来源：雪球App，作者： 人人共享郑荣南，（https://xueqiu.com/2684655177/182445579）

谁是地产圈真正的大佬？

恒大？碧桂园？融创？万科？其实，都不是。

很少有人知道，中国平安，才是地产界背后真正的隐形大佬！

它重仓13家房企，与20家房企有关联，是全中国最大的地产巨鳄，没有之一。

无论是碧桂园、融创还是华夏幸福，在一众地产巨头的股东榜上；在长租公寓的市场上，都有中国平安的身影。

大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米；而平安是鲸鱼，吞下一整条地产食物链。

然而这个中国最大的“地主”，最近却连栽跟头。

平安怎么也没有料到，曾经带来大量利润的地产投资业务，如今却成了集团最大的“负资产”。

01

业绩、股价遭遇“双杀”

去年我们都知道，受到疫情影响，各行各业都不咋景气，保险行业亦是如此。

2020年保险业原保费收入4.53万亿元，同比增长6.12%，虽然仍保持正增长，但相比2019年12.17%的增速，近乎是腰斩。平安作为保险行业的“一哥”，自然受的影响不小。

图源前瞻产业研究院

去年底，中国各行各业差不多都走出了疫情的影响，一季度强势增长的预期十分强烈。不少投资人看好平安的发展潜力，纷纷重仓。结果，中国平安今年一季度的财报一出来，着实把投资人都惊了一番。

根据中国平安财报，2021 年第一季度，集团实现归属于母公司股东的净利润为272.23亿，同比增长4.5%。

这让很多从去年开始一直持有平安的投资者大呼上当，说好的去年一季度受疫情影响影响了一季度业绩，今年一季度一定会有好表现的，怎么只有4.5%的增长？

再拿出2019年的一季报比较一看，同期2019年业绩为455.17亿，2021年却只有272.13亿，两年过去，还负增长了？下降大约40.2%！

平安不怎么好看的业绩，立马作用到股价上，是一路下跌不止。

2月底，中国平安股价高位有86.88，数字是挺吉利，但之后便是狂泻到今天只有70块左右。3个多月时间蒸发20%左右。

平安到底怎么了？

02

房地产竟成最大“负资产”

2017年末，平安的股价是70块左右；现在平安的股价跌跌撞撞，又回到了70块。

三年磨一点，中国最顶级的保险公司，兜兜转转一圈，归来仍是少年，三年股价回到原点。

本质上，股价的下跌，是业绩的反映，而股市炒的业绩不是当前业绩，是预期！

平安的投资能力以往在保险公司中都是名列前茅的，但最近投资回报率实在有些惨不忍睹，其中最主要的便是重仓房地产。

自2020年开始，房企的日子就不太好过。今年这一趋势非但没有缓解反而有加深的趋势。

就连中国金茂、招商蛇口、旭辉等房企也有不同程度的震荡。

而这些都是平安集团持股的房企。

三道红线等调控措施一出，房地产行业进入全面调整的大时代。尽管房价的预期还在，但房企们的日子是真不好过，业绩和股价都遭受巨大考验，作为幕后操盘人，平安受到影响也是再正常不过。

03

隐形的地产王国

长久以来，外界对平安的印象，还停留在保险。

作为中国第一家股份制保险企业，经过30余年的发展，平安已经成为中国最大的保险企业之一。

鲜为人知的是，平安还是地产界的“隐形巨子”。

早在2015年，郁亮就曾感慨：

最近一年来拿地最多的，不是我们，而是平安。

郁亮的说法并不夸张，自2014年以来，平安已经成为土地市场上最神秘而强大的一股力量。

相对于其他金融机构的被动，平安显得极为主动。它不仅有自己的市场和土地研判团队，会主动跟踪土地，而且还会主动寻找房企合作拿地。

2015年，数位地产界大佬齐聚一堂。北派万通冯仑、华远任志强、SOHO潘石屹；浙系绿城宋卫平；闽系旭辉林中，粤系碧桂园杨国强、万科郁亮；渝派协信吴旭；海派绿地张玉良。一众大佬谈笑风生。

▲注意站位

将他们召集在一起的，正是平安董事长马明哲。

强大号召力的背后，是平安对头部房企的深度布局。

克而瑞数据显示，截至2019年8月10号，平安总共持股7家重点房企。

若是将这些房企在2019年1-7月的权益销售额按照当前的平安所持的股权比例计算，则平安应占的1-7月权益销售额为1211.27亿元。

这个数字在克而瑞《2019年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜》的权益销售额榜单上可以排在第8位。

悄然之间，平安已经拥有庞大的地产版图，不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉集团、朗诗集团的二股东，还持有招商蛇口、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家地产企业的股票。

若将它持有的上市房企股份和自身拥有的不动产相加，平安的地产版图更加辽阔，深不可测。

从这个意义上看，平安才是中国地产圈的“隐形一哥”。

04

房地产高杠杆的幕后推手

平安到底是如何成为房地产行业最大操盘手的？

其实，平安介入房地产市场逻辑很简单，它本身不搞地产开发，但通过房企来进入房产市场。

简单来说，开放商拿地，平安拿开发商。

具体做法上，中国平安通常除了提供金融杠杆，参股获取利润分红，尝试各类联合开发模式。在合作中，平安基本不参与项目开发与运营。联合拿地、合作开发、控股房企，成为平安进入地产界的三大主要方式。

2015年，中国平安豪掷62.95亿港元，取得碧桂园9.9%股权，一举跃升第二大股东。

2017年，中国平安通过旗下多个平台对融创中国合计持股达到40.73%，彼时创始人孙宏斌对融创中国持股为53.84%。

同年，中国平安旗下平安人寿以19.075亿港元参与旭辉控股集团定增计划，获得10.12%股权，成为第二大股东。

2018年，中国平安斥资137.7亿元，接手华夏幸福持股比例19.88%，位列第二大股东。

2019年，中国平安以约93.36亿港元认购中国金茂19.41亿股，成为第二大股东。

2020年，平安资管与招商蛇口签订战略合作协议，平安资管将认购招商蛇口的非公开发行股份。

2015年的碧桂园，2017年的旭辉，2018年的华夏幸福，2019年的金茂，2020年的招商蛇口......

平安重仓的房企全都是中国前二十强，通过持股这些地产巨头的股票，中国平安摇身一变当上幕后老板，地产公司成了辛辛苦苦的“打工仔”，中国平安轻松坐享业绩分红。

当然，平安也不单纯只是享受房企业绩增长带来的红利，其庞大的现金入场成为房企的水龙头，成为推高杠杆的重要力量。

以平安大举进入房地产市场的2015的情况来看，2015年前三季度，平安寿险业务实现规模保费2341.45亿元，同比增长16.2%；产险实现保费收入1216.38亿元，同比增长15.7%；保险资金投资组合规模高达1.61万亿元，较年初增长9.5%。

虽然保险行业获得了不错的发展，但受到监管的影响，险资的投资渠道基本局限在银行存款、证券、信托等金融产品。并且自2015年的金融动荡始，资本市场整体收益率的下降，保险企业的收益率也面临回落的压力。

平安万亿险资急需找到一个出口，一个能带来大量利润回报的地方，否则手里的钱每多握一秒钟，都是亏损，为集团带来极大风险。

低估值、高分红的蓝筹股中的龙头房企，便进入平安决策层的视野。

房地产属于高杠杆领域，金融属性强，资本化程度高，且极度依赖资金链的有效运，对资金需求大。同时，其本身也是转逆周期调节行业，经济下行和金融市场颓靡时会不断有利好兑现。地产行业，受强者愈强的马太效应影响很大，实力强的企业拿地能力强，未来市占率的提升空间也很大。

图源广发证券发展研究中心

险企手握大量低成本资金，能够为房企提供稳定的现金流；而地产股普遍具备高股息率的特点，长期持有可为险资带来丰厚回报。

二者之间可谓“天作之合”，中国平安就利用了这一点，将双方关系运用到极致；不仅成了房企依赖的“金主”，也让手里的险资借助地产股生出更多的钱。

05

结语

在房企拼命冲击规模争当行业老大的时候，猛一回头，发现从来没有自己盖过一平米房子的马明哲才是真正的地产之王。

回看如今的地产界，平安站在食物链的顶端，各路开发商，就如那些忙上忙下的鸬鹚，拼命地把大鱼小鱼送到平安手里。

然而，地产不可能一直强势下去，房价也不可能永无止境。企业没有永远护城河这条定律，诚不我欺。

进入房地产下行周期和政策严格调控时期，平安与它所控制的“鸬鹚”们一同面临大考。

新单业务上不去，投资回报也不太会有明显的改善，平安所面临的问题，任重道远。

保险行业粗犷发展的势头已经过去，股价收益能不能跑赢平安养老险放在一边，只希望真如平安曾经的“少帅”所说——

平安6.4万亿的体量，完全经得起地产市场的“风吹草动”。