春节期间，一房一万持续为大家输送上海板块置业干货。

今天第二波来了：2023年徐汇板块置业天梯图出炉！

现如今徐汇已经稳坐上海“西南一哥”位置，区域内无论是轨交、商业、教育、医疗等生活配套，还是产业能级、城市规划等发展实力，都是沪上翘楚。 

即便如此，徐汇内部各板块还是有着显著的差异性，衡复风貌区老克勒情有独钟，徐汇滨江带豪门新贵偏爱，老公房、旧式里弄烟火市井气犹在……“生态多样性”并存，让徐汇满足了不同人群的置业需求。

从预算来讲，徐汇的置业赛道分层明显：

1500万以上高端改善：徐汇滨江、徐家汇（徐汇中心）

1500万以下刚需/刚改/改善：龙华、华泾、田林、南站

当然，决定客户分流的不只是预算，还有城市资源+城市界面。

徐家汇是徐汇行政中心、老牌的市中心，荟萃了徐汇顶级的文教、商业、医疗资源，辐射能力波及整个上海西南片区，地位无可替代；

徐汇滨江能够获得高端客户的青睐，就在于崭新的城市界面、滨江规划和新兴产业资源的汇聚。在六个板块中，徐汇滨江的住宅密度是最低的，98年以后商品房占比也是远远高出98年以前老公房；

龙华、华泾紧跟徐汇滨江步伐。华泾商品房占比是最高的，界面上干净清爽，尚有大量处女地可供开发，未来潜力不容小觑；

而田林和南站则属于典型的老成板块，板块内老公房扎堆，住宅密度颇高，生活配套成熟，比较适合刚需上车。

徐汇各板块住在密度对比：

徐汇各板块楼龄分布对比：

整体看下来，板块置业天梯图排序也是比较符合当前置业体感的！

在此之前，飞哥曾给大家详细捋过了2022年徐汇楼市，以及

2023年徐汇待入市新盘汇总

，2023年徐汇新房供应或将迎来一波高峰，感兴趣的伙伴可以点击回顾！

今天我们重点来解读TOP1徐汇滨江、TOP4华泾、TOP5田林！

徐汇滨江——进击的沪上新贵板块

徐汇滨江的发展布局，从2008年世博会就已经开始。

北起日晖港，南至关港，东临黄浦江，西至宛平南路-龙华港-龙吴路，紧邻徐家汇、龙华历史文化风貌区，与世博园区、后滩花园隔江相望，面积约达9.4平方公里，岸线长约11.4公里，是目前上海黄浦江两岸可成片开发面积最大的区域，区域开发总量达900万平方米，是上海2035总体规划确定的中央活动区核心承载段。

经历了14年的发展，现在徐汇滨江已建成 8.4 公里长景观大道、10万平方米的亲水平台以及50万方的滨江开放空间，目前的“西岸文化走廊” 已初具规模，沿江的龙美术馆、余德耀美术馆、西岸美术馆、油罐艺术公园、星美术馆、西岸梦中心等文化艺术空间串连成线，是年轻时尚的网红打卡地标。

依托稀缺的滨江岸线，界面快速更新的背后，徐汇滨江还在酝酿庞大的产业蓝图。

2020年2月，香港置地以310.5亿元的价格拿下徐汇滨江西岸金融港巨无霸地块。整个地块的办公体量约66万方，超过陆家嘴三件套之和；商业体量将近21万方，相当于iapm+ifc，地上+地下。

如此史诗级“大手笔”，将一举奠定徐汇滨江未来竞争的全新高度。

除了香港置地超级综合体，还有中金公司、申万宏源等Top金融机构、久事等重量级国企入驻西岸金融城；阿里、腾讯、小米、网易等顶尖互联网IT企业已入驻西岸传媒港。

稀缺的滨江站位+文化、科技、金融三大高端产业集群，徐汇滨江的综合配置，放眼沪上也是顶配。甚至，徐家汇、前滩、后滩在产业上都是难以望其项背的。

由此，徐汇滨江在近10余年间也成为了上海新贵争相进驻之地。板块内新房一度供不应求，热度很高。

2022年徐汇滨江有3新盘入市（只统计年内认购的项目），总供应804套房源，认购人数高达2265+组，1套房子有近3人在抢，可见竞争之激烈。

积分方面，只有百汇园三期和御江廷2盘触发积分，平均入围社保在189个月，平均入围裸分在73.85分。

这样的入围门槛，已经是非常之高了，中低分人群基本“绝缘”。

二手房方面，徐汇滨江豪宅云集，毫无疑问地成为了徐汇豪宅成交板上的翘楚。

尚海湾豪庭、百汇园、保利西岸、海珀旭晖等豪宅都成为了整个徐汇的明星楼盘，成交价15、16万比较普遍，更高的还有20万单价。

反观新房13万出头，徐汇滨江也成为了沪上高倒挂的典型和热门打新之地。

而细数板块内的新房项目，有香港置地启元、汇元玺全新入市，宝能公馆1288、百汇园加推，算上隔壁龙华的云锦东方和保利&西岸开发地块，今年徐汇滨江的楼市应该很闹腾，70分以上高分高预算伙伴可以抓紧准备。

2. 华泾——四轨交会的新兴板块

华泾在一些老上海人眼中，是一个市中心薄弱板块，这里虽然是徐汇区，但仿佛不是徐汇的亲儿子，徐汇的灯红酒绿跟TA一点关系都没有。

也确实是如此，华泾发展几十年来，此前最拿得出手的东西只有：市重点中学位育中学、龙湖天街、徐浦大桥。无论是城市界面还是商业档次，都让人难以将TA与徐汇联系在一起。

但在徐汇“十四五”规划中，华泾的地位在慢慢发生变化，未来它是徐汇南部战略拓展区的主要力量，也是南部地区公共活动核心所在。

华泾十四五目标，来自徐汇发布

近些年来，华泾在产业、交通布局方面，都花了很多心思！

在产业布局方面，华泾承接徐汇滨江创新极的辐射与外溢，聚焦人工智能产业链、生命健康产业群等战略性新兴产业集群，以北杨人工智能小镇、华之门、西岸生命蓝湾为载体，激活创新动力，吸引技术集聚，强化商业核心，激发三大片区及滨江活力再生区，共同为华泾发展引导方向。

其中北洋人工智能小镇是徐汇区在华泾投入的最大一笔。该项目在2018年获批，总用地面积约54.3公顷，建设规模约100万平方米，包含：科研设施、社会租赁住宅、社区服务设施和基础教育设施等。

从定位来看，要“打造具有全球影响力人工智能新地标”，或是南上海又一产业高地。

华之门是15号线、19号线（在建）华泾西站TOD综合体，地上开发规模超81万方，规划业态涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务等各类设施，潜力不容小觑。

这一整片的规划是非常崭新和高端的，待规划落地后，整体的生活配套和城市界面将得到非常大的提升。

在轨交反面，华泾未来将有4轨交汇（15号线、19号线、23号线、机场联络线），轨交条件非常优越！

产业集群+四轨交会，华泾的板块价值处在爆发的前夜。

正因于此，在近5年时间里，华泾的房价非常惊艳，涨幅不仅远超大盘，而且领跑整个徐汇，连徐汇滨江也要屈居其后。

当下板块内的次新商品房，像融创领馆壹号院、旭辉朗香郡都已经站稳10万+/㎡。而华泾新房联动价仅8.1万/㎡，倒挂率约23.5%，非常可观！

嘉华华泾项目、招商&徐汇城投华泾项目，是外环外仅有的TOD项目，房源加一起也就950套左右，大概率积分要求较高，预估70分+。

3. 田林——闹中取静的宜居学区板块

和进击的徐汇滨江、奋发的华泾有所不同，田林显得格外老成。

整个板块包括虹梅街道、田林街道和康健新村街道。板块内居住密度仅次于徐家汇，老公房占比已近7成。

虽然楼龄占不到优势，但凭借着内中环优秀的地段站位和成熟的生活配套资源，田林的二手房站上9.1万+/㎡，价格已然不低。

这其中，田林的教育资源贡献了很大的力量。

对于注重孩子教育的家庭而言，花上500万左右买在田林还是相当匹配和实惠的。

细分来看，田林街道学校多以田林冠名，诸多中小学在徐汇都还不错。除了公办学校以外，徐汇区民办中学中的佼佼者西南位育中学也位于田林。

康健街道公办的小学有上师大第一附属小学、求知小学西校和康健外国语实验小学，都属于第二梯队；还有一所康宁科技实验小学属于第三梯队；康健还有“四大民办”之首的世界外国语小学和中学，非常受到实力家长的追捧。

徐汇这样的老牌教育强区，吸引了全上海家长的目光，学校招生人数又有限，按照梯队去做筛选是大概率事件。尤其是一些一二梯队的学校，户口鉴定起步就是三年算起，所以家长们要提早做好准备。

田林的第二大特色就是满街的烟火生活气息。

虽然没有知名的集中商圈，但无论是家门口底商，还是较为大型的商业体，都在居民区步行范围内，生活非常便捷。

主要的商场有徐汇日月光、光启城、中星城、康健广场，此外就是各种各样的底商铺满了整个街道，菜场、超市一应俱全，一看就是老上海的味道。

居住人群密集定然少不了医疗资源，板块内上海市第六人民医院是一所大型三甲综合医院，尤以骨科见长；还有漕宝路地铁站旁的上海第八人民医院（二甲 ），基本上大小病痛都可以就近解决。

总的来说，田林作为大型居住板块，发展较早且缺乏后续规划，后劲可能会有些乏力。

不过，相比徐家汇和徐汇滨江乃至华泾，田林更多了一份闹中取静的意味，路面街道整洁，绿化和美丽家园改造更佳、环境更好。

虽然空余土地不多，次新商品房少，新房供应少，大型商业少，但田林的各大邻居都是实力派。

比如，向北有徐家汇、漕河泾，向南有上海南站写字楼，腾讯、头条等众多大型公司环绕附近。徐汇滨江产业区也相隔不远，产业能级很有优势。

因此，田林在导入外来年轻群体方面，依然具备足够的吸引力。

目前，板块内的新房上海城投康健项目大概率年中入市，主力建面约100-240㎡2-4房，房地联动价10.2万/㎡。作为田林稀缺供应，值得伙伴们重点关注。

综合来看：

徐汇的新房偏向于中高端改善群体，区域内几大即将入市的新盘，热度都不低，建议70分以上，可以冲徐汇滨江、龙华、华泾；60分以上可以冲田林、南站。

二手房成交集中在内中环低总价、小面积老公房，伙伴们可依据自身情况买，买进徐汇，基本上不用担心“踏空”。

看中潜力，可以优选徐汇滨江、龙华和华泾；注重当下成熟配套，且预算不高，可以重点关注田林、南站。