这个模板包含了以下几个部分的内容：

1、酒店的客房数据，包含可用房间数量，住房率，平均房价，用于统计酒店客房收入总体情况

2、酒店经营方面的预测，包含部门营收，部门费用以及毛利润（GOP）

3、测算的关键数据：提取资本重置金后的息税折旧摊销前利润（EBITDA Less Replacement Reserve）

提取资本重置金后的息税折旧摊销前利润（EBITDA Less Replacement Reserve）一般也称作净营业利润（NOP Net Operation Profit），它是影响项目投资的关键数据。其=毛利润-管理费-固定费用-资本准备金。

之所以用EBITIDA而不用GOP作为测算IRR,NPV的底层数据，是因为GOP体现的是经营回报率，而EBITDA体现的是资产回报率，它是“作为业主或者投资人真正可以用于分配的自由现金流，并可以根据这个现金流搭建相应的金融和资本结构”。引自“老麦的冷思考《解连环/浅谈商用物业财务指标》2022.12.27”

得到这个数据后，结合项目的投入（土建，机电，园林，精装，设计费，开办费，二装费用等），就可以算出内部收益率（IRR），净现值（NPV）和静态回收期等关键指标，从而为决策做参考。

如何预测营业收入与费用

上文已经列出了提取资本准备金后的息税折旧摊销前利润（EBITDA Less Replacement Reserve）的由来公式。

我们可以看到其与酒店的毛利润（GOP）强关联，而GOP则与酒店部门营收，部门费用和未分配费用息息相关，这三项指标也是整个预测的核心。那么该如何预测这些数据呢？

1、如何预测客房收入和费用

客房收入预测：房间收入一般取决于平均房价（ADR）和住房率（OCC），有几个预测方法：

（1）“找竞品”

先做好自身的定位，明确自己是什么级别的，什么类型的酒店，如“超高端会议型酒店”。根据定位来寻找周边区域类似级别和类型的竞品酒店。如果该区域是新开发区域，周边没有合适的竞品酒店甚至没有酒店的话，那么我们一般有两种方法来找竞品。一是找离本酒店最近区域的类似酒店，二是寻找国内类似区域的类似酒店。

（2）“获数据”

要千方百计通过不同途径获取竞品酒店的可靠数据并进行研究，来确定第一年和稳定经营年的数值。假如竞品酒店已运营两三年，处于黄金时期，那我们就不能按照它目前的数值作为第一年的预测，而应该结合其首年的和目前的经营数据以及目前的市场情况，打个折作为首年的预测。同理，确定稳定经营年的各项预测数据。

（3）“找规律”

得到初始年和稳定年的预测数据后，下一步就要预测该酒店何时能到稳定经营年，以及从初始年到稳定年这周期每年的ADR和OCC。

这里没有定律，但大多数酒店这两个数据第一年普遍会低于市场平均水平，第二年比第一年会有较大幅度的增长（可达40-50%），之后增幅逐渐减小（可达10-15%），到第四或第五年达到高峰。五年后ADR一般会略降，但OCC保持较高水平。为便于计算，此后年份预测可保持不变，或OCC保持不变，ADR每年按某个绝对数值增长。

（4）“微调整”

将取来的数据按照总结的规律放到预测表里后，我们还要评估一下数字的合理性。例如我们预测的ADR加上6%的税，早餐分摊的金额后，这个价格挂在OTA上客人的接受度如何？如果感觉明显偏高或偏低。那么就要再做适当调整，使之更符合市场实际需求。

客房费用预测：

客房费用如果详细计算会涉及到人员编制，薪酬福利，住房率，物料消耗，洗涤费用等各种因素，非常复杂。所以在可研阶段一般采用预估的方法，一般费用比例在15-30%之间。第一年可以预估30%，第二年20-25%，稳定年15-20%。

经过这两步，客房收入和费用就出来了。

图片来源 | Pxhere 插图仅供欣赏

2、如何预测餐饮收入和费用

餐饮收入预测：

餐饮收入一般分为餐厅（含ADD，中餐厅，特色餐厅等），婚宴，团餐，会议场租费这几部分来预测。其测算逻辑是参考竞品酒店的数据，结合市场实际情况，来预测上座率和客单价，从而得出收入。

（1）根据规划面积算出餐厅的餐位数，宴会厅、会议室可放的圆桌数；

（2）餐厅根据餐位数，按中午和晚上两餐预估上座率（含包厢），客单价，算出营收。其中ADD餐厅有早餐收入，大多来自于住店客人早餐费用的划拨，可以根据入住率，估出用餐人数，乘以单人拟划拨金额，算出收入；

（3）婚宴收入一般先将全年的黄道吉日（含五一，国庆，元旦等）排进去，然后根据当地习俗预估淡旺平季的月份。旺季的周末先排进去，平淡季则预估每月场数，总体评估后得出全年场数。最后预估每场婚宴的桌数和桌单价，算出婚宴收入；

（4）团餐收入可以预测宴会厅和会议室承接的带餐会议的场数，桌数和餐标，算出收入；

（5）会议场租费收入可以预测宴会厅和会议室使用次数，然后根据场地收费标准，算出收入。

以上几部分的合并预测，就得出餐饮收入。需要提醒的是，婚宴、团餐和会议可能都会在宴会厅使用，他们之间会有排期冲突，要综合考量。

餐饮费用预测：

一般根据成本比例来预测，酒店餐饮综合成本率一般在70%—75%，首年略高，后面逐步降低。

经过这两步，餐饮收入和费用也出来了。

图片来源 | Pxhere 插图仅供欣赏

3、其他营运部门的收入和费用，

以及杂项收入的预测

一般根据比例来预测，规模大的预估比例高一点，规模小的比例低一点。其收入一般占酒店总收入的1-5%，成本率可按50%预估。

如何做未分配费用的预测？

未分配费用一般也是根据比例来预测：

· 行政费用按10-12 %预估

· IT费用按 1%预估

· 市场销售费用按4-5%预估

· 工程维修及保养费用按3-4 %预估

· 能源费用按6-8 %预估

到这里，我们就完成了酒店经营收入和费用的预测，可以算出GOP了。一般正常运营酒店GOP率会在30%左右，40%以上优秀。之后参照行业水平，基本管理费按总营收的2%提取，奖励管理费按GOP的5%提取。经此，可得出营业外收支前利润。

如何做营业外收支的预测？

营业外收支包含几个费用：营业外收入（政府政策性补贴等），租金，房产税，物业费，保险费等。

营业外收入：在做预测时很难评估未来政府补贴的多少，所以通常不放。

租金和房产税：根据市场情况和税法相关规定，可算出参考数字。

物业费：视项目实际情况决定。

保险：可参照类似体量和档次酒店的保险费预估。

通过以上步骤，我们就可以算出该酒店的十五年经营情况。下图是一个简单的测算模板，意在表达文中所述逻辑，仅供大家参考。

图片来源 | 酒店观察网

尽管有这么多所谓的测算逻辑，但要想准确地测算经营业绩仍然极具挑战性。这要求测算者不仅要有丰富的操盘经验，而且要对宏观和微观市场深入研究，还要有一些不可名状的“感觉“。基本逻辑+实操锻炼，愿广大酒店人能知行合一，守牢专业阵地，未来不被Chat GPT所取代!

图片来源 | Unsplash 插图仅供欣赏

【免责声明：文章重在分享，如有原创申明和侵权，请及时联系本号，我们将在24小时之内对稿件作删除处理，感谢对里屋里酒店资讯的关注！支持原创、尊重原创，里屋里欢迎更多行业同行分享经验，投稿微信投稿联系微信：liwulihotelnews 】返回搜狐，查看更多