今天，我们来浅谈一下2023年在南沙买房的一些逻辑。

板块分析

即使是对南沙再不熟悉的朋友，也少不免在有关南沙的新闻中，看到灵山岛尖、横沥岛、金洲蕉门河、南沙湾、万顷沙、黄阁这几个关键词。

它们，正是南沙楼市的热点区域，其中灵山岛和横沥岛又共同构成了明珠湾板块。

灵山岛尖：上岛门槛为3.6万元/㎡

“美而贵”的灵山岛尖+横沥岛，前者为总部经济区和居住区，后者则是金融中心。而我们讨论的主要是承接横沥岛高端购房人群、居住性质更重的灵山岛尖。

卖点：

规划牛，定位为具有世界先进水平的粤港澳大湾区中央商务区，规划居住人口4.89万人;

全区*建面约4万㎡的地下商业综合体即将验收;

基建道路设施已逐步完善，六大滨海景观也已基本完工，沿线风光无限。

不足：

地铁18号线、22号线站点设在横沥而不是灵山岛，即使地铁开通，对广州城区上班人群仍不太友好。

岛上在售新房不多，上岛门槛为3.6万元/㎡。

值得一提的是，与灵山岛尖共同构成明珠湾的横沥岛。

有地铁4号线、万达广场的加持，金洲蕉门河板块一直以醇熟的居住氛围和便利的生活配套吸引大批刚需买家。

卖点

妥妥的南沙老城区，地铁4号线19个站到达珠江新城，万达广场、今洲广场应有尽有，吃喝玩乐不用愁;

蕉门河一带被称为城市客厅，滨河景观提升生活品质;

大盘林立，二手房交易比较活跃，生活居住氛围浓厚。

不足

已开发多年，真正意义上近地铁的在售新房不多且均为大户型，买家可选性少，未来楼市依赖旧改补充。

缺乏概念支撑，发展动力不足

南沙湾：地价已超2万元/㎡

2020年的南沙湾出尽风头，只因频出摇号地块。

2020NJY-16宅地被佳兆业联合体以楼面价22700元/㎡拿下;鲁能首进广州，以19117元/㎡拿下2020NJY-9宅地。

拿地都要靠运气的南沙湾，牛在哪里?

卖点

高价地频出，开发商看好板块前景

地铁四号线途径，还有华师附小名校资源

手握稀缺山景海景资源，定位南沙*

邮轮母港经济带动人流

与东莞、深圳距离较近，承接外溢购房需求

不足

规划相对灵山岛、横沥岛稍弱，配套也不如金洲蕉门河板块完善

大片土地开发主动权掌握在霍家手中，地块开发周期较长

二手房市场交易不活跃

板块内在售新房面向客户群体为改善型客户，鲜有小三房户型，价格*近4万元/㎡。

黄阁板块：南沙的房价洼地

与南沙其他板块相对比，黄阁板块则显得低调许多，房价仍然属于“片区洼地”，也意味着板块有较大的提升空间。

卖点

南沙房价洼地，刚需天堂

设有地铁四号线黄阁站，17站到珠江新城

邻近庆盛站，该站点可直通深圳、香港，且庆盛板块将开发大型商业综合体，刺激片区人流和消费

黄阁镇正在打造国际汽车小镇，已形成南沙*千亿级产业集群

在旧改的加持下，未来楼市供应量可观

不足

不属于南沙自贸区范围

大多数项目距离地铁站较远，需接驳

目前环境面貌稍显破旧，整体素质待旧改带动，但旧改往往需要较长时间

板块内可选择的产品类型较多，价格跨度也不大。

万顷沙：交通利好支撑

万顷沙属于享受到自贸区红利的区域之一，七大功能片区里，其中仅万顷沙区域就布局了10平方公里万顷沙保税港加工制造业区块和10平方公里南沙枢纽区块。

此外，片区因深中通道利好，网红盘一开售即吸引大波深圳客抢购。

卖点

地铁18号线、深中通道加持，2024年深中通道正式开通之后，一桥直达深圳宝安、中山

紧邻南沙金融中心——横沥岛

有新能源汽车等强产业支撑

房价同样处于洼地

不足

目前城市面貌为大片荒无人烟的农田

商业、医疗、教育资源贫乏

板块内在售新房产品囊括刚需及改善客，均价大多2字出头，十分亲民。

总结

看重发展前景的：灵山岛尖板块、万顷沙板块、横沥岛版块

看重生活品质的：南沙湾板块

看重生活便利性的：金洲蕉门河板块

看重性价比的：黄阁板块

有钱的：随便买

ps：注重生活便利性，但“子弹”不足的刚需可仔细淘一淘金洲蕉门河板块二手房，或许有惊喜

楼盘介绍(黄阁)

作为今年大热的区域——南沙，不仅仅吸引了广州人购买，连深圳东莞的购房者也都争相来看房，而南沙也在2020年成为涨幅最大的区域之一。新盘推出最多的黄阁板块，实地走访了保利南沙天汇、南沙十里方圆、佳兆业凤鸣山、华宇凤凰艺术岛、时代天逸(广州)五大楼盘。

南沙十里方圆

在售79-99㎡三四房 均价约2.8-2.9万元/㎡

该项目是方圆集团在广州打造的大盘级别“十里方圆”系列产品，位于黄阁大道南主干道旁，双山环绕，南临大山乸森林公园，西接庐前山，东至麒麟广场，总占地面积86万㎡，建筑面积高达156万㎡，是黄阁板块内为数不多的百万方大盘。

教育方面，项目引进老牌公办省级名校广铁一中；

商业方面，项目自建约20万㎡商业综合体，其中包括10万㎡纯购物中心，将打造5G智能化消费体验。

保利南沙天汇

主推93㎡三房 价格2.5-2.8万元/㎡

保利南沙天汇目前主推A2栋，A3栋，A4栋，A5栋，建面约78-116㎡三至四房。

其中A2A3栋为两梯六户，A4栋A5栋为三梯八户，目前主力户型为建面约93㎡三房两厅两卫，建面约116㎡四房两厅两卫，78㎡三房两厅一卫与101㎡四房两厅两卫户型所剩货量并不多，集中在顶楼与低层，均价约2.5-2.8万元/㎡，现楼。

保利南沙天汇位于南沙黄阁亭角，项目属于保利天字系产品，项目南邻蕉门河，北眺大山乸森林公园，总占地约19.2万㎡，总户数约3356户，规划有15栋住宅，1栋办公楼，1栋酒店，以及2栋公寓，未来还规划有幼儿园与小学配套。

佳兆业凤鸣山

2字头买97㎡四房 现享三重折扣优惠

位于南沙黄阁板块的佳兆业凤鸣山目前主推7栋与8栋，两梯六户，33层高，在售建面约87-107㎡三至四房单位，均价约24000-26000元/㎡，预计2023年4月交楼。

目前主力户型为97㎡3+1房两厅两卫户型，分为横厅与竖厅，而87㎡的北向三房户型仅剩4套，107㎡四房单边位户型也仅剩少量房源。

据了解，项目目前主要有4万享96折优惠，以及额外的96折与99折优惠。

佳兆业·凤鸣山总占地约10.23万㎡，总建筑面积约为46.4万㎡，项目内规划有7.8万㎡的商业体，8栋33层高层住宅，16栋叠墅产品，以及3栋人才公寓。

项目北靠蚝头岗自然山体资源，西临蕉门河，东望成熟的麒麟新城，目前项目周边生活配套主要依靠黄阁麒麟新城，与项目一路之隔有楼盘金科集美御峰与公车站。

华宇凤凰艺术岛

首推87-102㎡三四房 预计三月中旬开盘

华宇凤凰艺术岛价格约3万元/㎡左右。户型方面，项目将首推87-102㎡三四房，预计2023年交楼。

华宇凤凰艺术岛项目是由凤凰文化和华宇集团两大实力品牌联袂打造的湾区产商住结合范本，宜业、宜商、宜居、宜游、宜娱，是集城市地标、艺术展示、文创产业与社区生活联动为一体的大湾区“城市艺术滨江公园”。

据了解，华宇凤凰艺术岛位于南沙区黄阁镇亭角大桥东侧，项目总建面约40.19万㎡，由五个地块组成，容积率约为2.9%，绿化率约35%。

项目所地处的梅山糖厂，在凤凰文化的入驻后，也将华丽转身。从空间上并不难发现，项目周边还规划有保利的150m南沙天际线地标，以及已建好并投入使用的南沙体育馆与青少年宫。

显然，这个板块，未来将打造成为粤港澳大湾区*的魅力艺创门户，绿色创意休闲及科技文化产业综合发展区。

时代天逸(广州)

目前主推110㎡四房 价格约2.7-3万元/㎡

时代天逸(广州)主推的产品为建面约110㎡四房。

价格方面：#3栋价格约2.9-3万元/㎡，货量较多;#4、#5栋价格约2.7-2.9万元/㎡，货量较少。

目前项目暂未开放正式营销中心，有意向的置业者可在原时代香海彼岸的售楼处参观沙盘、样板间进行了解。

作为时代中国落子南沙的第八个项目，时代天逸位于市南大道与黄阁大道交汇处，由17栋高层住宅组成，规划住宅2392户。

相比同板块内其他新盘，时代天逸是最靠近地铁站的项目，距离4号线黄阁站A出口仅一路之隔。

项目周边配套相对完善，除了自身配建的12万㎡商业综合体之外，距离南沙现最繁华的商圈中心—南沙万达，只有两站距离，同样两站之隔的庆盛枢纽旁，新鸿基盛枢纽综合体也配有大型商场，目前正在建设中。

教育方面，项目自配一所国际双语幼儿园，另外周边还有黄阁小学、华南师范大学附属南沙中学等。

项目所在的黄阁板块内目前以旧改为主，引入方圆、佳兆业、保利、万科、时代中国等知名开发商在此造城。随着旧改步伐的推进，将在激发区域资产潜力、提高区域价值的同时，黄阁楼市也将会越来越热闹。

楼盘介绍(万顷沙)

万顷沙处于南沙的最南端，大湾区核心经济主心轴的“咽喉”之地，是南沙能否发挥“超级交通枢纽”作用的关键!

“宇宙最强”堪比动车速度的广州地铁18号线，以万顷沙站为起点，我国速度最快的地铁，*时速可达160千米，分分钟让你体验用地铁的票价感受动车的速度。

目前18号线首通段轨道工程已顺利完成最后一个接头焊接，实现全段长轨贯通，并预计于年内开通，到时就可实现30分钟内南沙直通广州中心城区!

另外集「桥、岛、隧、地下互通」于一体的超级世纪工程——深中通道计划于 2024 年建成通车，其中支线链接万顷沙，建成后万顷沙到深圳仅需半小时!

“世界第一跨”——明珠湾大桥同样坐落万顷沙，未来将在广州主城区、香港国际机场、深圳宝安国际机场、广州南站之间形成高速交通走廊，实现30分钟直达大湾区主要城市中心区。

三个世纪大工程汇聚于万顷沙，等于给这个区域发了三张*。

推动南沙由粤港澳大湾区地理几何中心向区域交通枢纽转变的历程中，万顷沙正在腾飞!

目前万顷沙性价比较高，价格不到3W，开盘已久(2016年开盘)的珠江源昌花园，近两年的新盘仅有三家：广州恒大阳光半岛、中国铁建海悦国际和中建弘阳德信·湾璟壹号。

广州恒大阳光半岛

目前主推110㎡四房 价格约2.7-3万

广州恒大阳光半岛，万亿恒大南沙首作，拥揽13公里一线海岸。项目临近深中通道广州首站出口，号称“比深圳更近前海”。据现场销售说“我经手的客户一半来自深圳、东莞”。

广州恒大阳光半岛自开盘以来便热度不断，小编从现场销售中了解到目前一期仅剩7栋的50多套 72㎡-92㎡二至四房的刚需户型，均价在2.5万元/㎡到2.7万元/㎡之间。

中铁建海悦国际

总价210W起

中国铁建海悦国际是目前在售的新房离最靠近位于万顷沙镇的，项目周边生活配套相对成熟，临近三甲医院省中医院南沙分院(建设中)，天汇百汇、珠江肉菜市场在一公里范围内，步行可达。项目自带幼儿园，三公里内还有嘉安小学、珠江中学、万顷沙中学等五所中小学。

中国铁建·海悦国际一期平层售罄，推出110㎡-130㎡的平层单位，起码卖2.7万元/㎡了。”

中建弘阳德信.湾璟壹号

N+1灵动户型，实用率高

中建弘阳德信·湾璟壹号距离18号线万顷沙站约两公里，是由中建、弘阳、德信三大房企“牵手”打造，项目规划8栋，包含80㎡-120㎡户型， 两梯四户产品。

中建弘阳德信·湾璟壹号首期将推建面约95㎡-119㎡三四房住宅，已开放95㎡(2+1室)、107㎡(3+1室)样板间，小编实地考察发现，户型方正，设计合理，体验还是不错滴。