导语：今天是11月的第一天，一大早就看到一条新闻“绿地控股第二条红线达标转绿，较原计划提前8个月”，这条消息可以说是刷爆了朋友圈。

所以，我也转发了

于是就有很多读者朋友来问我：房地产“三条红线”是什么？“达标转绿”是什么意思？对房地产企业又有什么影响？

下面，我就来逐一解答大家提出的问题。这事儿还得从去年8月份开始说起……

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，此次参加会议的房企共12家，包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利、绿地、中海、华润等头部房企。

据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”。企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整，2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

01 房地产“三条红线”是什么？

房地产“三条红线”是为了限制房地产行业风险的一项政策，若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。房地产“三条红线”的具体内容为：

红线1：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线2：净负债率不得大于100%；

红线3：现金短债比不得小于1倍。

计算公式：

红线1：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）

与其他行业相比，房地产行业多了一个小前提，因为房地产行业是预售制，在房子还没有卖出去之前，都是暂存在企业名下的，所以在总资产和总负债中都要剔除大量的预收款，剩下的才是真正的资产负债率，若计算过之后，资产负债率为70%以上，则超出红线，不安全。

红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益

那这50亿用什么来保障呢？就需要用股东的资金了，也就是所有者权益来保障。股东的资金共30亿，但企业欠款50亿，净负债率大于1了，风险就很大了。若有息负债是15亿，股东有30亿，净负债率为0.5，那债权人就很踏实。故净负债率大于100%，超出红线，不安全。

红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债务

一年以内的负债称之为短期负债，一年以上的负债称之为长期负债，如开发贷等。

上述案例中计算现金短债比为1.25倍，大于1倍，是安全的。相反的如果小于1倍，就超出红线，不安全。

02 “三线四档”怎么划分？

根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。而“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债（意味着不能向银行等金融机构再新增贷款）；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

2021年上半年TOP50房企“三线四档”情况

03 对房地产企业有什么影响？

按照监管要求，从2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。这一举措被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑，一时间在行业内引发了极大的震动。

要讨论这个问题，我们先要搞清楚政府出台“三条红线”的目的：

1、防范房企融资危机，控制金融系统风险。

2、降低房地产业规模，腾出资源发展其他领域。

3、间接调控地价。

4、把房地产行业往制造业、服务业方向改造，降低其金融属性。

所以，“三条红线”对房地产企业的影响，表现在以下几个方面：

1、房地产企业爆发性增长机遇已过，房企行业阶层被一定程度“固化”。

“三条红线”已经非常清晰地给予不同类型房企新增融资的上限。即便是最优的企业，负债年增速也不得超过15%。由于融资增速有上限，所以房企的增速也被锁定在一个范围之内了。从融资绝对额角度考虑，本身规模越大的企业，能获得融资的总量越大，反之亦然。

这样的结果可能是房地产行业的“阶级”逐渐“固化”，可以想象，千亿房企融资总额只是可以保持原规模，百亿房企年增幅最多也就15%。

2、央企国企优势更加突出，部分高负债民企受新政影响更大。

从目前网上的统计的资产负债数据看。踩红线较多的几乎是一色的都是民企，而过去在融资方面采取相对谨慎策略的都是国企、央企。值得注意的是，过去若干年来，在平均融资成本角度看，民企>国企>央企，所以如果再配合上这次的资管新规，在融资这一环节央企国企的优势会更加突出。而房地产作为资本密集型行业，融资优势的改变也将改变企业的竞争格局。

3、很难出现房企因资金紧张而大幅降价销售的情况。

一旦融资受到限制，那么就必须降价吗？其实这只是一种外行的想象。实际市场当中，房价最终受市场供求关系的影响。只要市场预期看涨，房企哪怕资金紧张，也不会深度割肉离场。因为房价高的时候，高地价也摆在那里，资金实在周转不过来的，卖项目或合作开发都比大幅降价的亏损要小。

以上，就是关于房地产“三条红线”政策的完整解读，你看懂了吗？

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