作者：赵阳子

大多数生产制造型的企业在这个过程中普遍都会遇到，一般中介机构的解决方式是先看公司有没有可能补办相关证照，如果补办的下来，能够将违章建筑合法化，则不失为节约财力物力的好办法；但是很多情况下违章建筑补办证照是比较困难的，这时候中介机构要求企业采取的措施往往简单粗暴，即拆除现有搭建的违章建筑。

无法通过上述两种方式解决的，中介机构会披露相关违章建筑，并就一下几个方面做出解释：1. 违章建筑产生的原因，一般是为了满足生产经营的需要，但是没有办理报建手续；2. 违章建筑拆除对发行人的影响，如果是非经营性用房的，一般不会对发行人生产经营产生影响；3. 控股股东或实际控制人出具承诺函，承诺承担违章建筑造成的损失或费用。本文中笔者主要通过对不久前过会的一个案例的具体剖析，来看一下如果想要从源头上解决违章建筑问题，怎样才能做到逻辑完整并为证监会所认可。

鼎胜新材于2018年4月4日过会，其违章建筑问题为证监会重点关注，其所涉及的违章建筑不但面积较大，而且解决方式较为特殊。虽然鼎胜新材是通过办理相关证照使违章建筑合法化的方式解决该问题的，但在根据律师补充意见中所述，其在过会前三个月，即2018年1月还未能取得提高容积率的许可，更谈不上后续办理规划许可、施工许可和房产证的相关手续。而律师就这一问题的核查和解释方法最终仍被证监会所认可，可见却有值得借鉴和学习的地方。

证监会在反馈意见中指出：发行人存在部分已建成房屋未办理规划许可证的情形，上述房屋面积合计约 4.4万平方米，占公司已建成房屋总面积的约 10%；同时，公司存在 2处已经办理规划许可但后续未办理房产证的房产，上述房屋面积合计约 0.54万平方米，占公司已建成房屋总面积约 1%。针对这一问题，证监会要求发行人说明以下几点问题：1. 未办理房产证的原因；2. 部分自有房产未办理规划证，是否属于违章建筑，能否补办；3. 是否存在因违章建筑被拆除的风险；4. 是否可能对公司的经营造成较大不利影响。

发行人律师的解释思路是对于已建成但尚未办理规划许可证的房产，发行人已全力推进规划许可的补办手续，对已办理规划许可但尚未取得房产证的房产，发行人积极推进房产证的补办手续。也就是说发行人对于其现存的违章建筑的问题想要从源头上予以解决，先申请提高土地容积率，再办理规划许可，然后办理施工许可，最后补办房产证。这一解决违章建筑的方式一般较少被采用，原因主要在于其对政府部门相关决策的依赖性过高，要求相关审批单位在发行人办证过程中一路绿灯，并且出具书面文件明确作出承诺。同时也导致其不确定性也较强。

发行人律师从四个方面详细说明了关于发行人未办理建设工程规划许可的房产相关情况的核查。

（一）关于发行人未取得施工许可证擅自施工的相关情况的核查

1、未取得施工许可证擅自施工的原因

补充法律意见中解释因建造的该等房屋均系发行人非生产性用房，发行人建造时未及时办理建设工程规划许可证及施工许可证。

2、关于未取得施工许可证擅自施工是否属于情节严重的违法行为的核查

补充法律意见中解释，发行人为提高土地使用效率，在自有工业用地上投资建设了上述房屋，未影响他方利益或违反土地规划用途，且委托具有施工资质的施工单位进行施工。同时，发行人拟在补办上述房屋的建设工程规划许可证后，申请补办施工许可证。

2018年1 月29日，镇江市住房和城乡建设局出具证明，确认发行人在办理规划许可证后，补办施工许可证及工程质量竣工验收等手续不存在实质性障碍，且发行人上述行为不属于重大违法、违规行为，该主管部门不会对发行人作出行政处罚的决定。

该所认为，发行人未取得施工许可证擅自施工不属于情节严重的违法行为，不会对发行人本次发行上市构成法律障碍。

（二）关于发行人申请调整容积率上限是否涉及补缴土地出让金的核查

根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《节约集约利用土地规定》、《关于全面推进节约集约