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联合〔2023〕3311号

联合资信评估股份有限公司通过对万科企业股份有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持万科企业股份有限公司主体长期信用等级为AAA，维持“21万科03”“21万科04”“21万科05”“21万科06”“22万科01”“22万科02”“22万科03”“22万科04”“22万科05”“22万科06”“22万科07”“22万科GN001” “22万科GN002”“22万科GN003”“21万科MTN002”“21万科MTN003”“22万科MTN001”“22万科MTN002”“22万科MTN003”“22万科MTN004”“22万科MTN005”信用等级为AAA，评级展望为稳定。

特此公告

联合资信评估股份有限公司

评级总监：

二〇二三年五月二十六日

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万科企业股份有限公司

2023年跟踪评级报告

评级观点

万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）作为国内较早从事房地产开发的企业之一，行业经验丰富。2022年，伴随房地产市场调整与公司投资力度放缓，公司开发业务签约销售金额下降较大，但行业龙头地位依然稳固；同时，公司物业服务、物流仓储服务、租赁住宅与商业开发与运营等业务保持良好发展态势。公司财务政策稳健，期末账面货币资金充足，流动性充裕。同时，联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）也关注到房地产行业调控政策趋于长期化背景下未来房地产市场运行存在一定不确定性、公司股权结构较为分散等因素可能对公司信用水平带来的不利影响。

公司项目储备充足，未来随着公司存量项目进一步实现销售以及商业地产业务进一步拓展，公司经营状况将保持良好。

综合评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为AAA，维持“21万科03”“21万科04”“21万科05”“21万科06”“22万科01”“22万科02”“22万科03”“22万科04”“22万科05”“22万科06”“22万科07”“22万科GN001”“22万科GN002”“22万科GN003”“21万科MTN002”“21万科MTN003”“22万科MTN001”“22万科MTN002”“22万科MTN003”“22万科MTN004”“22万科MTN005”的信用等级为AAA，评级展望为稳定。优势1． 公司行业经验丰富，品牌知名度高且溢出效应强，2022年公司保持领先的行业地位。公司是全国规模领先的房地产开发企业，有着30余年的房地产行业经验。2022年，公司保持领先的行业地位，在多个城市市场排名位列前列。2． 公司土地储备区域分布分散，经营服务业务保持良好发展态势，有效分散了经营风险。公司坚持深耕城市圈的战略，土地储备质量较好，业务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市，分散的区域布局可在一定程度上抵御区域轮动风险。同时，公司经营与服务业务保持良好发展态势，为可持续发展奠定了良好基础。

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亿元

评级时间：2023年5月26日

本次评级使用的评级方法、模型：

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分析师：赵 兮 罗星驰邮箱：[email protected]电话：010-85679696传真：010-85679228地址：北京市朝阳区建国门外大街2号

中国人保财险大厦17层（100022）

网址：www.lhratings.com

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22万科GN002

注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅

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声 明

一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。

二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。

四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。

五、本报告系联合资信接受万科企业股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。

六、根据控股股东联合信用管理有限公司（以下简称“联合信用”）提供的联合信用及其控制的其他机构业务开展情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价有限公司（以下简称“联合赤道”）为该公司提供了非评级服务。由于联合资信与关联公司联合赤道之间从管理上进行了隔离，在公司治理、财务管理、组织架构、人员设置、档案管理等方面保持独立，因此公司评级业务并未受到上述关联公司的影响，联合资信保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。

八、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于其他债券或证券的发行活动。

九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。

分析师：

联合资信评估股份有限公司

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万科企业股份有限公司2023年跟踪评级报告

一、跟踪评级原因

根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。

二、主体概况

公司前身为1984年5月成立的“现代科教仪器展销中心”。1988年11月经深圳市人民政府“深府办〔1988〕1509号文”批准，深圳现代企业有限公司实施股份制改革，并更名为“深圳万科企业股份有限公司”，初始股本总额为41332680股。1991年1月29日，公司A股股票在深圳证券交易所上市（证券代码“000002.SZ”）。1993年5月28日，公司发行B股在深圳证券交易所上市，并于当年12月更为现名。2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司（以下简称“香港联交所”）上市（证券代码“2202.HK”）。截至2022年底，公司股份总数为116.31亿股，深圳市人民政府国有资产监督管理委员会所属的全资子公司深圳市地铁集团有限公司系公司的第一大股东（持股比例为27.88%）。公司无控股股东及实际控制人，股权较为分散，需关注其股权结构的稳定性。截至2022年底，公司第一大股东不存在对公司进行股权质押的情况。

2022年，公司经营范围较上年无重大变化。

截至2022年底，公司集团总部内设事业中心、管理中心、协同中心、组织中心和监察中

心；事业集团内设北京区域BG

、东北区域BG、华中区域BG、南方区域BG、上海区域BG、西北区域BG、西南区域BG和万物云BG；事业单元内设印力商业BU

、物流BU、长租公寓BU、酒店与度假BU、海外BU、梅沙教育BU和食品BU。

截至2022年底，公司合并资产总额17571.24亿元，所有者权益4049.92亿元（含少数股东权益1623.00亿元）；2022年，公司实现营业总收入5038.38亿元，利润总额523.86亿元。公司注册地址：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心；法定代表人：郁亮。

三、债券概况及募集资金使用情况

本次跟踪评级的存续债券见下表。2022年，公司按照募集说明书规定的用途使用募集资金，不存在变更募集资金用途的情况。

表1 跟踪评级债券概况

BG为Business Group的缩写，指事业集团。

BU为Business Unit的缩写，指事业部。

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资料来源：联合资信整理

四、宏观经济和政策环境分析

2023年一季度，宏观政策以落实二十大报告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策总基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、进一步健全REITs市场功能、助力中小微企业稳增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初步核算，一季度国内生产总值28.50万亿元，按不变价格计算，同比增长4.5%，增速较上年四季度回升1.6个百分点。从生产端来看，前期受到较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度大于工业生产；从需求端来看，固定资产投资实现平稳增长，消费大幅改善，经济内生动力明显加强，内需对经济增长形成有效支撑。信用环境方面，社融规模超预期扩张，信贷结构有所好转，但居民融资需求仍偏弱，同时企业债券融资节奏同比有所放缓。利率方面，资金利率中枢显著抬升，流动性总体偏紧；债券市场融资成本有所上升。展望未来，宏观政策将进一步推动投资和消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市场稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政治冲突等不确定性因素仍存的背景下，外需放缓叠加基数抬升的影响，中国出口增速或将回落，但消费仍有进一步恢复的空间，投资在政策的支撑下稳定增长态势有望延续，内需将成为驱动中国经济继续修复的主要动力。总体来看，当前积极因素增多，经济增长有望延续回

升态势，全年实现5%增长目标的基础更加坚实。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察季报（2023年一季度）》，报告链接https://www.lhratings.com/lock/research/f4a89bc372f。

五、行业分析

2022年，在多重因素影响下，国内房地产市场延续2021年下半年以来的低迷状态，商品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资均持续下降，市场信心有待恢复。面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松绑转向宽松；2022年11月，融资端政策利好集中释放，“四箭齐发”等政策将有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但政策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策宽松预期及前期需求释放下，2023年国内房地产市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍大。

完整版行业分析详见《2023年房地产行业分析》，报告链接：

https://www.lhratings.com/lock/research/f4a89bc373b。

六、基础素质分析

1． 产权状况

截至2022年底，公司股份总数为116.31亿股。公司无控股股东及实际控制人。公司股权较为分散，且无实际控制人，需关注其股权结构的稳定性。

2． 企业规模和竞争力

公司行业地位领先，品牌知名度高，综合实力强。

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公司是全国规模领先的房地产开发企业，有着30余年的房地产行业经验，项目开发经验丰富。公司专注物业开发、销售及管理，业务重点聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市，所开发物业包括低层住宅单位、多层住宅单位、高层住宅单位、商用单位及商住混合物业等。长期以来公司保持稳健的经营风格，在巩固主业房地产开发业务优势的基础上，持续拓展城市配套服务相关业务，商业开发与运营、物业服务和物流仓储服务等业务发展态势良好，持续发展能力和穿越行业周期能力强。公司业务和资产规模大，销售金额和面积常年位列全国房地产企业前列，行业龙头地位稳固。2022年，公司继续上榜《财富》“世界500强”，位列榜单第178位。

3．企业信用记录

根据公司提供的中国人民银行《企业信用报告》（中征码：4402000000325267），截至2023年4月13日，公司无不良或关注类信贷信息。

根据公司过往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付记录，联合资信未发现公司存

在逾期或违约记录，历史履约情况良好。截至2023年4月底，联合资信未发现公司曾被列入全国失信被执行人名单。

七、管理分析

公司股权结构以及主要管理制度未发生重大变化，管理运作正常。跟踪期内，公司股权结构以及主要管理制度未发生重大变化。

八、经营分析

1． 经营概况

2022年，公司营业收入保持增长，主营业务突出。受房地产及相关业务毛利率下降影响，公司综合毛利率有所下降。

2022年，公司营业总收入同比增长

11.27%，净利润同比下降1.36%。2022年，公

司归属于母公司所有者的净利润226.18亿元。

2022年，公司房地产及相关业务收入保持增长，占营业收入的比重变化不大；伴随物业服务收入快速增长，物业服务占收入比重有所上升；其他业务收入占比较小。表2 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元、%）

注：毛利率=（收入-成本）/收入*100%；其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入资料来源：公司年报

受行业调控及土地市场竞争激烈等因素影响，2022年，公司房地产及相关业务毛利率延续下降态势，2022年同比下降1.96个百分点；物业服务业务毛利率同比下降3.00个百分点。受上述影响，2022年，公司综合毛利率为

19.55%，同比下降2.27个百分点。

2． 房地产开发业务

（1）土地储备情况

2022年，公司拿地节奏放缓明显；公司土地储备区域集中度不高，分散布局在一定程度上有利于抵御区域轮动风险。

2022年，公司获取新项目36个，伴随行业销售下行，公司坚持严格的投资标准，新增拿

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地数量大幅下降；新增项目主要位于东莞、武汉、兰州、西安、合肥、杭州、深圳等一二线

城市，新增项目楼面均价有所上升。表3 公司获取土地储备情况

楼面均价（元/平方米）

注：公司的土地储备口径为拟建项目建筑面积数据，不包括在建项目相关数据资料来源：公司年报

截至2022年底，公司全口径待建面积3593万平方米，较年初下降20.55%；整体区域布局相对均衡，可在一定程度上抵御区域轮动风险。

（2）项目建设开发情况

2022年公司开发业务新开工规模大幅下降，竣工面积保持增长；目前在建项目及拟建项目体量较大可为公司未来发展提供一定保障，但公司大规模的开发建设也会带来相应的投资建设资金支出压力。

随着拿地节奏的放缓，2022年，公司开发业务新开工计容面积同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；开发业务实现竣工计容面积同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。

表4 公司房地产开发主要指标（单位：万平方米）

资料来源：公司年报

在建及拟建项目方面，随着新开工面积的下降和竣工面积的持续增长，截至2022年底，公司在建项目总计容建筑面积较年初下降

20.32%；规划中项目总计容建筑面积约3593

万平方米（权益计容建筑面积约2277万平方米）。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，

按当前规划条件，总计容建筑面积约403万平方米。考虑到上述在建、拟建及旧城改造项目存在一定的建设资金需求，公司存在一定的开发支出压力。同时，公司合作开发存在一定规模，需关注行业下行期合作方风险。

（3）房产销售情况

2022年，公司开发业务销售规模延续下降态势，但公司行业龙头地位稳固，在多个城市市场排名位列前三；同时公司已售未结资源规模较大，可为后续收入结转提供一定支撑。

伴随房地产市场调整与公司投资力度放缓，公司开发业务销售规模延续下降态势。2022年，公司实现签约销售面积2630万平方米，签约销售金额4170亿元，分别同比下降

30.9%和33.6%。2022年，公司销售金额在西安、

成都、长沙、济南、东莞等24个城市位列第一，在重庆、武汉、郑州、苏州、沈阳等11个城市排名第二，在杭州、宁波、佛山、天津、青岛等9个城市排名第三。

截至2022年底，公司合并报表范围内已售未结算面积和金额规模大，可为后续收入结转提供一定支撑。

表5 公司房地产销售情况

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资料来源：公司年报，联合资信整理

从销售区域来看，公司项目区域分布整体相对均衡，能够降低区域集中度对公司经营的影响。

图1 2022年公司房地产销售区域分布情况

（按金额统计）

注：北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省、内蒙古自治区；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省。资料来源：联合资信根据公司年报整理

3． 其他业务

2022年，公司经营与服务业务保持良好发展态势。

（1）物业服务

公司物业服务业务主要由旗下子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）负责运营。公司已分拆万物云于香港联交所上市。

2022年，万物云实现营业收入（含对公司内和对外营业收入）303.2亿元，同比增长

26.1%。其中，社区空间居住消费服务收入167.5

亿元（占55%），同比增长24.4%；商企和城市空间综合服务收入111.8亿元（占37%），同比增长28.3%；AIoT（人工智能物联网）及BPaaS（流程即服务）解决方案服务收入23.9亿元（占8%），同比增长28.8%。

（2）租赁住宅

公司旗下“泊寓”是全国最大的集中式公

寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。2022年，公司租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。截至2022年底，公司共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等26个城市排名前三。

（3）商业开发与运营

公司商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。印力集团控股有限公司（以下简称“印力集团”）为公司主要商业物业开发与运营平台。截至2022年底，公司累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建筑面积1227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。其中，印力集团累计开业102个商业项目（含23个社区商业，29个轻资产输出管理项目），建筑面积868万平方米；规划中和在建商业建筑面积为124.4万平方米。

2022年，公司商业业务（含非并表项目）营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%。

（4）物流仓储服务

万科物流发展有限公司（以下简称“万纬物流”）为公司物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台。2022年，公司物流业务（含非并表项目）实现营业收入35.6亿元，同比增长

17.9%。

2022年，万纬物流新开业13个高标库，可租赁建筑面积94万平方米；10个冷链园区(含5个干冷混合项目)，可租赁建筑面积37万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积132万平方米。截至2022年底，累计开业项目可租赁建筑面积964万平方米，其中高标库可租赁建筑面积846万平方米，稳定期出租率为90%；冷链可租赁建筑面积118万平方米，稳定期的使用率为75%。

4． 经营效率

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2022年，公司经营效率指标有所上升。从经营效率指标看，2022年，公司存货周转次数、流动资产周转次数和总资产周转次数均有所上升。与同行业上市公司比较情况看，公司经营效率指标良好。

表6 2022年同行业公司经营效率对比情况

（单位：次）

注：为了便于对比，上表公司相关数据来自Wind，联合资信与Wind计算口径存在一定差异数据来源：Wind

5． 未来发展2023年，公司将坚持稳健经营，继续提升整体经营水平与竞争力。2023年，公司将重点围绕以下方向开展工作：

一是保障经营安全，维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，持续优化债务结构，探索股权融资机会，助力业务良性发展。

二是坚定实施不动产开发、经营、服务并重，与城市同步发展、与客户同步发展，以“长期最大化市场价值”为目标，从公司整体利益最大化角度推动业务协同，提升整体经营水平。

三是打造更多优良资产，从经营视角完善建管标准，提高商业、办公、公寓、物流仓储等项目的经营回报，形成更多具备交易条件的

优良资产，探索REITs等创新型工具。四是提升ESG价值与可持续发展能力，将ESG理念融入日常工作运营中，持续探索绿色低碳发展模式，积极披露与回应社会关心的可持续发展议题。

九、财务分析

1. 财务概况

毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2022年度财务报告进行了审计，并出具了标准无保留审计意见。公司主营业务一直是房地产开发与经营，未发生重大变化，财务数据可比性较强。

截至2022年底，公司合并资产总额17571.24亿元，所有者权益4049.92亿元（含少数股东权益1623.00亿元）；2022年，公司实现营业总收入5038.38亿元，利润总额

523.86亿元。

2. 资产质量

2022年，公司资产规模有所下降，仍以流动资产为主。公司货币资金充裕，资产受限程度很低，整体资产质量很好。

截至2022年底，公司合并资产总额较年初下降9.36%，主要系流动资产减少所致，公司资产以流动资产为主。

表7 公司资产及负债主要构成情况

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注：资产类科目占比指单个资产科目占同期末资产总额的比重，负债类科目占比指单个负债科目占同期末负债总额的比重资料来源：公司年报，联合资信整理截至2022年底，公司货币资金较年初下降8.13%，其中银行存款占比99.28%，其他货币资金占比0.70%。银行存款中含有受限使用资金为27.83亿元，占货币资金的2.03%。截至2022年底，公司预售监管资金约463.9亿元，占货币资金的33.81%。截至2022年底，万物云现金及现金等价物133.45亿元。公司其他应收款主要包括土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款等。截至2022年底，公司其他应收款较年初增长2.49%。其中，按交易方归集的年末余额前五名其他应收款余额合计占比9.21%，集中度一般。从账龄看，1年以内（含1年）占比44.47%，1年至2年（含2年）占比20.46%，2年至3年（含3年）占比9.89%，3年以上占比25.18%。其他应收款累计计提坏账准备

22.42亿元，计提比例0.82%。公司其他应收款

规模较大，对公司资金形成一定占用。

截至2022年底，公司存货较年初下降

15.67%，主要系完工项目交付及新获取项目减

少所致。其中已完工开发产品占10.81%、在建开发产品占76.65%、拟开发产品占12.32%；公司按照市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后对部分项目计提了存货跌价准备，截至2022年底公司对廊坊朗润园、涿州新辰之光和廊坊启航之光等项目累计计提跌价准备51.39亿元，占存货账面余额的0.56%。

截至2022年底，公司长期股权投资较年初下降10.36%。其中对合营企业投资占比

46.77%，对联营企业投资占比53.23%。截至

2022年底公司对长期股权投资累计计提减值准备4.09亿元。公司投资性房地产按成本计量。截至2022年底，公司投资性房地产较年初增长14.68%。

截至2022年底，公司所有权或使用权受限制的资产合计204.20亿元（包括银行存款中含有的受限使用资金27.83亿元、用于借款抵押的存货63.35亿元、用于借款抵押的投资性房地产

105.35亿元、用于借款抵押的固定资产7.55亿

元和用于借款抵押的无形资产0.13亿元），占总资产的1.16%。此外，截至2022年底，公司货币资金中含有预售监管资金463.9亿元。整体看，公司资产受限比例很低。

3. 资本结构

（1）所有者权益

2022年，公司所有者权益保持增长，权益结构中盈余公积、未分配利润和少数股东权益占比较大。

截至2022年底，公司所有者权益4049.92亿元，较年初增长3.11%。所有者权益中，股本、资本公积、其他综合收益、盈余公积、未分配利润和少数股东权益分别占2.87%、

5.65%、-1.39%、29.07%、24.04%和40.07%，

盈余公积、未分配利润和少数股东权益占比较大。

（2）负债

2022年，公司负债总额有所下降，但债务规模有所增长；整体债务负担适中，债务期限结构以长期债务为主，无抵押无质押的融资占比高。

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截至2022年底，公司负债总额较年初下降12.53%，公司负债以流动负债为主。

公司应付账款主要为应付及预提工程款和应付地价等。截至2022年底，公司应付账款较年初下降12.47%，主要系应付及预提工程款减少所致。公司无账龄超过一年的重要应付账款。

公司其他应付款主要由应付股权款与合作公司往来及其他、应付合营/联营企业款和土地增值税清算准备金构成。截至2022年底，公司其他应付款较年初下降9.46%。

公司合同负债主要涉及公司客户的房地产销售合同中收取的预收款。截至2022年底，公司合同负债较年初下降26.89%。

有息债务方面，截至2022年底，公司全部债务

3141.06亿元，较上年底增长18.10%。其中，短期债务占比20.54%，长期债务占比

79.46%，债务结构以长期债务为主。从融资渠

道来看，银行借款占60.61%（融资成本区间为

3.00%~Hibor按约定比例上浮之间）、应付债

券占27.25%（融资成本区间为2.56%~Libor按约定比例上浮之间）、其他借款占12.14%（融资成本区间为4.10%~6.16%）。分境内境外来看，境内债务占78.1%、境外债务占

21.9%。从融资类型看，无抵押无质押的融资

占比95.2%。从债务指标看，2020－2022年末，公司资产负债率和调整后资产负债率均持续下降，全部债务资本化比率波动上升，长期债务资本化比率逐年上升。整体看，公司债务负担适中且以长期债务为主。

全部债务包括短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的长期借款和应付债券，不含已计提的应付利息。

表8 截至2022年底公司债务期限分布情况

资料来源：公司提供

4. 盈利能力

2022年，随着结转规模的扩大，公司营业收入保持增长，投资收益对利润形成一定补充，公司整体盈利能力很强。2022年，公司营业收入变动情况详见经营分析部分。2022年，公司利润总额523.86亿元，同比提升0.31%。2022年，公司费用总额为252.98亿元，同比下降9.90%，主要系财务费用下降所致。

利润构成方面，2021－2022年，投资收益占营业利润的比重分别为12.59%和7.87%，投资收益为营业利润提供一定补充。2021－2022年，公司资产减值损失分别为35.14亿元和

4.50亿元，对营业利润造成一定侵蚀。

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盈利指标方面，2022年，公司总资本收益率和净资产收益率分别为5.90%和9.27%，同比分别下降0.90个百分点和下降0.42个百分点。同行业上市公司比较情况看，公司盈利指标良好。表9 2022年同行业公司盈利情况对比（单位：%）

注：为了便于对比，上表公司相关数据来自Wind，联合资信与Wind计算口径存在一定差异数据来源：Wind

5. 现金流

2022年，公司经营活动现金流持续净流入，投资活动现金流持续净流出；筹资活动现金流由净流出转为净流入。

表10 公司现金流量情况（单位：亿元）

资料来源：公司年报

从经营活动来看，2022年，公司经营活动现金流入3656.73亿元，同比下降24.48%，主要系销售回款减少所致；经营活动现金流出

3629.23亿元，同比下降24.41%，主要系新获取土地减少所致。2022年，公司经营活动现金净流入27.50亿元，持续净流入。

从投资活动来看，2022年，公司投资活动现金流入191.66亿元，同比增长16.96%，主要系收回投资收到的现金增多所致；投资活动现金流出321.96亿元，同比下降24.54%，主要系投资支付的现金和取得子公司及其他营业单位支付的现金净额减少所致。2022年，公司投资活动现金净流出130.30亿元，净流出规模有所下降。

2022年，公司筹资活动前现金流量净额为-102.80亿元。

从筹资活动来看，2022年，公司筹资活动现金流入1570.33亿元，同比下降2.47%；筹资活动现金流出1535.94亿元，同比下降

16.58%。2022年，公司筹资活动现金净流入

34.39亿元，由净流出转为净流入。

6. 偿债指标

公司短期偿债指标和长期偿债指标均表现很强，融资渠道畅通，整体偿债能力指标表现极强。

从短期偿债指标看，2022年，公司流动资产对流动负债的保障程度以及现金类资产对短期债务的保障程度均表现良好。整体看，公司短期偿债指标表现很强。

从长期偿债指标看，2022年，公司EBITDA对利息以及EBITDA对全部债务的覆盖程度均表现良好。整体看，公司长期偿债指标表现很强。

表11 公司偿债指标

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资料来源：联合资信根据公司财务报告整理

对外担保方面，截至2022年底，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为0.28亿元。截至2022年底，公司为客户的按揭贷款提供担保总额约2243.65亿元。

未决诉讼方面，截至2022年底，公司无重大诉讼、仲裁事项。

银行授信方面，截至2022年底，公司获得主要合作银行授信额度5095.56亿元，其中尚未使用的授信余额2033.41亿元，间接融资渠道通畅；公司作为A股和H股上市公司，融资渠道多元。

7. 母公司财务分析

公司本部资产以其他应收款为主；负债以其他应付款、长期借款和一年内到期的非流动负债为主；所有者权益中盈余公积占比高；公司本部收入规模不大，利润以投资收益为主。

截至2022年底，公司本部资产总额5457.23亿元，较上年底增长7.25%，主要系流动资产增加所致，资产结构以流动资产为主(占

87.50%）。从构成看，公司本部资产主要由货

币资金（占8.16%）、其他应收款（占79.32%）和长期股权投资（占11.71%）构成。截至2022年底，公司本部货币资金为445.43亿元。

截至2022年底，公司本部负债总额3857.48亿元，较上年底增长9.92%，其中流动负债占

56.43%。从构成看，公司本部负债主要由其他

应付款（占42.23%）、一年内到期的非流动负债（占12.22%）、长期借款（占31.52%）和应付债券（占12.05%）构成。公司本部2022年末资产负债率为70.69%，较2021年末提升1.72个百分点。

截至2022年底，公司本部所有者权益为1599.75亿元，较上年底增长1.32%。所有者权益中，股本、资本公积、盈余公积、未分配利润分别占7.27%、14.38%、73.60%和5.56%。

2022年，公司本部营业收入为26.15亿元，利润总额为145.71亿元，主要来源为投资收益（147.41亿元）。

现金流方面，2022年，公司本部经营活动现金流净额为-199.61亿元，投资活动现金流净额-2.93亿元，筹资活动现金流净额144.98亿元。

十、结论

综合评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为AAA，维持“21万科03”“21万科04”“21万科05”“21万科06”“22万科01”“22万科02”“22万科03”“22万科04”“22万科05”“22万科06”“22万科07”“22万科GN001” “22万科GN002”“22万科GN003”“21万科MTN002”“21万科MTN003”“22万科MTN001”“22万科MTN002”“22万科MTN003”“22万科MTN004”“22万科MTN005”的信用等级为AAA，评级展望为稳定。

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附件1-1 截至2022年末万科企业股份有限公司前十大股东明细

资料来源：公司年报

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附件1-2 截至2022年末万科企业股份有限公司组织架构图

资料来源：公司2022年可持续发展报告

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附件1-3 截至2022年末万科企业股份有限公司主要城市公司、主要物业管理公司及其他主要经营子公司情况

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资料来源：公司年报，联合资信整理

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附件2-1 主要财务数据及指标（合并口径）

注：1．本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成，除特别说明外，均指人民币；2．短期债务包括短期借款、一年内到期的长期借款和应付债券，不含已计提的应付利息；长期债务包括长期借款、应付债券；利息支出剔除租赁负债的利息支出资料来源：公司年报，联合资信整理

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附件2-2 主要财务数据及指标（公司本部/母公司）

注：“--”表示指标不适用资料来源：公司年报，联合资信搜集整理

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附件3 主要财务指标计算公式

增长指标

资产总额年复合增长率

经营效率指标

销售债权周转次数

存货周转次数

总资产周转次数

现金收入比

盈利指标

总资本收益率

净资产收益率

营业利润率

债务结构指标

资产负债率

调整后资产负债率

全部债务资本化比率

长期债务资本化比率

担保比率

长期偿债能力指标

EBITDA利息倍数

全部债务/ EBITDA

短期偿债能力指标

流动比率

速动比率

经营现金流动负债比

现金短期债务比

注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务全部债务=短期债务+长期债务EBITDA=利润总额+费用化利息支出+折旧+摊销利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出

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附件4-1 主体长期信用等级设置及含义联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除AAA级、CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。

具体等级设置和含义如下表。

AAA

AA

A

BBB

BB

B

CCC

CC

C

附件4-2 中长期债券信用等级设置及含义

联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。

附件4-3 评级展望设置及含义

评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。

正面

稳定

负面

发展中