如果说，前两年的万科还在刚需刚改市场徘徊，今年它将会全面冲刺改善产品了。

最近万科官宣要“五盘齐发”，我看了几眼，好家伙，基本都是广信资产包的项目。

除了大家比较熟悉的荔湾三剑客万汇天地·金域曦府、万汇天地·臻园、万汇天地·朗庭之外，今年还新增了万科·璟秀府和万科·璟云府两兄弟。

事不宜迟，我决定实地探探这两个盘。

万科·璟秀府

越秀区的项目就像牙膏，只要挤挤总会有的，你别管它地有多大，人家讲究的就是一个稀缺。

万科·璟秀府配套不错，学校、交通、医疗等需求都能在约3公里范围内解决。

附近商业配套还有地王广场、中华广场等，日常购物还是没有什么压力的。

此外，其医疗资源也非常丰富，项目附近有广东省人民医院、中山大学附属第一医院都是三甲医院。

景观方面南边看省实以及越秀、荔湾等老城区景观，北面可以眺望珠江新城和小蛮腰。

交通方面，项目与1号线农讲所站直线距离约300米，和烈士陵园站只有直线距离约430米。从体育西路到农讲所站，通勤时间大概要这么久↓

根据附近楼盘2022年小学划片来看，预计项目对口中山三路小学。

在初中派位表现上，中山三路小学的毕业生有机会上省实、铁一、执信本部、培正、七中（2023年具体划片情况根据教育局而定）。

项目和广东省实验学校本部（初中部）只有一路之隔。

可以步行前往公园和肉菜市场。

虽然项目是单体楼，但人家临近东濠涌微改造啊。

这边的管理还是比较好的，水系清澈，绿树成荫，每隔一段时间都会有专人清洁步道和口袋公园。

当然，项目的瑕疵也很明显。

楼梯被老房子包围，城市界面比较破旧，低层的户型可能会平视附近房子的天台，部分户型的景观面不算太出挑。

再加上，项目就在东濠涌高架旁，目测距离不过50米。

虽然东濠涌加装了隔音板，一定程度能减低噪音对低层住宅的影响，若住在高层还是会听得比较清楚。

户型方面，万科·璟秀府为123米高的高层建筑，2梯4户设计，有3层裙楼，4楼为回迁房层，6层以上为住宅，3层地下室设置汽车和非机动车库，预计会推出约100-169平，3至4房，以改善为主的户型。

根据此前的规划图可知，项目会配建党服务站（含社区居委会、社区议事厅、社区服务站、村委会、村民议事厅、村史博物馆）、社区少年宫以及公共厕所。

约169平4房3卫，主朝向东向，三间卧室朝南，横厅设计，L型的阳台尺度感足，阳台旁边粘着小书房，值得一提的是这个户型不仅有主套间，连次卧也带独立卫生间。

约134平4房2卫，动静分离，南朝向，阳台也是L型的，一样带主套间，不过入户动线和餐厨动线有点交叉。

约100平3房2卫，住宅中最小的户型，朝向为西向，客厅、主套、次卧都面对高架桥，不过有独立的客房设计，主人和客人的活动动线不交叉

约119平3房2卫，北向户型，动静不分离，主套间在客厅一侧，两个侧卧在餐厅一侧，厨房空间相对迷你一点。

因为地块小，户型设计比较受限，部分户型会有动线交叉、动静不分离等问题，万幸的是户型没有出现暗卫或者钻石型布局，方便放置软装。

周边供应以二手房为主。

东越雅居和金宝怡庭单价约7万/平，均是两房设计，周边老破小的价格会更低一些。

项目是片区内少有新盘，价格或许会比附近的次新再高一些。

来源：贝壳

万科·璟云府

项目位于白云新城核心区，位置非常好。

商业配套有五号停机坪、凯德广场，附近也有儿童公园，广州体育馆，活动场地比较多，逛街和遛娃都挺方便。

至于学校，项目和广州市培英中学附属小学只有一路之隔，金兰花园里面有一件明日之星艺术幼儿园，具体招生计划还得看教育局具体安排。

交通方面，项目可以步行至2号线白云公园站，未来乘坐2号线到达白云文化公园站即换乘12号线以及14号线二期。

我也体验了一下实际通勤的感觉，从公园前乘坐地铁到白云公园，只花了这么多时间。

项目附近除了地铁站，还有一些公交站，通达性比较强。

接下来说说项目最大优势——景观。

和白云山直线距离只有约600米，未来东向高层景色应该会不错，步行到白云山南二门约1.7公里（资料来源：百度地图）。

目前项目的土地已经修整过，施工也在有条不紊地进行中。

价格方面，参考同片区隔壁广信金兰花园目前放盘26套（来源：贝壳，截止至3月9日），三房（约82-112平）挂牌价大约为3.4-4.7万/平。

来源：贝壳

颐和上院一期约150平三至四房，挂牌价大约为6.2万，总价在800万+。

来源：贝壳

同片区新盘有粤海·云港城，成交均价约9.1万/平（来源：中指院）。

简单概述一下吧。

两个项目两个项目的位置没话说，全部配套都不用等，周边规划也非常成熟。

但项目是广信资产包的，会出现产权缩水的情况，这一点要注意。

价格方面可参考周边为主，我预计璟秀府有望成为片区价格的领头羊，璟云府还需要进一步看看产品才能预估价格，但我相信它的定价也不会太低。