“金九”已近尾声，据某机构数据显示， 2019年第38周北京新建商品住宅成交量为638套，环比大幅跌33.40%，为全国10个重点城市中唯一下跌城市，可见“金九”北京楼市整体正处于“消沉”态势。但北京有个盘却是异常火爆，据说看样板间需要预约，这种情况北京楼市确实不常见了！

据现场置业顾问透露，翡翠西湖日均到访量远高于同区域其他项目的，中秋首日的来访量更是达到上千人次，一天要接十几组客户，嗓子都哑了。面对如此高的来访量，凰小秘不禁地想一探虚实！

翡翠西湖隶属于丰台区王佐镇，临近青龙湖公园东门，距离六环路2公里。青龙湖的东岸丰台地区规划定位于北京青龙湖国际文化会都，其建设将对标达沃斯等国际著名会议文化小镇。目前区域内已有数家知名房企入驻，如万科、龙湖、金地、首开等。更多内部消息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

翡翠西湖项目区位图

一、深度分析

1、楼栋户型 ★★★☆☆

万科的翡翠系是高端产品系，在北京翡翠系产品大多以大户型为主。翡翠西湖项目定位在刚需、刚改客群。

翡翠西湖沙盘全景

翡翠西湖项目一、二期全部在售，已取得预售许可证。一期、二期产品采用“高低配”，建筑布局为“围合式”，三面是7-8层的洋房产品，一梯两户，洋房只有90㎡户型，南北向和东西向的区分。中间为合院产品，地上三层、地下两层，建筑面积在300平方米左右。整体容积率为1.09，属于低密住宅区。交房标准，一期洋房毛坯交付，二期洋房精装交付；合院一期、二期均为毛坯交付。

翡翠西湖洋房90平户型图

90平（3室2厅1卫），居住功能齐全，收纳考虑充分，符合三口之家或三代同堂需求。南北通透，主卧和客厅朝南，两个次卧朝北，其中一次卧面积在6.3平方米左右，略显局促。厨房U字形设计，动线合理。卫生间干湿分离，同时间段方便多人使用，但是进出主卧需要经过卫生间，多显不便。据案场置业顾问透漏，南北向洋房户型总价在370万元/套左右，东西户型总价在350万元/套左右；合院产品总价在1000万-1200万元/套（含精装）。

翡翠西湖案场的销控表之一

2018年10月1日，翡翠西湖首期开盘。凰小秘从翡翠西湖案场的销控表上看到，翡翠西湖项目销售一片绿，业绩比较“惨淡”。据购房网友爆料，翡翠西湖项目周周都有“特价房”最高总房款立减10万左右。

翡翠西湖项目二期施工图 

翡翠西湖一期洋房项目施工图

2、配套 ★★★☆☆

1）学区 

中国人民大学附属中学丰台学校(简称人大附中)，现已投入教学，按计划2017年招小学生，2018招初中生，2019年招收高中生。

人大附中距离翡翠西湖项目4公里左右，近年的招生简章是可以覆盖到项目的，这也是很多购房者选择翡翠西湖的主因。但学校划片后，不确定因素很多，万科的置业顾问也不能保证百分之百可以就读。

从人大附中第一年（2017年）的生源构成来看，燕西华府所占比例最高，航天三院占了部分名额。而翡翠西湖是2021年年底交房，三年之后的划片情况更加扑朔迷离，且非京籍属于单校划片的末尾顺序，就是说买到了房子，也未必能上人大附中，有适龄入学的家庭不容忽视。

2）交通

说起翡翠西湖项目的交通配套，我们将从陆路交通和轨道交通说起。

翡翠西湖项目位于高速路出口，北京南北城便利通达。从西六环王佐桥口出，沿着泉湖西路西行1.5公里处，即是万科翡翠西湖项目的所在地。围绕泉湖西路和山湖路的交叉路口，翡翠西湖呈辐射分布，打造成了一个包括住宅社区、商业街、商业中心、养老公寓、幼儿园、停车场为一体的综合社区。

T1、T2有轨电车（规划中），西起青龙湖地区，北至北宫森林公园，可与14号线实现换乘（规划中），T1、T2线路位于翡翠西湖的南、北两侧，最近的出口位于青龙湖公园站，未来业主都可以近距离乘车。

3）商街 

翡翠西湖项目一期、二期中间，为自持商业长廊。据项目销售人员介绍，今年年底，将有10000多平方米的商业街区预计投入使用，包括超市、餐饮、休闲娱乐等业态。

3、宜居 ★★★★☆

容积率1.1，绿化率30%。翡翠西湖外部有9大自然景点，比如，青龙湖公园、云岗森林公园、千灵山风景区、白水寺森林公园等，都分布在项目周围，自驾出行很方便。负氧离子丰富，空气清新怡人，非常适合有老人的家庭购买居住。

内部有社区养老，高端养老公寓，目前待售，产品及户型还未对外公布。如果各位购房网友有意向，可以持续关注翡翠西湖的养老公寓产品。

4、性价比 ★★★★☆

提起“万科”品牌两字，毫不夸张地说全中国90%的购房者都是知道的！万科也是一个“造城明星”的房企，万科也是首家入驻的青龙湖区域的品牌房企。有不少“远大新”翻身网红的成功案例，比如万科拿地长阳，万科长阳半岛火了，万科拿地北七家，万科翡翠公园火了！万科拿地青龙湖，翡翠西湖会不会火呢？凰小秘现在还不能给出一个明确的答案！单从这几个项目的到访量来看，翡翠西湖项目要日均要高于同区域金地、首开、龙湖、中国中铁的。

8月22日，北京万科举办了世界湖畔文化小镇暨万科西湖雲庐项目发布会，北京万科营销总监孙然透露，目前公司在该片区的总投资已超过200亿元。另外，万科还是延续以往的“造城”思路，周边商业先建起来，住宅项目后续跟上，目前约8万平米商街已在建，全部为自持，这一点是同区域其他项目无法比拟的。

翡翠西湖为限竞房，销售均价不超过41230元/平，最高销售单价不超过43292元/平米。据贝壳找房显示，翡翠西湖附近的燕西华府二手房单价在4万元/平方米左右，其中358平方米的别墅产品总价报价在1400万元左右，138平方米的三室两厅总价报价在750万左右，折合单价5.4万元/平方米。综合来看，该项目相比周边二手房具有价格优势。

三、网友有话说：

凤凰网房产翡翠西湖项目网友评论

四、凰家点评：

凰小秘个人认为，翡翠西湖不太适合刚需群体。首先，周边交通跟不上，地铁14号延长线规划已经好多年，还未开工建设，再说T1、T2规划中的有轨电车时间就更远了，交通是刚需跨不过去的“坎”！其次，资金成本比较大。刚需急需解决住房问题，交房最快要等2021年年底，起码要再租2年房，交着租金、还着月供，这么一来太不划算了。如果是改善购房者，相对北京周边改善户型、价位，翡翠西湖都是性价比较高的产品，想要改善的购房者可以关注。更多内部消息，添加凰小秘微信了解：hjxms_ifeng。

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