6月21日，首批9只基础设施公募REITs正式上市交易，开盘后全线上涨，截至下午收盘，9只公募REITs总成交额达到了18.6亿元！其中普洛斯以3.05亿元的成交额居首。这是我国首批公募REITs产品的首秀，是我国资本市场又一项改革创新成果落地，填补了我国大类金融产品的又一空白。

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9只公募REITs总成交额达到18.6亿元

据悉，9只公募REITs分别在沪深交易所上市。其中在上海证券交易所上市的共有5只产品，分别是：N张江REI（508000.SH）、N浙杭徽（508001.SH）、N首创（508006.SH）、N普洛斯（508056.SH）、N苏园（508027.SH）。在深圳证券交易所公募REITs产品有：蛇口产园（180101.SZ）、首钢绿能（190801.SZ）、盐港REIT（180301.SZ）、广州广河（180201.SZ）。

上午一经开盘，首批9只公募REITs迅速集体上涨。不到40分钟，中航首钢生物质REIT涨20%，博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT涨10%。随后，9只公募REITs交易价格均有不同程度的回落。截至下午收盘，9只公募REITs总成交额达到了18.6亿元。

从成交额来看，普洛斯以3.05亿元位居首位，蛇口产园、广州广河、浙江杭徽、张江REIT成交额均在2亿元以上，首钢绿能、东吴苏园、首创水务、盐港REIT的成交额也均超过1亿元。

其中，蛇口产园涨幅最高，达到14.72%；首钢绿能以9.95%的涨幅紧随其后；再者便是张江REIT，上涨5.89%；浙江杭徽、首创水务涨幅均在4%以上；盐港REIT、普洛斯的涨幅则均超2%；东吴苏园、广州广河的涨幅均在1%以下。

换手率方面，张江REIT、首钢绿能、蛇口产园的换手率均在10%以上，首创水务、盐港REIT、普洛斯的换手率均超5%。

从首批项目的底层资产看，涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理和垃圾处理及生物质发电等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

基础设施REITs现在还处于刚刚起步的阶段，可能未来资产类别会进一步丰富，会放进来新的不同类别的资产，为整个市场的空间提供了新的可能性。

值得一提的是，首批公募REITs中，来自北京的项目数量与发行规模，均居全国首位。

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投资者应理性看待首批上市REITs投资价值

公募REITs交易实行价格涨跌幅限制，上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。本次上市并没有出现暴涨、暴跌等情况，说明投资者对这一类资产处于比较理性的认知阶段。

统计数据显示，首批公募REITs受募集有效认购总户数近150万户，净募集资金逾313亿元，平均战略配售比例为66.8%，平均有效认购倍数近8倍。首批基础设施公募REITs投资者类型广泛、结构分散，保险公司、证券公司、产业资本、私募基金及个人投资者均踊跃参与，认购热情较高，起到了良好的示范效应。公众投资者可通过场外直销及代销机构认购REITs产品，也可通过券商进行场内认购，而在相关基础设施基金上市后，投资者只能参与场内交易。

不过，虽然得到广大投资者在发行的认可，但公募REITs在交易所上市后仍面临诸多风险。其中，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。

同时，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。

目前中国存量基础设施规模已超百万亿元，基础设施投资总量高于发达国家，但直接融资占比低于发达国家水平。从这个角度说，即使只是很小的比例做成公募REITs，也足够撑起一个万亿规模市场，潜在市场规模可观。

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普通投资者参与公募REITs要点

一、普通投资者如何参与？

1、首次购买公募REITs前签署风险揭示书；

2、参与基础设施基金场内认购的，持有沪深交易所普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户)。参与基础设施基金场外认购的，应当持有开放式基金账户(简称场外基金账户)。

3、投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与交易所场内交易；使用场外基金账户认购的，应先转托管至场内证券经营机构后，参与交易所场内交易。

二、基础设施基金申请程序

基础设施基金拟在交易所上市的，基金管理人应当提交基础设施基金上市申请，由交易所审核是否具备上市条件；资产支持证券管理人应当同时提交基础设施资产支持证券挂牌申请，由交易所确认是否符合相关条件。

1、交易所接收申请文件后，在5个工作日内对申请文件进行形式审核。文件不齐备或不符合形式要求的，一次性告知补正。

2、自受理之日起30个工作日内深交所出具首次书面反馈意见。基金管理人、资产支持证券管理人应当在收到书面反馈意见后30个工作日内予以书面回复

三、发售、上市与交易

1、基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。

2、基础设施基金交易实行价格涨跌幅限制，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

3、基础设施基金申报价格最小变动单位为0.001元。

朱磊

Laurence Zhu

莱坊高级董事

中国区研究及咨询部主管

“十四五规划明确提出了推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的健康发展。作为经济领域中重要的投资渠道之一，以及平衡投资和降低风险的重要政策工具之一，公募REITs是我国投融资机制的重大创新，对提升基础设施产业发展质效、降低宏观杠杆率、丰富资本市场品种具有重要意义。同时，公募REITs实现了“投融管退”的闭环管理，助力整个行业由房地产开发阶段向存量不动产管理时代大步跃进，开启了中国房地产市场新篇章。

莱坊作为全球知名的房地产顾问服务提供商，服务的不动产类型包括土地、办公楼、仓库、厂房、数据中心、产业园区等广泛领域，并期望继续携手中国合作伙伴深化产业战略咨询和项目顾问服务合作，将全球的行业经验同本地化需求相结合，助力行业健康、平稳的发展。”

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