2010年11月20日，位于津滨大道沿线的河东万达广场开业，与和平万达广场相比，河东万达广场业态更加丰富，涵盖大型商业广场、住宅、购物中心、国际标准写字楼、万达国际影城、全国 连锁量贩式KTV、大型电玩城等。项目总建筑面积51万平米，其中商业面积约24万平米，写字楼约10万平米，住宅约17万平米。

这种多业态集合的城市综合体被视为万达广场3.0版本，也是万达的标志产品。每个业态之间有着相铺相成的作用，综合体“1+1+1”>3的效果得到充分的利用。假设如综合体中的写字楼聚集了大量上班族、白领群体，他们在餐饮和购物的消费为购物中心注入了更多活力，从而使得商业成为不仅只是依附其他物业，而是重要的收益配套。

从传统的商业中心到规划中的城市中心、城市副中心以及新兴城区。随着城市开发建设，在传统城市中心可供开发大体量商业综合体的地块少之又少，再加上多家企业竞争可能导致高溢价的出现，高地价高总价无疑增加了项目的开发、运营成本。万达第三代产品摒弃了“只拿城市核心地块”的理念，开始在城市副中心、新兴区域以及二三线城市寻求更多可能的机会。这些区域拥有相对宽松的条件，即地价低竞争少。此外，区域内大型商业资源相对确实，居民需求大，具有强大的潜在开发价值。

2017年12月29日，滨海万达广场开业。总建筑面积超40万平米，购物中心商业面积超过15万平米，是滨海新区体量最大的商业综合体。12大主力店品牌分别是万达影城、永辉BRAVO YH、苏宁易购、宝贝王、万达宝贝王早教中心、play1家庭娱乐中心、孩子王、H&M、优衣库、MJstyle、滔搏运动和多走路。滨海万达广场的到来，升级了塘沽现有的商业配套水平。

据报道，塘沽第二座万达广场于2018年7月10日签约落地，将落户海洋高新区，规划建设万达广场购物中心及精品住宅，业态涵盖生活体验、时尚空间、酷动潮流、家庭生活以及影音天地。

同年9月21日，万达集团与武清开发区就“武清万达广场综合体项目”进行签约，万达广场正式落地武清开发区。

图：武清万达广场区位图

据介绍，武清万达广场计划选址开发区福源道北侧创业总部基地85亩商业用地，规划总建筑面积14.8万平米。项目总投资20亿元，计划打造为集购物、休闲、娱乐于一体的大型区域购物中心，规划的业态包括300米室内步行街、IMAX影厅、大型儿童业态、体验式消费等，建成后将成为武清区域性的商业中心。

图：东丽万达广场信息

据业内人士透露，未来在西青、东丽以及南开三区各将新开一家万达广场。目前东丽区官方已对万达规划有回应，正在办理地块收储相关手续，预计2018年年底前东丽区万达广场可实现项目落地。加上目前已开业的河东和滨海万达，和已签约落地的滨海万达二店和武清万达，未来天津将拥有7家万达广场。

在2019年1月12日的万达年会上，王健林表示，按照投资协议，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。

去年是万达转型的重要一年。对此，王健林用“现在说万达转型已经成功不算为过”评价。在他看来，万达收入结构已经改变，主要收入来源已经不是房地产：2018年，万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。“应该说万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。”

▍万达4.0：不可复制的万达城

对于万达模式来说，城市综合体在带来极大效益的同时，也暴露了很多问题。千篇一律的重复，使第三代产品缺乏创意，这种重复不仅表现在其“商业+住宅+写字楼+酒店”的模式上，在建筑外形，业态组合和布局上都呈现了单一化。此外第三代产品由于主力店的业态配比不尽如人意，如主力店面积占比过高，非零售类业态占比不足、租金坪效较低，也让万达备受诟病与批评。

另一方面，万达广场的成功，引起了多家企业竞相开发商业项目的局面。面对“内忧外患”，促使万达推出第四代产品-“万达城”。

第四代万达产品万达城主打文化旅游产业，它保留了第三代万达广场一街带多楼的精华，同时又结合文化、旅游以及高科技发展了更多的业态组合。具体来说，它以一条商业步行街为纽带，穿起室内主题公园、电影乐园、室内水上乐园、儿童科技乐园、剧院、酒店等不同的业态，预计未来将是万达集团发展的核心产品。

万达第四代产品的核心模块标准是：万达城=65万平方米的大型商业文化旅游购物公园+15万平方米的单体万达购物中心+10万平方米的创意休闲街区+10万平方米的体验型娱乐中心（大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园）+10万平方米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平方米以上的写字楼。这样超大规模的体量与资金投入，也将使“万达城”更具不可复制性。目前万达城已在武汉、青岛、无锡、哈尔滨、合肥、厦门、桂林、长白山、西双版纳、成都都江堰等城市落地。

图：哈尔滨万达城

据万达官方宣传：“每一座‘万达城’都承载着独特的当地文化DNA。互不相同的主题创意和特别的消费体验，使得万达城有很大的发展张力，投资者的预期效益将会有很大可观性。而且万达城还会在一定程度上改变所在城市的发展定位，提升城市的影响力。”万达城是以“文化”为纽带，以“体验经济”为基础，以“生活方式消费”、“娱乐加休闲”为主旨的商业模式，将文化、旅游、商业、配套、交通等城市功能区有序安排并形成互动，以其丰富的业态、多样的方式满足客户一站式需求。

在2018年，万达先后与兰州、延安、遵义等城市签约，将打造万达城项目。至于万达城何时能落地天津，值得期待。返回搜狐，查看更多返回搜狐，查看更多