三家房企的美好时代 |
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01 前天晚上,2021年上半年业绩排行榜发布。 ▲TOP20房企今年上半年销售排行榜从排行榜可以看出,地产国企天团,包括万科、保利、中海、招商、绿城、华润、绿地、金地、金茂9大名企,已经占据了绝对优势。 同时,这9大国企,彼此之间业绩咬合得非常紧密,如果不是碧桂园、恒大和融创太强,事实上,前10强基本都是国企的天下。 为什么会出现这样的情况?一方面,国资实力雄厚,融资成本低,当前的政策面、资金面都非常支持国企做大; 另一方面,无论是前端的产业勾地,还是后端的产品营造,很多国企做得丝毫不比民企差。 其中,最典型的代表,莫过于绿城和金茂。 02 绿城的国企时代 对于绿城,说实话,这是一家非典型的国资控股企业。以中交入主为节点,中交对绿城做了三个改造,使得老绿城和新绿城有着截然不同的气质。 (1)降成本 绿城之所以“民企转国企”,就是因为此前宋卫平不考虑成本、推行品质豪宅化导致的现金流紧绷。在中交接盘绿城后,通过央企强大的背书能力和融资能力,绿城融资成本逐年下降,2014至2020年间分别是7.9%、7.3%、5.9%、5.4%、5.4%,5.3%,4.9%。 也正因为如此,2020年,一向资金链紧张的绿城突然在北京甩出上百亿拿地,低成本的资金供给,让绿城稳定在十强。 如今,绿城上半年销售额已经超过1700亿,排名回归行业第八,对比往昔,不得不说,宋卫平也许会怀念他的绿城,但是现在的绿城,显然是更优质的企业。 (2)调结构 从时间线看,绿城在被中交接手后的这几年里,产品结构、投资结构、拿地方式等都有了大幅度的整改。 例如,此前宋卫平的老绿城推行三四线下沉策略,而新绿城则更强调规模周转,因此,新绿城在一二线城市的投资比重大大增加。 再比如,老绿城过去极度看重品质,甚至有“为品质不惜代价”的产品执念,而新绿城则强调“均好性”,刚需、刚改型产品也出现在绿城的台面上。 另外,老绿城此前的拿地方式较为单一,而在中交接手后,绿城与其他国资联手、产业勾地、新城营造拿地等方式层出不穷,也大大帮绿城减轻了拿地压力。 (3)新赛道 在新绿城的版图中,绿城代建业务(绿城管理)是很重要的一环。根据年报数据,绿城代建业务已实现745亿的收入,是国内代建行业的龙头之一。 对于代建业务,一方面,由于代建项目大多冠名绿城,绿城可以借助其他合作方的资本,对外持续输出品牌和口碑,从而利好绿城自身的地产开发业务。 另一方面,代建模式属于轻资产模式,利润率高且相对稳定,能够帮助企业抵御地产本身的周期风险,因此十分受资本青睐,有利于绿城整体业务融资。 最后,代建还有利于培育、养护绿城自身的产品力和管理优势。由于是“借腹生子”,绿城代建业务不必过于担心资金和成本的问题,反能充分发挥自己的产品力、管理力优势,从而在一定程度上弥补因为规模化周转带来的产品力下降问题。 由此,当绿城携手中交,随着地产国企时代的到来,绿城自然也大放异彩。 03 金茂的科技时代 与绿城半路出道成为国资不同的是,金茂的央企身份可谓根正苗红。其前身是中化集团旗下的方兴地产,2015年,方兴升级为中国金茂。 然而,除了出身,金茂其实还有另一大特色——这是央企里少有的以“绿金科技”和产品力闻名于世的房企。 事实上,金茂做住宅的时间其实很短,从2009年的第一个广渠路项目至今,只有短短12年。作为一个后来者,金茂必须探索出一条差异化路线,于是他们拼命地闷头研发产品,最后还真的研发出来了,这就是带有12大绿金科技系统的金茂府。 ▲金茂12大绿金科技最大的特色,是地源热泵+毛细管网+新风系统,可以24小时保持室内的衡温衡湿,并过滤空气中的PM2.5,在越来越重视空气清洁的当下,这样的产品堪称“王炸”。 对此,一位杭州滨江金茂府的业主曾说,自己每天都睡得很香,“没想到衡温衡湿有那么好睡”。 ▲杭州滨江金茂府 其实,金茂并不是科技住宅的开山鼻祖,但为什么单单就金茂火了呢? 这是因为,地源热泵系统要求房子有很好的保温性能,就需要加厚保温层,因此不得不在外观和户型上做出牺牲。而在所有的“科技房企”中,唯有金茂比较完美地解决了这一问题,它不但设计出了超出常规的板式户型,还将金茂特有的高逼格通过外立面展现了出来。 ▲看看深圳龙华金茂府的外立面,各种各样细微处的转角,就是靠着一点点的陶板拼接起来的。光是这个环节,据说金茂府就用了300个工人,历时7个月,历时15多万块的陶板甄选,才有如今我们感受到的立面质感。而也正因为如此,金茂成了每个城市、或者每个区域板块的“独一份”,基本开一个盘火一个盘。到了今年上半年,金茂已经完成1300亿销售额,预计全年3000亿不是梦! 3000亿是什么概念?要知道,2013年,当万科已经过千亿的时候,金茂只有200亿,2017年,很多房企已经进入两千亿快车道,而金茂还只有700亿。 如今,在三道红线约束下,多数房企的销售额开始裹足不前,而金茂仍然稳健迈进了1300亿大关。这也充分说明了金茂产品的独特性和“抢手性”。 另外值得一提的是,金茂除了造房子很牛,在城市运营方面,也不输同行。截至目前,在城市运营版图上,中国金茂累计布局了27个城市运营项目,其中,长沙梅溪湖、武汉方岛金茂智慧科学城、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等重点项目,为深耕城市筑牢基础。 由此我们可知,金茂虽然出道不算早,但天赋异禀,出身也好,偏偏还手握绿金科技和城市运营两门绝技,在品质营造、科技研发层面,可算得上是地产界真正的“明日之星”。 04 融创的颜值时代 在地产界,如果不提绿城金茂,没有意义;如果不提融创,则是没有眼界。 说实话,随着融创成为业内两大设计院Gad和Goa的最大甲方,融创也如同其口号“至臻、致远”,与科技范的金茂一道,以新中式、中国风特色,定义着现代豪宅。 所谓颜值经济,融创的房子,确实非常漂亮养眼。如壹号院、桃花源、宜和园、雅颂系、九棠府、侯潮府等融创标杆产品,每一个小区,犹如花园一般,璀璨的幕墙闪耀着观者的眼睛。 ▲杭州融创侯潮府当然,这样漂亮的颜值,是人人都喜欢的。其他开发商也可以找Gad和Goa帮忙做设计,也能找到相关的设计图纸,但他们却很难复制出来。 这是因为,在这颜值的背后,需要设计与材料的配合、大体量供应链的保障、产品线标准化的制定、设计施工管理的磨合,而这些,都是融创内部管理的强项。 由此,当地产遇上颜值时代,融创,又焉能不火? 关于地产,希望能与大家有更多交流。 |
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