来源：雪球App，作者： 青木长青，（https://xueqiu.com/9903704439/248797777）

商场收租是不是个好生意？以前是，未来要分情况。

全国商场供应开始过剩，已经开业的，万达广场473座、新城吾悦126座、龙湖139座，华润66座，加上大悦城、卓悦、万科、保利等，全国标准化有较高水平的商场已经过千。而且均以每年数十个数量增加。

商业地产会长期存在、租金收入的绝对值也很高，但作为重资产，负债和增值弹性是作为投资产品必须考虑的因素。特别是在过去高速扩张过程中，企业投建商场都会对应负债，需要先把利息覆盖掉，剩下的才是利润。

在不少商企的研报中，仍会以10%的年化租金增长作为假设，这是有问题的。第一，整个社会的隐含利率、隐含投资收益率在下降。以前余额宝（无风险利率）都能到5%，投资收益到10%很正常。未来利率将长期处于较低区间，很难再站上3%了。第二，商场的出租率和租金增长需要人流密度作为支撑，在高速城镇化时期这不是问题，但城镇化也已渐进尾声。可以见到，全国一二线城市的人口增速都在下滑。

重点来了，在租金弹性有限、负债不低的情况下，相当于以重资产获取并不高的收益率，比如一个商场10亿资产获得5000万净利，5%的净利率，这还是不是个好生意呢？就算给2%的年租金增长，也只是7%，和其他行业对比来说，未见明显优势。

在ROE有限的情况下，风险却未必那么低。以一二线城市为例，若总人口不再增加，商场还年年新开好几个，必会分散人流量及增加竞争，压制利润空间。特别是那些标准化、扩散效应小、没什么特色的商场。

这时候就会发现老牌港资企业的明智，基本无负债，只做最好地段、最有特色的顶级商场，每个从拿地、设计、建设都要七八年时间，比如太古、九龙仓。其提供收益的确定性，在行业度过景气阶段开始竞争时将更加凸显。

做个总结：由于高素质商场的快速增加，未来标准化商场竞争将逐渐激烈，随着人口增速放缓，甚至可能出现人流被其他商场吸引而导致收入下降的情况。但若负债控制合理，那么商场稳定现金流也能提供略高于无风险收益率的回报。每个人的投资期望不同，如果想明白自己的取舍，预期不高，这也是个不错的选择。但超额收益，恐怕很难获得了。

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