周边道路满满当当，小区车库空空荡荡。近日，成都市双流区绿城诚园一期小区因车位停车费定价远高周边同地段价格引发关注。

小区车位停车费之争并不少见。红星新闻记者采访获悉，由于当前住宅小区停车服务费实行“市场调节价”，与此相关定调价争议和矛盾在全国多地出现。在成都，有小区调价前后的月租价格差更是达到了5倍。

市场调节价背后，一面是开发商作为车位产权人拥有的自主定价权，而另一面，车位作为小区住宅附属设施，又具有民生配套的特殊性。价格到底该怎么定，如何调呢？业主与开发商的双方权益如何取得平衡呢？

四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师表示：市场调节价是指由车位产权人自主制定，通过市场竞争形成的价格。而车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施，“市场调节价并不意味着可以强势到坐地起价，业主只能被动接受的地步。”

太琨律创始合伙人、中国政策科学研究会特邀研究员朱界平律师也表示，车位对现代城市居民来说，已经是日常生活必不可少的存在，因此也具有了民生属性，虽然车位价格现在已不属于政府定价项目，但是车位定价绝不能忽视民生属性。

成都市双流区绿城诚园一期小区，业主停车都停在小区外

1.

现状

停车费市场调节价，多次出现争端

2021年4月，成都市锦江区财富中心小区调整了停车费收费标准。其中，包月停车收费标准调整为业主800元/月，租户1200元/月。而原来的停车费每月仅230元。从230元涨到1200元，将近5倍的涨幅让众多小区业主和租户直喊吃不消。

无独有偶，成都高新区交子大道33号中国华商金融中心也曾于2019年9月调整了停车费引发争议。根据调价标准，该中心地下负四楼车位调价前后的差距达到了2倍，月停车费超过了2000元。业主质疑，这远远超出了周边小区平均每月400元左右的价格。

此外，2020年11月，双流区富豪三里花城的也曾因停车费太贵等原因引发业主“维权”。龙泉驿区西河街道江南一品小区业主则在近日向多个物业主管部门投诉小区停车费调价过高。

多名受访者告诉红星新闻记者，面对小区车位停车费的调价，“维权”常常是很困难的。“通常相关部门的回复都会提到住宅车位价格是实行市场调节价，开发商是产权人，可以对价格进行调整，政府部门难以直接干预。”

“一般只能组织协调，但很多时候调解效果并不好，耗时耗力，很难解决根本性问题。”一名受访业主表示。

成都高新区交子大道33号中国华商金融中心也曾于2019年9月调整了停车费引发争议

2.

诉讼

有业主状告开发商，停车费有无相关合同很关键

红星新闻记者梳理发现，类似的车位定调价争议和矛盾在全国多地也并不少见。有业主则直接将开发商、物业告上了法院。

据媒体公开报道的一起诉讼案例中，杜女士于2016年在广州富丽居3号楼购买了一处房产，并与物业公司签订了前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。根据《前期物业管理服务协议》的第五条约定，机动车地下车位的停车费为300元/个/月；动车地面车位的停车费为200元/个/月。可后来在没有与业主进行协商的情况下，物业直接将停车费上调至了每月650元至750元不等。

法院审理认为：住宅小区配套的车库、车位具有特殊性，是小区住宅的附属设施，开发商对住宅小区车位不能单方面任意提高收费标准，其调整收费标准的行为必须考虑小区业主基本的需求，必须遵循一定的协商程序,征询业主代表的意见。开发商和物业未经小区业主同意单方面将地下停车场车位月租价格上调，程序上侵害了富丽居小区业主的知情权，也违反了前期物业服务管理合同之约定，显属不妥。

法院于2019年6月25日作出判决，小区地下车库车位收费标准因恢复到每月每辆300元。

不过，在红星新闻记者查询更多相关案例中，尤其是在没有相关合同约定的情况下，且住宅小区停车位的收费又实行的是市场调节价，开发商作为产权人，其调价权利多会得到法院支持，业主方却少有胜诉。

据中国裁判文书网上公布的一起案例，2019年4月1日，广东某小区141名业主因停车费上涨的问题将小区开发商、物业告上了法庭。业主们认为当初在购房，曾公示过收费标准为每天10元，且有销售人员售房时口头对停车费作出允诺，并已经实际履行几年，因此该停车收费公示牌公示的停车收费价格属于《商品房买卖合同》的内容。

但后来，开发商单方提价将停车费调整为25元一天，应属擅自变更合同内容的行为。同时，由于住宅小区的地下停车位是业主主要的停车途径，而开发商对小区内停车位的占有远超过小区停车位50%的份额，对小区停车位具有独占、垄断的客观情形，因此，开发商对地下停车场具有明显的市场支配地位，执行畸高停车收费价违背《中华人民共和国反垄断法》的规定。由此，停车费应当调回原价。

不过，法院最终驳回了业主的诉讼请求。法院认为，关于《商品房买卖合同》是否约定停车费价格的问题和开发商上调停车费价格是否侵害业主权利及垄断停车费价格的主张无事实与法律依据。同时，开发商对涉案停车位享有专属物权，具有收益和处分的权利，开发商对涉案停车位租金有权自主定价。

成都市双流区绿城诚园一期小区地下车库空空荡荡

3.

尴尬

“市场调节价”背后，无数字量化标准

什么是“市场调节价”？

其主要依据为国家发展改革委印发的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号），该通知于2014年12月17日发布。其中在“住宅小区停车服务”方面明确：“物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。”

四川省发改委也发布过相关通知，明确于2015年2月1日起，放开住宅小区停车服务，住宅小区停车服务费实行市场调节价。

同时，根据《四川省定价目录（2021年版）》的定价目录：具有自然垄断经营和公益性特征的机动车停放服务收费标准，授权市、县人民政府定价，住宅小区停车服务除外。而对未列入《四川省定价目录（2021年版）》的商品和服务价格，一律放开，不得擅自增加定价项目、扩大定价范围和越权定价。

简言之，住宅小区机动车和非机动车停车收费标准实行市场调节价，不在政府定价目录范围内，不需要价格主管部门审批，向相关部门报备即可。

然而，住宅小区停车费定价“实行市场调节价”这个规定，却并没有一个确切的数字量化标准，不像新房有限价，二手房有参考价，在实际执行时，引发的争议不少。

成都曾发布过《关于进一步规范住宅小区机动车停车服务收费的指导意见》

4.

细化

明确调定价方式，成都曾出台《指导意见》

值得一提的是，2019年成都曾发布过《关于进一步规范住宅小区机动车停车服务收费的指导意见》（征求意见稿）。红星新闻记者从成都市住建局官网获悉，该《指导意见》于2019年5月23日发布。其中，对停车费定价以及停车费调价两个核心问题都有涉及。

关于停车费定价，《指导意见》提出：住宅小区车（库）位出租价格实行市场调节价。开发建设单位制定、调整价格，需结合住宅小区所在区位、商品房项目定位、规划车位配比、市场供需状况等多种因素综合确定。

关于停车费调价：确需调整住宅小区停车收费价格的，开发建设单位或受托人应当合理确定价格涨幅，并采取适当措施避免矛盾激化。价格涨幅环比低于或等于CPI（居民消费价格指数）月涨幅的，开发建设单位或受托人应提前30日在小区醒目位置或通过业主QQ群、微信群公示调价方案，告知广大业主；价格涨幅环比高于CPI月涨幅的，开发建设单位或受托人应与业主委员会或业主代表协商价格调整方案。

《指导意见》除明确了车位出租收费的涨价幅度和调整方案外，针对业主代表与开发建设单位协商沟通无法达成一致意见时，当事人可向属地人民调解委员会书面申请调解，或向属地政府有关部门申请行政调解，仍无达成一致可向人民法院、仲裁机构提起诉讼、仲裁。

5

会诊

住宅停车费到底该如何定，怎么调？

A.市场调节价并不意味坐地起价，不能忽视民生属性

开发商作为产权所有人，有权定价，但车位作为小区业主的重要配套设施，业主的使用权也要保障。那么，该如何解决“市场定价”和保障民生配套间的矛盾？

四川英济律师事务所高级合伙人、副主任陈逢逢律师表示：市场调节价是指由车位产权人自主制定，通过市场竞争形成的价格。而车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施，“市场调节价并不意味着可以强势到坐地起价，业主只能被动接受的地步。”

陈逢逢表示，一方面，车位产权人对停车费的确具有自主定价权，但另一方面，这个定价并不是单方的，不仅要受到市场竞争制约确保定价与当地周边房屋价格和其他配套价格相符合，而车位是小区住宅的附属设施，因此业主的知情、协商程序也要确保。

太琨律创始合伙人、中国政策科学研究会特邀研究员朱界平律师也表示，开发商调整车位价格的依据是《民法典》里面有关物权法的解释以及贯穿整个民法的私法自治，意思自由的精神。但是我们必须考虑到，车位对现代城市居民来说，已经是日常生活必不可少的存在，其因此也具有了民生属性，虽然车位价格现在已不属于政府定价项目，但是车位定价绝不能忽视民生属性。

B. 业主享有公平交易权，“乱涨价”涉嫌违反《反垄断法》

陈逢逢认为，尽管开发商享有车位物权，具有自主定价权利，但如对自持车位的涨价过高于市场，涨价标准随意、混乱，“市场调节价”的法则则并不能作为正当理由。

首先，乱象涨价，涉嫌违反《合同法》54条规定，开发商涨价后与业主之间形成的车位租赁合同显失公平，业主可以依据《民法典》相关条款，要求车位出租人变更租赁合同；其次，若开发商所提供的车位处于市场支配地位，滥用该行为涨价乱象也可能涉嫌违反《反垄断法》，业主可以尝试通过向反垄断执法机构进行投诉举报或直接向法院提起民事诉讼。

同时，自持车位任意涨价还涉嫌违反《消费者权益保护法》，“车位涨价消费者享有知情权，业主在买房租车位时，对小区的车位情况有知情权，这有利于业主预估小区停车费的大致价位。”

其次，消费者享有公平交易权。在物业消费中，业主实际上是处于不公平的地位，车位是开发商的，当停车服务合同到期后，开发商直接提价，然后委托物业公司执行，业主往往只能在本小区内停车，没有选择的余地，只能被动接受不公平的价格。若涉嫌违反《消费者权益保护法》，业主可以向消协、市场监管部门等投诉或直接向人民法院提起侵害消费者权益的民事诉讼。

朱界平也表示，考虑到对于一个固定小区而言，整个车位市场是相对封闭的，即卖家只有一个，买家的数量也是相对固定的。且买家只能在从开放商或物业手中买入，卖家也只能卖于该小区业主。所以，对于车位市场交易而言，必须考虑《反垄断法》因素。

C．应结合“市场调节”与“行政干预”进行调整

“开发商对停车位享有专属物权，具有收益和处分的权利”并不意味产权人可以任意调整车位价格。朱界平表示，近几年车位定价调价纠纷频出，对于这种新出现的类型化的社会问题，应以市场自我调节与行政干预结合的手段进行调整，“放开市场定价绝不等于卖方可以坐地起价，囤积居奇。”

朱界平建议，国家主管部门应对此制定相关的制度或是对有关政策及时进行调整，“或许可以再次回归到政府指导价，同时，相关的法律法规也要配套完善，比如在销售房屋合同中，应对配套的车位费、物业费如何收取进行明确的约定，涨幅应该如何调整等进行一定的规定，这样购房方可以在事先进行选择，避免后续出现矛盾。”

在立法层面，朱界平认为应将车位的开发成本计算入购房成本中，小区车位所有权属于全体业主，也自然不会出现单独销售或任意调价的情况。

陈逢逢认为，由于车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于配套设施，其性质决定了小区停车服务市场的竞争不充分，供需双方的市场地位不平等，要完全依靠市场价格机制并不现实，所以要调整业主与开发商或物管之间的不公平关系，就需要依赖于行政或其他主体的平衡，其中业委会的成立及运行是比较便捷的方式。为了确保业主的协商地位，可由业委会代表全体业主与开发商或物管进行价格协商，双方按停车需求、经营成本等测算停车收费。

同时他也建议尽快制定《物业法》，规范车位涨价、物业服务行为等。

6

案例：

广州出台住宅停车收费规则，调价需按5个程序进行

小区停车费到底给如何调价？红星新闻记者梳理到，2021年，广州市发改委在官网印发了关于《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）》的通知，为业主和停车场经营者协商议价提供了程序规范。

广州的这一通知指出，对于待售住宅，建设单位和停车场经营者应当在签订的商品房买卖合同中明确停车收费制定依据、成本情况、停车收费标准、计费方式、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，并以书面形式在销售现场显著位置主动公布、作出承诺。

对于已售住宅，需制定或提高住宅停车场收费标准的，经营者与业主应当按照应按照申请、公示、协商、协商一致和不一致5个程序进行协商。如果协商日期超过150天，仍无法达成一致可申请调解。未按照规则要求进行协商或擅自调价的，可向相关部门进行投诉。

程序一：要调价，经营者应首先向街道办提出书面要求

程序二：书面报告应在显著位置公示至少30天

程序三：业主代表参与协商，可委托第三方机构进行评估

程序四：协商一致，结果应公示至少30天

程序五：协商超过150天，无法达成一致可申请调解

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红星新闻记者 张肇婷 章玲

编辑 王禾

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