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本文约1900字，阅读时间约6分钟

上周五老司机的文章《以后，唱响宁波楼市光明论》只活了半天。

看来以后公众号只能挑不敏感的发。

写这篇文章多少有点告别的意味，不是老司机要告别大家，而是今后选题的方向会减少对于宏观经济的评论，尤其是不乐观的评论。

悲观，越来越不为审核所容忍。

明年，老司机会扩大司享圈的范围，把公众号不能发的内容都发到圈子里。同时，我们还将推出一个面向高净值人群的、更高规格的圈层，以一对一交流，线下交流为主。主要探讨新经济形势下，个人资产保全以及发现投资机会等等话题。

老司机今年面见了约200位咨询客户，通过200次的一对一交流，让我深感线下交流是非常具有具价值的。

一个颇为意外的收获是，这种交流，让我有幸认识了许多在各个行业做得非常优秀的人。

可称之为社会精英。

时近年底，各种对于2024的预判又会多起来，这让我想起网上流传的一件事：

中金公司对2023年的十大预测中，全部都错了。

要想全部预测正确很难，但要全部预测错，也非常不容易。毕竟中金是头部的证券公司，随便拉个研究员出来，可都是名校毕业。

这事从根本上证明，预测中国的事有多么不靠谱，尤其是今后。

老司机不打算预测2024年，尽管很多人都在问我明年房价是涨是跌。唯一可聊的，就是上周那次会议。

坦率的说，没能给楼市带来好消息。

关于房地产，以前的会议都放在扩内需的部分，比如去年就强调支撑刚需和改善型需求。所以，今年我们看到了一系列降低首付、利率和二套房门槛的政策出台。

但今年把房地产放到了防风险的部分，这就意味着，明年不再依靠房地产来拉动内需了。

也意味着，房地产不再是明年经济增长的发动机。

是不是很失望？

放在防风险的部分，是因为爆雷还没有完全止住，每一次爆雷，都会带来保交楼、金融坏账、工程款等多方面的风险。

2024楼市的首要目标，恐怕就是尽量控制继续爆雷。就像会议强调的那样，银行要对所有房企一视同仁，不再分所有制，尽量施救。

但执行起来问题很多，核心问题是银行要不要承担责任？如果要担责，还是选择给国企放贷比较放心。

毕竟国企的信用是可以无限续航的。

如果不用担责，银行给民企放贷就容易胡搞，权力寻租，中饱私囊，留下的可能是一堆坏账。

老司机认为，只放贷不担责，是不可能的。

针对房地产的困难，会议提出了“三大工程”，即保障房、平急两用设施建设和城中村改造。

听上去，都跟商品房没啥关系。

保障房这事，需要结合14号文来理解，或者就可以认为。这是房地产发展的新模式。

即商品房和保障房两条腿走路，保障房的比例逐渐提高，最后覆盖到工薪阶层。

如果老司机的理解没错，这将是另一个横跨十年甚至二十年的大工程。商品房为主的香港模式被逐渐替代，保障+商品房双腿走路的新加坡模式走上舞台。

也意味着，原来“土地财政+商品房投资”的赚钱路径被逐渐打破。

削弱土地财政，对各地来说都不是好消息，意味着财政会长期吃紧。像杭州这种高度依赖的城市会相当痛苦，以往大手大脚花钱，大干快上搞ZJ工程，会减少很多。

一定程度上，这也会削弱社会福利，比如高架上的鲜花没那么漂亮了，绚烂的霓虹灯也会少开很多。

保障房建设的增加，一方面可以解决中低收入者的住房问题，另外一方面也可以消化过剩的产能，比如钢筋水泥和农民工。

商品房熄火后，产能过剩的问题正越来越突出。

不过，保障房在多大程度上停留在理想阶段，现在不好说。

坦白来说，新加坡模式来的太晚了，现在房屋总量已经过剩，再大规模建保障房，会不会浪费？

此外，还是那个老问题，钱从哪里来？

至于城中村改造，许多人抱有很高期望，希望能成为棚改2.0，但这恐怕是一厢情愿。

就规模来说，城中村比棚户区要小得多。

目前还没有一个城市把改造模板打样出来，就像未来社区一样，概念意义大于实际意义。

同样的，拆迁费用从何而来？资金规模的大小，决定了拆迁规模的大小。

作为一项资产，商品房的客户历来由两部分构成，第一是自住，第二是投资。

到目前为止，投资比例已经降到了历史性低点，市场中绝大部分是自住客。

从目前宁波的销售量来看，自住的购买力确实不足：刚需主要在买二手房，平均总价不足两百万，因为新房买不起；改善则是以新房为主，但数量少得可怜，根本不够看。

上个月新房成交不足千套，真实的反映出改善客户的规模。

改善客户不足的原因有两个，一个是在2022年之前，大量改善客户已被市场充分消化；另一个是受降薪裁员影响，许多改善客户不再敢轻易增加负债。

另外，房价下跌也是很重要的诱因，推迟改善，可能会进一步降低购房成本。

新房市场的生力军还是有钱人，但有钱人已经囤了不少房子。如果房价不再上涨，他们没有动力再去补库存了。

考虑到2018-2020年的大量投资盘陆续解禁，以及解禁即套牢的客观现实，2024年宁波的房价优势，大概率还是两个字：

没戏！

有关2024年宁波房价趋势，老司机在本周三晚19：30直播时会展开来讲，欢迎预约。

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