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截至2023年6月21日，我国公募REITs市场已发展满两年，同时扩募环节已打通，Pre-REITs发展也在稳步推进。中长期维度下，预期市场在新发和扩募的双轮驱动下继续扩容增类，公募REITs对于我国存量基础设施资产的盘活、丰富投资者资产配置选择等都具有重要意义。短期来看，市场整体流动性相对有限的问题有待改善，叠加潜在增量资金进入难以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市场或仍处磨底阶段。但从估值以及底层资产经营情况的边际修复趋势来看，当前仍是配置优质标的的良好时点。

市场回顾：公募REITs市场低位盘整，节前市场交投活跃度较清淡。上周，中证REITs（收盘）指数收于855.92点，周下跌1.71%。多数个券录得不同程度下跌，保障房板块表现出相对韧性。受部分战配限售份额解禁期临近影响，国金中国铁建REIT录得5.62%的较大跌幅。市场交投方面，平均日度成交额和平均换手率均较前周均值明显下跌，显示出当前C-REITs交投活跃度较为清淡。

政策梳理：各省市政府强调REITs对于区域高质量建设的作用，水利基础设施公募REITs工作平稳推进。6月19日和20日，河北省政府和重庆市政府分别就北戴河生命健康产业创新示范区以及重庆市当地民营经济的发展印发相关文件，其中均强调了REITs对于推动区域高质量建设的重要作用。此外，根据宁波市水利局消息，6月20日水利部总经济师程殿龙赴宁波市奉化区调研时表示“积极推进水利基础设施投资信托基金（REITs）试点探索，不断扩大普及面和参与度，为解决重大水利基础设施项目建设融资难题提供有力支撑”。同日，宁夏回族自治区水利厅将REITs试点纳入考核评估评价工作实施方案。以上工作或在一定程度上推动我国水利基础设施试点公募REITs。

项目储备跟踪：潜在公募REITs项目招标情况：根据中国招标投标公共服务平台等公开信息显示，6月19日-6月25日当周，武汉东湖高新集团产业园REIT就基金管理人进行公开招标；秦皇岛市山海关区第一关旅游发展有限公司发布招标信息，为山海关景区公募REIT选聘财务顾问。

公募REITs策略思考：截至2023年6月21日，我国公募REITs市场已经发展满两年，存量27只REITs首次发行规模达908.9亿元，其中4只REITs完成首次扩募，以不动产私募投资基金为代表的Pre-REITs发展也在稳步推进。中长期维度下，预期市场在新发和扩募的双轮驱动下继续扩容增类，公募REITs对于我国存量基础设施资产的盘活、丰富投资者资产配置选择等都具有重要意义。短期来看，市场整体流动性相对有限的问题有待改善，叠加潜在增量资金进入难以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市场或仍处磨底阶段。但从估值以及底层资产经营情况的边际修复趋势来看，当前仍是配置优质标的的良好时点。

风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

市场回顾

公募REITs市场低位盘整，节前市场交投活跃度较清淡。上周，中证REITs（收盘）指数收于855.92点，周下跌1.71%，跑输主要债券宽基指数。多数个券录得不同程度下跌，保障房板块表现出相对韧性。具体来看，红土创新深圳安居REIT和中金厦门安居REIT分别上涨0.28%和0.35%；此外，受部分战配限售份额解禁期临近影响，国金中国铁建REIT录得5.62%的较大跌幅。市场交投方面，平均日度成交额为2.35亿元，较前周读数下跌19.6%；平均换手率为0.68%，较前周均值下跌16.8%。从历史分位数角度，无论是成交额还是换手率仍处历史较低水平，显示出当前C-REITs交投活跃度较为清淡。

政策梳理

各省市政府强调REITs对于区域高质量建设的作用，水利基础设施公募REITs工作平稳推进。6月19日和20日，河北省政府和重庆市政府分别就北戴河生命健康产业创新示范区以及重庆市当地民营经济的发展引发相关文件，其中均强调了REITs对于推动区域高质量建设的重要作用。此外，根据宁波市水利局消息，6月20日水利部总经济师程殿龙赴宁波市奉化区调研时表示“积极推进水利基础设施投资信托基金（REITs）试点探索，不断扩大普及面和参与度，为解决重大水利基础设施项目建设融资难题提供有力支撑”。同日，宁夏回族自治区水利厅将REITs试点纳入考核评估评价工作实施方案。以上工作或在一定程度上推动我国水利基础设施试点公募REITs。

项目储备跟踪

潜在公募REITs项目招标情况：2023年开年以来，有多单REITs项目进行公开招标，部分REITs已完成中标结果公示。分类型看，当前，潜在REITs项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区、水利设施等新资产。根据中国招标投标公共服务平台等公开信息显示，6月19日-6月25日当周，武汉东湖高新集团产业园REIT就基金管理人进行公开招标；秦皇岛市山海关区第一关旅游发展有限公司发布招标信息，为山海关景区公募REIT选聘财务顾问。

公募REITs策略思考

截至2023年6月21日，我国公募REITs市场已经发展满两年，存量27只REITs首次发行规模达908.9亿元，其中4只REITs完成首次扩募，以不动产私募投资基金为代表的Pre-REITs发展也在稳步推进。中长期维度下，预期市场在新发和扩募的双轮驱动下将继续扩容增类，公募REITs对于我国存量基础设施资产的盘活、丰富投资者资产配置选择等都具有重要意义。短期来看，市场整体流动性相对有限的问题有待改善，叠加潜在增量资金进入难以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市场或仍处磨底阶段。但从估值以及底层资产经营情况的边际修复趋势来看，当前仍是配置优质标的的良好时点。

REITs底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。

附录

重要声明：

本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。