在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进翡翠西湖，为您带来项目的全面测评。

  翡翠西湖位于丰台青龙湖，在售90㎡洋房、330㎡合院，均价4.2万，是万科在青龙湖打造的改善大宅。项目西侧为青龙湖森林公园，青环境宜人，总价320万即可入住，满足刚需、改善两类客群的置业需求。

  下面我们全方位介绍一下翡翠西湖的概况。

  一、地段位置：丰台青龙湖 生态宜居领先区

  丰台区为北京市16大行政区之一，地处长安街沿线以南，根据《丰台分区规划》（2017-2035）文件内容，在首都城市格局中，丰台区既属"一主"，又处"一轴"沿线，是"四个中心"功能的集中承载地区，是建设国际一流和谐宜居之都的关键地区。

  丰台区应建设成为首都商务新区、科技创新和金融服务的融合发展区、历史文化和绿色生态引领的新型城镇化发展区、首都高品质生活服务供给的重要保障区、高水平对外综合交通枢纽，具有综合竞争力的示范城区和新时代高质量发展的典范城区，打造首都发展新的增长极。

  根据规划图内容显示，丰台青龙湖所在的板块，被定位为生态融合发展带，顾名思义，该片区将以生态发展为核心，着力打造绿色宜居、舒适自然的京西健康人居高地。

  翡翠西湖所在的青龙湖板块，是京西一带罕见的绿色生态区。项目西侧600米，即是占地面积1000亩的北京青龙湖公园，西侧是总库容2900万立方米的崇青水库。青山绿水，生态宜居——是丰台青龙湖板块的标签，也正因环境宜人的优势，使得不少购房者争相来此游玩、定居。

  而翡翠西湖东侧1.4公里处，即是西六环路，驾车可以快速抵达门头沟、石景山、房山等区，交通条件便捷。

  二、产品特色：总价320万起上车万科别墅

  翡翠西湖是由TOP前三房企——万科打造，择址丰台青龙湖板块，占地面积230000平米，规划1487户，容积率仅为1.1，在北京严格执行“限墅令”的近些年里，如此低密的社区已然十分罕见。产品方面，翡翠西湖打造了90平米洋房，300平米合院别墅，均价42000元/平，总价320万即可上车。

  另外，2018年开始，北京重点发展起了“限竞房”，意为“限房价、竞地价”，在土地出让前就设定好了未来的房屋销售限价，且在取得房产证或契税票后五年内不得上市交易。从限竞房发展数年后的今天来看，限竞房很大程度上为购房者提供了门槛更低的上车机会。

  然而，从2021年北京集中供地的情况来看，限竞房正在逐步退出历史舞台，取而代之的是更多商品房的出现。已有的限竞房存量在加速去化，留给刚需置业群体的机会也是越来越稀少。

  三、户型分析：洋房至合院 面积段跨度较大

  翡翠西湖的别墅产品共有上中下五层，首层为家人的活动、餐饮空间。接近16.5平的超大厨房，空间宽阔，可容纳多人同时参与烹饪，北侧客厅与餐厅相连，附带卫生间，方便用餐、休憩、洗漱的一体化使用。

  地下一二层则是更为私密的主人空间，地下一层为一间多功能房，业主可以根据自身喜好，改为影音空间、健身房、瑜伽室、儿童活动空间等，自由度高，附带有南向的大挑空，可以与地下二层的多功能厅形成交流。

  在地下二层，翡翠公园设置有可以停放两辆私家车的地下车库，车库门与地下二层的活动室相连，当为工作奔波一天的业主归家后，可以更快捷进入休憩状态，卸下疲惫。

  地上四五层，则是供家人休憩的卧室空间，共计4间卧室，均为套房设计，相互分离，保证每一位家庭成员的隐私，互不打扰，享受静谧安逸的睡眠体验，保证睡眠质量。

  翡翠西湖90平三室两厅一卫户型图采取的是全明格局的设计。南向主卧套房附带大飘窗，采光以及观景体验都相当不错，北侧的洗漱空间采取的是干湿分离规划，可供两人同时使用，互不打扰，提高使用率。

  南向客厅同样附带有飘窗，同时与餐厅相连，将休闲餐饮两大空间场所连接于一体，享受佳肴的同时，更能与家人亲密互动，共享晚宴时光。北侧的两间次卧，既可作为儿童房，也可作为收纳空间、书房等，给业主足够的想象空间自由配置。

  翡翠西湖的首层外部，是一处室外的自家庭院，可供业主养花种草、陈列绿植，既能起到装饰作用，也能彰显出传统文化中的多重归家礼序，实为一片自在小天地。

  地上二层的卧室空间，放置有两张床铺，可供多子女家庭的孩子一起使用，增进子女之间的情亲互动，培养手足之情。

  主卧室空间配有全景落地窗，全天候欣赏青龙湖的日光美景，吊顶采用弧形设计，将层高提到更高的水平，增大使用空间，配上暖色灯光，更具生活情调。

  四、交通出行：一横三纵近地铁 通达众多商圈

  轨道交通：翡翠西湖周边暂时没有地铁站点，主要依靠自驾及公交出行。

  公共交通：翡翠西湖周边1公里范围内，有565路、830路、978路公交线路，南侧即为怪村站点，乘坐565路、830路公交，可以到达八一影视基地、南宫旅游景区、中国航天科工集团七三一医院，以及地铁14号线西段张郭庄站，可以乘坐轨道交通通达北京四方。

  而如果乘坐978路公交，则可以到达北侧的人大附中丰台学校、中央民族大学新校区、中央民族大学附属中学、以及区域内的多个小型市场、餐馆、超市等，生活配套设施齐全。

  自驾：翡翠西湖周边最近的城市交通主干道为东侧1.4公里处的西六环路，向北可以达到门头沟核心区永定镇，区域内坐落有龙湖长安天街、S1线等重要配套；向南可以到达房山区核心，享受房山天街、华冠购物中心、熙悦天街以及北京理工大学、良乡医院等配套。

  五、周边配套：京西生态大区 绿色康养典范

  教育：项目周边3公里范围内，覆盖小学、中学、大学等一众教育资源。西南2.4公里处，为北京市房山区青龙湖镇中心小学以及北京市第十三中学(青龙湖分校)，驾车15分钟即可到达；东南3公里，为北京市房山区青龙湖镇大苑村完全小学；东北1.4公里处，是中央民族大学新校区，北侧紧邻人大附中丰台校区，可以满足子女从小学至高中12年的上学需求。

  医疗：翡翠西湖周边5公里范围内，分布着7所社区卫生服务站。例如王佐镇社区卫生服务中心、青龙湖镇社区卫生服务中心、大苑村社区卫生服务站等，不堵车的情况下，车程20分钟均可到达。

  公园：翡翠西湖所在的青龙湖板块，拥有多片生态绿地。项目西侧600米处，即为著名的青龙湖公园，占地面积高达1000亩，距北京市中心仅20多公里，是最近的“一盘清水”，园内山清水秀，林木茂盛，湖面宽阔，生态环境十分优美。有露天沙滩浴场、观光果园、水上娱乐、会议餐饮、综合服务等几大区域，被国家旅游局评为AAA级旅游景区。

  而与青龙湖公园紧邻的正是常年水面面积300万平方米的崇青水库，平均每年向下游供水1500万立方米，灌溉农田2．5万亩，是京西一带水资源的重点聚集地之一，依靠东侧青龙湖公园，以及西侧的青龙湖森林公园，形成了山、水、园一体的绝美度假游玩盛景，环境四季宜人，空气常年清新，是北京不可多得的绿色康养典范区。

  商业：翡翠西湖周边并无成熟商业体，区域内有不少小型家具城、餐厅等，自建有8万平商业中心，业主可以快享受社区内的便民服务。

  六、价格分析：单价4.2万 入手城六区别墅

  价格现状：

  北京市场现状：2018年开始，北京重点发展起了“限竞房”，意为“限房价、竞地价”，在土地出让前就设定好了未来的房屋销售限价，且在取得房产证或契税票后五年内不得上市交易。从限竞房发展数年后的今天来看，限竞房很大程度上为购房者提供了门槛更低的上车机会。

  项目在售价格：翡翠西湖规划1487户，在北京严格执行“限墅令”的近些年里，如此低密的社区已然十分罕见。产品方面，翡翠西湖打造了90平米洋房，300平米合院别墅，均价42000元/平，总价320万即可上车。

  项目周边新房：翡翠西湖所在的地块，隶属于城六区之一——丰台区管辖。而与其临近的熙湖悦著、首开·熙悦观湖、金地·大湖风华却属于房山区。价格方面，虽为限竞房，但4.2万/平的均价却高于其他三位，足以见得不同城区定位对房价的影响。

  首开·熙悦观湖户型均为89平洋房产品，售价在280万/套，折合单价3.15万/平；熙湖悦著均价在3.5万/平上下，但户型更为多样，从73-353平二至三居都有所设计；金地·大湖风华均价同为3.5万/平，户型从89-220平不等。

  价格潜力：

  翡翠西湖户型为90平三居洋房、300平四居合院别墅，产品更为纯粹，虽单价略高，但在享受同等生态环境的同时，却隶属于城六区管辖。另外，从2021年北京集中供地的情况来看，限竞房正在逐步退出历史舞台，取而代之的是更多商品房的出现。已有的限竞房存量在加速去化，留给刚需置业群体的机会也是越来越稀少，翡翠西湖未来保值升值潜力俱佳。

  七、项目亮点

  1、单价4.2万/平起 城六区限竞末班车

  8月30日，北京官宣2021年第二批集中供地计划，43宗土地中，除过1宗共有产权房用地，其他均为纯商品房。城六区中，数丰台青龙湖新地块房屋指导价最低，为4.7万/平，但仍高于翡翠西湖目前4.2万/平的售价，可以预见，未来青龙湖板块的房价水平将呈现上扬态势。作为后限竞时代里，城六区中现存的稀有限竞房，翡翠西湖价值更为凸显。

  2、有天有地有山水 京西康养绿色大宅

  青龙湖板块拥有青龙湖公园、崇青水库、青龙湖森林公园等天然生态资源，有天有地、有山有水，常年气候宜人，温度适宜，负氧离子聚集，是北京市不可多得的多元生态走廊绿化带。适宜旅游、度假、养老等活动。

  八、项目不足

  项目周边商业配套、医疗资源较为匮乏。

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