这样的老破小到底凭什么 01 有一种被叫动迁房的商品房 「伟业金锦苑」能跑赢周边,首先一点就是它是动迁房 这意味着你买它的时候只要交1个点的契税 千万不要小瞧这点,有位同事以前看中了一套3楼的78㎡两居室,户型方正、2年内精装,哪哪都好,但税费35w,听完就果断放弃 税费是要真金白银交出去的,一点杠杆都没有,不是房子好上天,没谁会愿意交30-40w的税费,所以税少是香的 不过被叫动迁房的坏处在于,房屋质量堪忧,居住氛围差 这简简单单不涉及的价格的几点,看上去没有伤及要害,但真住进去就要了亲命,那种薄如蝉翼的墙壁隔音奇差,卧室有点动静,站在客厅能听的一清二楚 窗框、门框也粗糙,厉害的时候,有些窗框都不一样大,总之租过住过就知道,动迁房的品质很有限 所以动迁房并不是「伟业金锦苑」能跑赢大盘的真正原因 真正的原因是它既是动迁房,又是商品房 市场上有一种房子很有意思,就是你看着房产证上写着动迁房,但实际是按照商品房规格来建的 这种情况一般是当年动迁的时候,动迁房不够用了,然后政府征用了附近的商品房,或者说原本小区就是按照商品房的规格来盖的,后期被转用做动迁房 「伟业金锦苑」就属于这种情况,被动迁征用的商品房 所以你看伟业二村和一般动迁房小区的墙体对比 ![]() 还有楼栋距,阳光完全不会有遮挡,哪里像动迁房小区 ![]() 伟业金锦苑二村,冬至日日照情况(上午) 然后一个快20多年的房子居然还有配套 ![]() ©链家 所以这一类房子,就是有动迁房的优点,却没有动迁房的缺点,既税费少,又完美规避了质量差问题 这也是为什么「伟业金锦苑」,在同样交通、商业配套情况下,单价就是贵1-2w,而且不管外面行情起起伏伏,它的价格波动都是最小的 02 这一点如果要展开的话,可以考虑下它的动迁时间 「伟业金锦苑」差不多是2003年的动迁房 跟这个拆迁年份、拆迁政策有关,虽然是动迁房,但是不存在一人有很多套的情况 所以你看到伟业虽然也是动迁房,但小区4000户业主,自住率差不多达到80%以上 这一点相反的例子,就是浦东高行板块的高行绿洲,「高行绿洲」是2010年动迁的 这一年是动迁政策大年,基本拆了之后,原地拿房,像高行绿洲,基本都手握2-3套房,多的3-4套并不鲜见 所以在这你能看到一家3口月收入加在一起还没1w,但是租金就有2-3w 这么多房子,户主肯定住不过来,那就出租 如果一个小区租户占比达到30-40%,甚至50%的时候,物业就会非常难管 一套房经常被隔断成好多间对外出租,厨房、卫生间经常是这种毛坯状 ![]() ©链家 单元楼里的楼道和墙壁经常会遭殃,公共设施损坏严重 所以在考虑这类小区的时候,再多问中介一句,是什么时候动迁的 03 还有那种被拿来当示范区的老破小 我们之前在踩盘彭浦新村原拆原建问题的时候,在那周边发现了一个小区 ![]() 门口看就普普通通的上世纪公房,但是一看价格,它最贵 ![]() 整个彭浦新村,只有一、三、五、七,4个小区,彭一小区1个多月前刚被拆掉,剩下的都分布在附近,而且都对口彭一小 这样的情况下,彭三就能卖最贵 走进去你就知道为什么了 不同于其他彭浦小区,墙壁斑驳、哪哪都旧旧的,这里道路拓宽,街面整洁,多了很多便民设施,像下面这栋楼后面,就有一个完整的被规划过的绿地 ![]() 而且也不会出现其他老破小那样人车抢道的情况,因为整个小区还重新做了地下停车空间,什么概念,老破小也有了地下停车库 更夸张的是,图书馆、学校都放进来了,走到小区后面还有社区食堂和警局 ![]() 为什么彭三小区可以这样 它跟其他老破小不一样的地方在于,它比较幸运,它被挑中成了“彭浦N村”系列里的示范区,来进行老旧小区改造 所以卖相上更好看,社区功能也挖掘出来了,而且房子本身也进行了改造,增加了独立厨卫、外加将近4㎡的阳台 这样的小区能和周边老破小价格一样么,所以同样是老破小,彭三小区就走出了自己独立行情 这样的情况在上海并不是个例,比如同样是老旧小区改造的长宁区新泾六村 ![]() 外表看上去,也是建于上世纪的老房子,但是里面道路重新做了规划,人车分流 ![]() 为数不多面积不大的空地也被拿来做配套空间 ![]() ©上海长宁 连楼道里面都被规划成这样 ![]() 跟彭三一样,新泾六村也是“新泾村系列”的幸运儿,道路、楼体、公区,甚至下水道都被重新规划,明显更好住了,自然价格也更贵了 04 还有一种贵,居然是因为好物业 这里要提到一个有点神奇的小区「金桥湾清水苑」 它的价格也是周边同类型房源中最贵的 ![]() 走在这个小区里,你会感受到一种细致,倒不是房子多新、配套多好,而是干净 带我看房的中介小姐姐跟我说,这周边几个小区她都经常来,这里的环境是最好的,什么都要做的更好一些,地面更干净、绿化更整齐、住的更舒服 就是一般老破小的路年久失修无人打理,而且经常会在小区路面看到“黄金”,但是有的小区就会被打理成这样 这样的街面 ![]() ©链家 这样的绿化 ![]() ©链家 这样的小广场 ![]() ©链家 楼再破,也要想办法让它看起来温馨点 ![]() ©链家 这背后都离不开一个很重要的因素,就是物业 在我们印象里,老破小的物业,基本就是一个门卫代替所有,但这里不仅有物业,而且还挺厉害 这里的物业叫安居,并不是背靠开发商大型物业 可就是这样单打独斗的物业,能够在众多房企物业拆分上市不断扩大规模的背景下,依然能够存活下来,那一定得有点真本事 这点让清水苑和周边同类型房源一下就拉开了距离,也自然要比周边小区口碑更好,卖的更好 05 还有一种小区也挺特别的 就是特别受欢迎,市场好的时候,别的小区成交个位数,它能成交两位数,市场不好的时候,它依然有成交 比如普陀长征板块的真源小区,2021年一年成交了95套房子,平均每个月成交8套 别的小区成交2-3套就不错了,这里每月的网签有8-10套,市场再差它也有成交,成交量基本区域第一 它受欢迎的原因也很特别,绝不仅仅是价格 它可选择范围特别大,300多w的一房,也有450-550w的两房,最高的也有1000多w的,这个跨度购买群体非常多 不过更为关键的一点是,这个小区建设年份 真源小区分4期建设,1期1997年、2期1998年、3期2000年 2000年之后,发生了两个大改变 2000年之前,盖的都是小户型,2000年之后,盖的都是大户型,100-200㎡的样子,最小的也要80多㎡,小区整体氛围渐渐发生改变 另一个大的改变就是住宅市场政策的变化,对于真源小区来说就是它真的开始走真正意义上商品房的路线 所以你会看到一个看着像老破小的小区里面竟然了做了水景 ![]() 还有这样的绿化和配套 ![]() 小区很大,但是干净整洁,居住氛围好 这也是它被人说性价比高的原因,卖的也比周边好 06 今天写这篇主要想跟大家分享一件事 老破小在我们看来,是不能轻易触碰的,但即便如此我们也不能一竿子打翻所有 任何一个业态、任何一个品类里面,都有值得去发掘的好小区、好房源,就是你好好去找,一定能找到更好一些的房子 但前提是,你得走出去看 以上就是我这两年踩盘遇到一些老破小个例,拿出来跟大家分享下,如果你也有这方面可以分享的案例,我们评论区见 以上为正文,来自真叫卢俊团队 原标题:《为什么有的老破小可以卖的贵》 阅读原文 |
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