得房率

这个是大家实实在在关心的！毕竟寸土寸金，每一平米都是钱。

简单理解一下，大家买的房子户型图上标的面积，其实并不是大家实际能得到的面积，其中包括了楼梯、电梯、大堂等等公摊，所谓得房率，就是抛开这些公摊后，你能得到的面积。

别墅得房率最高，能接近100%；洋房也还不错，能到80%以上；小高一般得房率在75%—80%，高层基本在75%左右，或者更低一些。

得房率一般不会等于或者超过100%，除非存在赠送面积的情况。也就是我们下面要涉及的。

赠送面积

解释赠送面积之前，我们先来明确一下使用面积、套内面积和建筑面积，这几个买房时会提到的【面积】。

✔ 使用面积——可以理解为地毯面积，家里但凡能铺地毯的地方，都算作使用面积。

✔ 套内面积——就是地毯面积加上墙体面积。

✔ 建筑面积——就是套内面积加上公摊面积，也就是开发商户型图上标注的面积。

记个下面的公式：

✔ 使用面积=地毯面积

✔ 套内面积=地毯面积（使用面积）+墙体面积

✔ 建筑面积=地毯面积（使用面积）+墙体面积+公摊（电梯、电梯间、大堂等等）

它们三个的关系是：建筑面积>套内建筑面积>使用面积

为什么我们买一套100平米的房子，得房率80%，但总感觉住起来地方不够80平米，就是这个原因了，因为除了公摊，还有室内墙体面积之类，这些门门框框全加起来，也占不少地儿呢。

赠送面积，就是将一些不计入建筑面积的部分，开拓为可利用空间。

虽然不能在房本上体现，但不影响实际使用，也是开发商吸引购房者的一把利器。

毕竟光天化日之下，白占便宜的事儿，已经越来越少见了。

到底这些面积都是怎么赠送的呢？我们一一拆解一下。

根据相关规定，层高不足2.2米的部分，不会计入建筑面积；

一般的飘窗下面都配备一定高度的底座，这就使得层高不足2.2米，所谓的“赠送”便是由此而来。

这部分面积虽然不大，但是后期可以经过改造，完全可以并入实际使用面积，例如，打造成储物台、书桌等等，都是不错的选择。

根据国家规定，半封闭或未封闭阳台算作一般面积，全封闭阳台则需要全部算入建筑面积。

所以，只有半封闭或未封闭的阳台，才会存在“赠送”的说法。

目前在天津，根据普通住宅建筑标准，大多项目都选择了全封闭阳台，所以，阳台的“赠送”之路算是堵死了。

对于以上两种赠送面积：飘窗和阳台，都存在凹凸之分，凸出去的部分才算作赠送面积，凹进来的部分，是会计入建筑面积的！

这个其实也很好区分，站在小区外面，如果整体墙面平平整整，就是凹窗（阳台），外沿有凸起的，才有赠送面积的存在。

电梯厅类赠送面积，没有什么条文依据，大家权且当做是开发商福利好了。

这部分面积往往是通过电梯双开门实现的。

例如，上东金茂府洋房、南开1911、西派国印，都设置了电梯独立入户，相当于家门口几平米，自己可以做主使用，相当于赠送了。

所谓设备平台，简单来说就是安放空调外机的地方。

有的开发商会把这部分面积预留较大空间，即使安装完空调，还能有大量空余，例如，雍祥府设备平台差不多可以“扩”出四平米，后期业主完全可以灵活操作。

同样的，中北祥云133平米和137平米户型也都有一个大致4平米左右的赠送。

根据相关条文，层高低于2.2米的阁楼算做赠送面积；露台直接算作赠送面积。

不过这类赠送，多见于别墅和洋房，一些高层的顶楼也会设置阁楼。

目前天津带露台的项目并不是很多，但是如果遇到的话，大家还是要抓牢，毕竟种些花花草草，或者喝茶晒太阳，都是个不错的场所。

但是这类配置基本也都是别墅才有，阁楼相较露台更多见一些，比如中冶德贤公馆、中海城市广场、融创臻园、融创御园、当代拾光里MOMΛ等，顶层都设置有阁楼。

很多别墅类项目都会设置地下室，甚至有的地下室会做超高层高，中间加上隔断，打造出两层地下空间。

例如，金地藝墅家的地下室5.3米，可做两层，而且二楼也带地下室，且电梯直接入户。

但是，很多时候地下室的面积也是被计入房价的，这也是很多项目，一层房价要比二楼贵上很多的原因。

在天津，赠送小院是被禁止的，一些项目实体墙围起来小院划入“违章建筑”，被拆除了。

虽然开发商不做承诺，但很多时候，并不妨碍业主的实际使用。

买一层赠一层：这种常见的赠送方式，主要为LOFT户型。

根据国家相关规定，户型层高低于4.8米算一层建筑面积，大于4.8米的，需要算作两层建筑面积，大于7.2米，算作三层。

所以，市场上常见的LOFT基本都是低于4.8米的配置，即能多出一层使用空间，同时不用计入建筑面积。

✔ 送储物间：部分储物间层高不足2.2米，开发商直接算作了赠送。

✔ 共享空间：别墅中比较常见的一种赠送；一楼上方预留出的空间，可以将二层或者三层的公共空间延展出去，打造出一个活动区。

例如，龙湖天宸原著中，就可以利用一楼大挑空，把二楼和三楼连廊的部分，扩展成使用空间。

总的看起来，别墅在边边角角上可以利用的空间还是很多，所以，很多别墅项目得房率是能超100%的。

“赠送面积”的秘密

除了节省买房成本之外，赠送面积存在很多好处，例如，不用缴纳税费、采暖费、物业费等等。

而且，虽然在房本上不体现这部分面积，但是在二手房市场上，这部分面积是会获得溢价的，例如社会山北苑，二手房均价大约在22000元/平米，比社会山在售新房价格还要高，就是因为户型中存在赠送面积。

当然，对于赠送面积我们要本着“理性占便宜”的心理，对一些违规，或者后期可操作空间有限的部分，还是要提起警惕。

好啦，本次知识普及就到这里，如果觉得有用，就点击再看或者分享出去，让更多人了解一下吧。返回搜狐，查看更多