最近爱尔兰投资移民关停了，葡萄牙的黄金签证听说也要讨论要不要关，3.16号会出结果。刚好我在办理葡萄牙黄金签证，在此记录一下过程踩过的坑。

通过我自己的经验来看，大律所的律师并不一定靠谱，因为他不是专注移民业务，可能熟悉度并不那么高，流程更长，沟通更慢。

通常律师费都是4000欧左右（两人家庭为例），贵的不一定是好的，我自己就是找的1w欧，整个流程下来，体验比较差。建议选专注移民的小律所。

葡萄牙有一个律师协会，所有有律师执照的律师，不管正式律师还是实习律师，都可以在这个协会查得到。这样也许可以过滤掉一些骗子。（https://portal.oa.pt/advogados/pesquisa-de-advogados/?l=EN&cg=L&ce=&n=beatriz+vilarinho&lo=&m=&cp=&op=&o=0&g-recaptcha-response=）

可以在谷歌上自己找律所，也可以在facebook等平台找律师，也可以找中介推荐。

确认好律师后签协议付钱，一般是先付一半，材料都提交给葡萄牙移民局之后，付另一半。

首先要办理税号，税号办理好之后可以办理银行卡。葡萄牙的银行并不是每一个都支持远程办理，如果你本人不打算去葡萄牙办理，那么你需要选择一家可支持远程办理的银行。

我办理的是千禧银行BCP，这家银行比较大，流程也比较繁琐，如果不幸被抽中了，各种审查资料要提交，可能半年都办不好银行卡。

建议大家可以自己查一下其他可支持本人远程办理的银行，选一家效率高一些的，比如novobanco。

另外，听说BCP可以自行去澳门办理，好像可以一天就办好，并且可包含葡萄牙的账户。如果这一条路可行，那么就是最方便的。

移民律师帮你办理税号/银行卡/购房等流程，需要有你签署的委托书，他才有权限做这些事情。委托书里面的内容大概包括律师有权帮你做什么，例如签一些字，过户，提交移民材料等等。

一般来说，你直接签署一份POA，里面包含办理税号、银行卡、过户等内容。但是办理税号/开户的POA不需要做认证，你本人签字即可。所以如果为了快速开始，你可以先签署一份银行卡业务相关的POA，让律师开始给你开户；同时准备一份完整的包含买房的POA做认证，用于后续流程。

当POA没有经过认证的情况下，如果有一些银行卡的签署材料，那需要本人签字并邮寄，律师无权代签。（邮寄费还挺贵的，DHL寄过去花了560）。如果有做认证，那么律师可以直接代签，不需要你邮寄。

认证有两种方式，大使馆认证或第二律师认证。

大使馆认证需要本人去葡萄牙驻中国的大使馆做认证，提前邮件联系使馆，提供POA文件、翻译员信息、本人信息等，约好时间去大使馆认证（翻译员需陪同）。使馆认证价格约40欧。翻译员是自己联系的，需要口译，价格半天1000以内。这里注意使馆要求翻译员必须有有效护照。

也可以第二律师认证，大概流程是你和第二律师（需要葡萄牙资质的律师）在远程视频下，你签署POA，把POA寄给这位律师，他有个签字或者什么证明的，表明这份POA是你本人签署的，完成认证。第二律师价格大概是400欧。

有一些律所不接受第二律师认证的POA（其实葡萄牙移民局是接受的），需要和你自己的律师确认清楚在决定选哪个方式，最方便的肯定是第二律师认证。

认证完成的材料寄给律师。

这份文件对于开银行卡来说不是必须的，但有时候运气不好在办理银行卡被抽查到，需要你提供无犯罪证明，所以要想银行卡流程不会更慢，可以顺便办了。

我这边的公安局要求是无犯罪证明一年只能免费办理3次，超出要提供材料证明你为什么要办理这个证明。这份证明办理时可选电子版和纸质版，由于无犯罪证明需要做公证，公证处要求是纸质版，所以要注意别选错了，毕竟一年只能办3次。

无犯罪证明开出来是中文版的，需要公证处翻译和做公证（公证费120，公证书译文费170，代译费180），如果加急，翻译费加倍，没有加急的好像也是3个工作日就拿到了。公证完之后的材料直接发给律师了，也许是银行没有抽中我提供材料，所以没有要求我到大使馆和外事馆做双认证。如果需要双认证的话，公证处都是可以代办的（代办费用为：60元/本公证书+25元寄送费）。

这一步依赖一个靠谱的中介，怎么知道中介靠不靠谱？靠人不如靠己，要自己清楚自己的目标，你要买什么地段什么类型的房产，这个地段的市场行情你了不了解，空置率高不高，人流量怎么样，回报率怎么样。考虑地段/价格/收益/未来是否好出手。

我最初是图省心找个35w翻新的商业房产，不考虑28w因为28w的是共享产权所以不好出手，35w独立产权自由一点。但是搜了很多房产之后发现，包装成翻新的这种开发商项目特别坑。

他周围的房子都很破烂，翻新的房子周围的每平方单价低很多，所以翻新后单价特别虚高，这种情况几年后好不好出手，有没有人接盘，是个谜啊。接盘的肯定不是本地投资客，只有移民客接盘，如果是个移民客，同等条件肯定选新的翻新的房产，而不选这个你已经持有好几年、已经翻新了好几年的房子。并且未来的移民政策会不会发生变更很难说，万一政策变了，这种房产不满足GV了，连移民客接盘也没了。

并且这种开发商统一翻新的房子是期房，不是翻新一半的那种期房，是完全没开始翻新的期房，也就是说当前就是一个超级破烂没有任何商业/居住价值的旧房子。因为葡萄牙政策要求需要把一整个项目都出售完成才会开始翻新流程。国内的烂尾房太多了，在这种情况熏陶下我也不太相信国外的开发商，会不会烂尾跑路，山高水远金额又高，所以我拒绝这一类翻新期房。

但并不是说35w翻新商业房产不好，如果想要翻新房产，不要找开发商承包的这种（各种天花乱坠的PDF宣传），可以找中介或者自己在网上淘，并且要注意律师评估房产是否有黄金签证的资质。很多声称该房产符合黄金签证的要求，但其实并不符合，小心被坑，尤其是那些公寓改商用的民宿等。

选择房产不能指望移民客接盘，挑选移民客和本地投资客都愿意接手的房子。

可以在idealista上自己确认下房价，在谷歌实景看一下房子周围的环境，当然还是得中介实地去看，拍给你。如果本人可以去葡萄牙，那么本人去是最好的。

位置的话搜一下黑人区尽量避开，或者搜一下治安，地段永远是最重要的。

葡萄牙的中介费用都是卖家付，买家是不付中介费的，有一些华人中介专坑中国人，两头都收费，注意甄别。

你的中介应该把你看中的房子的所有信息都发给你的律师做审核，审核没有问题的话，拟预售合同。

预售合同也需要你的律师审核，没问题你就签字付定金。签字这一步，如果此时你的POA还没有完成大使馆认证/第二律师认证，那么你的移民律师没有资格签字，需要你本人签字把材料寄过去。（POA的大使馆认证/第二律师认证最迟在过户前完成，不然过户的时候只能本人跑一趟葡萄牙了）

我的律师真的太拖拉了，别的律师审核CPCV和其他资料，几个小时就好了，我的律师给我拖了2周还没好，我天天催天天催，真的无语。

付定金需要使用你的葡萄牙账户付款给卖家。在这一步中，我的银行卡还没有办好，所以没办法付款。有的律所有专门提供给用户使用的葡萄牙账户，可以帮顾客付款，并且这一项流程也是符合黄金签证规定的，我当时就是找律所帮忙付的钱。这一步需要结合自己的实际情况，要和律所确认好流程是否符合要求，当然最好还是用自己的账户，没那么折腾。

移民材料包括：

提交移民材料的无犯罪证明需要外事办和大使馆双认证（第一次是外交部认证，办理用时基本在7个工作日左右；第二次则是使馆认证，办理用时不定，取决于目的国使领馆办事效率，因此往往需要7至20个工作日，甚至40个工作日以上都是有可能的），可以直接委托公证处代办。如果是自己跑腿，外事办认证大概提前一周预约，到场办理大概 个小时，然后到大使馆认证（也需要提前预约），使馆认证大概半个小时。

广东的朋友可以参考这个链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/557406728