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以下文章来源于财富口袋，作者肖芸芸

一、产业概况

01、全年工作总‍

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业（投资和收益周期长，存在较为明显的周期波动现象）属于第三产业 房地产行业是国民经济的基础性产业，在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业，因为本身具备较高的增长率，还能够带动其他产业的增长。

据统计数据显示，2020年我国房地产业增加值为7.45万亿元，对国民经济的贡献率为7.34%,相比于2011年增长了1.65个百分点。纵观近十年，基本上保持在稳步增长态势。在第三产业中，房地产业三产占比也达13.5%，仅低于零售业和金融业，极大助推了第三产业的发展。

02、产业和主要产品的范围与内容

1、 土地的开发和再开发：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

2、 房屋的开发和建设；

3、 地产的经营：包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等；

4、房地产经营：包括房屋的买卖、租赁、抵押；

5、房地产中介服务：包括信息、测量、律师、经纪、公证等；

6、房地产物业管理：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；

7、房地产金融：包括信息、保险、金融投资等。

03、产业发展回溯与现状

1、发展回溯

我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文），结束了福利分房制度，标志着中国商品房市场的开启，同时第一次将房地产确立为经济新的增长点，意味着房地产时代正式到来。

我国房地产近20年来发展迅速，从1998开始到2018年为止，中国的房地产市场经历了20年的高速发展。销售额从2513亿上涨到13.4万亿；销售面积从1.22亿平上涨到17亿平；投资从3614亿上涨到11万亿；新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平；竣工面积从1.76亿平上涨到10.75亿平；呈现周期波动式的螺旋向上增长。

据国家统计局所示，（如图一所示）房地产的主营业务收入在2008年国家刺激住房消费后逐年攀升，增、长迅猛。2012年首次突破5万亿元，2018年突破10万亿元，2019年达到110239.78亿元。

图一：2001-2019年房地产开发企业主营业务收入

销售面积也是逐年攀升，据国家统计局数据显示（如图二所示）尤其是2015年后销售面积首次突破150000万平方米，2020年达到176086.22万平方米。由此可见房地产业发展在此期间非常快速。

图二：2001-2020商品房/住宅房销售面积

数据来源：国家统计局

另外，从价格看，据国家统计局统计显示（如图三所示）近10年商品房/住宅商品房平均售价涨幅较大，从2014年每平方米均价6000多元到2019年每平方米均价9000多元，可见房地产发展火热。

图三：2010-2019商品房/住宅商品房每平米平均售价

数据来源：国家统计局

2、政策调控

2002-2004年房地产出现过热苗条，2002年后房地产宏观调控全面展开。2008～2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨，这个阶段是我国房价的一次飞跃。2010年全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。2014～2016年，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。中国房地产的又一次飞跃，一二线房价基本上翻番。具体调控时间线如图四所示：

图四：2000-2018我国房地产调控周期时间线

2016～至今，2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。

3、未来房地产发展趋势

1）发展减缓。中国城市化水平已经比较高，未来增速将会显著降低。且住房质量已大幅提高，也就是说老城市的折旧改造量会大幅减少。住房市场已基本平衡，人均住房面积不会再大幅增加。

2）中国房地产的建设将集中在三大热点地带。新房的建设主要将集中在三个热点地带。一是中心城市，即省会城市和同等级别区域性的中心城市。二是大都市圈。超级大城市会形成都市圈，三是热点地区城市群。城市群中的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

3）未来十多年中国房地产企业数量将减少。中国房地产开发企业的数量居世界之最，差不多每一万人对应一家以上的房地产公司。未来的十几年时间里，基于新房交易规模的降低的趋势和房地产业高质量转型的要求，房地产开发企业必然会优胜劣汰、大幅萎缩。

04 房地产业供需

(一）需求分析

房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型：生产性需求（如厂房、商铺、办公等经营性用房）、消费性需求（居住需要）、投资性需求（作为一种价值形式储存以达到保值增值的目的）。

以上三种需求最广泛和普遍的就是消费需求。中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件或者城市家庭子 女长大后成家对于住宅的需求。第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年较高人口的出生率，据国家统计局所示（如图五所示）我国人口出生率除2020年外都在10%以上，在2012年处于顶峰，达到14.57%的人口出生率，这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力，因此房地产行业拥有巨大的市场。

图五：2001-2020我国人口出生率

数据来源：国家统计局

另据国家统计局显示（如图六所示）住宅商品房销售面积逐年增长，且涨幅较大。2020年住宅商品房销售面积达到154878.47万平米，可见需求较大。

图六：2001-2019商品房/住宅商品房销售面积

数据来源：国家统计局

（二）供给分析

影响和决定房地产供给的因素是多方面的，主要有以下因素：

1、房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素。

2、土地价格和城市土地的数量。

3、资金供应量和利率。由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计，房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。

4、税收政策。税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。

5、建筑材料供应能力和建筑能力。建筑能力是决定房地产供应水平的直接因素。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。

6、房地产开发商对未来的预期。其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。

据国家统计局所示（如图七所示）近些年来我国房地产企业个数呈现逐年上涨趋势，在2019年达到112782个，供给充足。

图七：2013-2019我国房地产企业个数

数据来源：国家统计局

总体来说，随着人口下降，需求增速逐渐放缓，但企业数量较多，不少城市的库存房屋、空置率都比较高，整体处于供过于求的状态，导致不少城市2019年以来出现房价下跌的情况。

但是也有一定分流，经济增速较快核心城市、核心经济区域，由于人口流入、经济发展预期强烈，需求更大，而供给不能增加，房价仍然在上升，但经济相对落后城市、区域由于人口流出、经济发展预期较差、老龄化加剧，需求放缓，而库存房屋较多，房价是下跌的。

05 产业内主要企业概况

中国前十房地产公司排名分别是：万科地产、万达地产、恒大地产、绿地地产、保利地产、中海地产、碧桂园、华润置地、龙湖地产、富力地产。

1、万科地产

万科成立于1984年，高新技术企业，中国最大的专业住宅开发企业之一，目前是国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。从2016年到2020年接连上榜，跻身《财富》“世界500强”。

2、万达地产

万达集团创立于1988年，目前是以现代服务业为主的大型跨国企业集团。万达地产集团是中国较早城市旧区改造、较早跨区域开发的房地产企业，是世界领先的城市综合体开发企业，已在全国开发建设数百个万达广场、万达酒店、万达城、万达茂和住宅项目。

3、恒大地产

恒大地产于1997年在中国广东省广州市成立，是中国恒大集团的下属控股企业。恒大地产在中国280多个城市拥有870多个项目，与全球860多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”“无理由退房”“网上销售”先河。

4、绿地地产

绿地控股集团有限公司成立于1992年7月18日，是中国市场化改革浪潮中诞生的代表性企业之一。目前已经形成了“以房地产、基建为主业，金融、消费、健康、科创等产业协同发展”的综合经营格局。

5、保利地产

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。

6、中海地产

中海地产（中海企业发展集团）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市。中海地产拥有40余年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。

7、碧桂园

碧桂园集团总部位于广东省佛山市顺德区，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理，以及现代农业、机器人。

8、华润置地

华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。

9、龙湖地产

龙湖地产有限公司，创建于1993年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。

10、富力地产

广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。

第二部分 市场结构分析

一、我国房地产业的市场集中度计算

2019年房地产公司收入排行榜

中国恒大4775.61亿元

碧桂园 4859.08亿元

绿地控股 4278.23亿元

万科 3678.94亿元

保利 2359.81亿元

龙湖集团 1510.26亿元

华润置地 1481.67 亿元

富力地产 908.14 亿元

据国家统计局所示，2019年房地产业开发企业主营收入110239.78亿元。

4775.61/110239.78≈4.3%

4859.08/110239.78≈4.4%

4278.23/110239.78≈3.9%

3678.94/11239.78≈3.34%

2359.81/110239.78≈2.1%

1510.26/110239.78≈1.4%

1481.67/110239.78≈1.3%

908.14/110239.78≈0.8%

CR4≈15.94% CR8≈21.54%

（注：有些企业营收包含了非地产的收入，实际比例没有那么大）

2018年房地产公司收入排行榜：

中国恒大 4661.96亿元

碧桂园3790.79亿元

绿地控股3487.32亿元

万科 2976.79 亿元

保利 1945.55 亿元

龙湖集团 1157.98 亿元

华润置地 1211.89 亿元

富力地产 768.58 亿元

据国家统计局所示，2018年房地产业开发企业主营收入112924.68亿元。

4661.96/112924.68≈4.1%

3790.79/112924.68≈3.4%

3487.32/112924.68≈3.1%

2976.79/112924.68≈2.6%

1945.55/112924.68≈1.7%

1157.98/112924.68≈1.0%

1211.89/112924.68≈1.1%

768.58/112924.68≈0.7%

CR4≈13.2% CR8≈17.7%

（注：有些企业营收包含了非地产的收入，实际比例没有那么大）

2017年房地产公司收入行排榜：

中国恒大 3110.22亿元

碧桂园2269.00亿元

绿地控股 2904.18亿元

万科 2428.97 亿元

保利 1466.59 亿元

华润置地 1019.43亿元

龙湖集团 720.75亿元

富力地产 592.78亿元

据国家统计局所示，2017年房地产业开发企业主营收入95896.90亿元。

3110.22/9 95896.9≈3.2%

2269.00/95896.9≈2.4%

2904.18/95896.9≈3.0%

2428.97/95896.9≈2.5%

1466.59/95896.9≈1.5%

1019.43/95896.9≈1.1%

720.75/95896.9≈0.8%

592.78/95896.9≈0.6% CR4≈11.1% CR8≈15.1%

（注：有些企业营收包含了非地产的收入，实际比例没有那么大）

总结

从国家统计局数据和各公司年报数据汇总结果来看，我国房地产业的集中度水平较低，属于竞争型，竞争比较激烈，但是目前有集中度逐渐提高的趋势。未来房地产行业市场集中度将进一步提升，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。据统计，全国约有十多万家房地产开发企业，在实际开发中，15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%，剩下85%的企业建设量只占5%，大多数根本就是趴着不动的僵尸企业或空壳公司。随着房地产行业优化供给，会提高入门槛，僵尸空壳企业将逐渐被消除。

房地产开发企业营业利润，据国家统计局所示：

2019年为15439.35亿元

2018年为18543.71亿元

2017年为11728.11亿元

房地产企业

2019年利润率：15439.35亿元/110239.78亿元=14.0%

2018年利润率：18543.71亿元/112924.68亿元=16.4%

2017年利润率：11728.11亿元/95896.90亿元=12.3%

总结

由以上数据可知，房地产行业是低利润率行业，开发房地产需要大量的资金成本，拿地成本逐年上升是导致利润率下降的主要原因。

二、房地产业产品差异化分析

房地产业的差异化的体现主要包括以下几个方面：

1、产品本身本身差异化

不同的小区，地理位置、配套、学区房、周边交通、距离三甲医院的位置均存在差异化，这也决定了是否有升值空间。

2、社会影响力差异化

房地产企业的资质等级、声誉、市场占有率不同，而引起消费者的认可程度不同。

3、服务差异差异化

房地产人员的服务、社区物业管理，有所不同，会吸引不同层次的消费者。

4、价格差异差异化

不同地理位置，每平米售价、首付不同、付款方式均有不同。

总结

房地产产品本身差异化较为明显，体现在地理位置、配套、学区房、周边交通是否便利，附近是否有三甲医院等，这些都是绝大部分人在买房时首先考虑的必要因素，其次体现为消费者主观认为的差异化存在，比如房地产开发商的社会影响力，品牌口碑，价格等。由此也产生出来了企业之间的竞争关系。

但是目前我国房企数量仍然过多，决定了房屋的居住属性也决定了以上差异化程度不太强，这也决定了该产业的市场集中度较低。

三、房地产业的壁垒分析

1、规模经济壁垒 —— 中壁垒

房地产市场整体规模有限，头部企业规模大，导致的新企业难以进入，目前来看，一二线城市还有一定空间，县城都人口净流出了，总体市场空间在缩小，而老企业该拿地的都布局的差不多了，新企业进来也难以吸引消费者获得市场空间，必然成本高，形成高壁垒。

但是房屋本身不容易量产来降低成本，新进入厂商如果有更强的营销能力、更好的地段也有一定的竞争力，因此整体上来说，中壁垒。

2、融资能力壁垒 —— 中壁垒

大的房地产企业才更容易获得融资。新进入的房地产企业一般较难获得更多的融资，形成中等壁垒。

4、产品差异化壁垒 —— 低壁垒

房地产产品的差异化程度属于轻度差异化。

5、政策和法规壁垒 —— 中壁垒

房地产业开设企业要经过严格复杂的审批程序，具体开发情况也要受到政策和法规的制约。我国房地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要着力点在于调控房地产企业的土地和资金获取。

综上，我国房地产业属于中度进入退出壁垒的产业，这也决定了房地产业的市场集中度比较低。但是未来也有提高的趋势。

四、房地产业的规模经济和范围经济

（一）规模经济

我国房地产业近几年增长较快，但是没有新技术的支撑，仅仅依靠市场规模的增长，而引起企业规模的增长，企业间价格竞争激烈，企业数量多而中大型以上企业数量较少。房地产本质上来说是出售的是不同地方楼盘的销售服务，不像工业是量产的，不能通过量产去降低成本，不容易规模经济。

另外，一个小区内的楼是有限的，而且地产商也有自己的商业考虑，太多了也不一定获利更多，少了反而造成一种稀缺，还喜欢捂盘惜售，所以主观上也不倾向于规模太大，所以总体上规模经济不显著。

总结

我国房地产业规模经济并不显著。

（二）范围经济

以我国房地产公司头部企业万科为例，如图五所示，为万科企业的主营业务构成，房地产考司法及相关资产经营业务占比94.26%,占绝大部分比重，物业服务和其他业务分别只占5.14%和0.6%。多元化经营较少，其他企业也是如此。

而恒大的多元化战略目前看来也并不成功。

图四：2021年中报万科营收来源分类

结论：

由此可见现在我国的房地产公司在范围经济方面并不显著。

关于市场结构的小结：

CR4≈15.4%，CR8≈25，94%

产品差别化（轻度）

进入退出壁垒（中度）

规模经济（不显著）

范围经济（不显著）

由以上分析可知，我国房地产业是低集中度的市场结构。

总结

由此可见现在我国的房地产公司在范围经济方面并不显著。

关于市场结构的小结：

CR4≈15.4%，CR8≈25，94%

产品差别化（轻度）

进入退出壁垒（中度）

规模经济（不显著）

范围经济（不显著）

由以上分析可知，我国房地产业是低集中度的市场结构

第三部分 市场行为分析

一、我国房地产产业中企业的价格行为

我国房地产产业的价格行为主要体现在限制性定价和价格歧视两方面。

1.限制性定价——低价开盘

我国房地产企业大多是中小企业，竞争激烈。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。企业为了确保自己的市场份额，提高知名度打开市场，宁愿牺牲一些短期利益，向潜在进入者传递出盈利水平不佳的消息，从而阻止其进入，而且也会促使对手接受一个较低的兼并价格。

但低价开盘，作为一个局部的促销活动问题不大，若作为一项长久的策略，则必然会影响楼盘的档次定位和实际运作。

2.价格歧视

对我国房地产开发企业来说，尽管它知道消费者分属于不同的群体，也了解每个群体的偏好特征，但它不能具体确定到某一特定消费者到底属于哪个群体。这种情下，房地产开发企业就通过针对不同的消费者设计不同的价格的政策，让消费者自行选择，从而实现对消费者的二级价格歧视。不同产品之间的差异形成不同的对外销售价格。在房地产企业实行差异性定价策略的时候，价格歧视无形中也形成了。

目前住宅项目从定价差异上多采取以下三种策略。

1低差价刺激销售。当楼层数量较大时，进行楼层差别定价。

2中差价突出均好。一般是单体楼层较为适中的板楼。中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性，为购房者提供更多的户型选择。

3高价差销售。较高的楼层价差有利于强化产品间的品质差距，同时也是为购房者在购买产品时就划上一种社会阶层的标识。

二、我国房地产产业中企业的非价格行为

（一）广告行为分析

房地产业属于经验品和信任品，应选择信息性广告和劝说性进行投放，不仅描述产品的特征以及销售价格等基本信息，而且从消费者的切身利益出发，告诉消费者该品牌商品优于其他品牌商品的独到之处，改变消费者的看法，形成消费者对本企业产品或服务的特殊偏爱，从而判定选择本企业的产品或服务。

广告强度计算：

保利2020年营业收入2430亿元，销售费用68亿元

保利2019年营业收入2359亿元，销售费用66亿元

2020年销售强度：68亿元/2430亿元=2.8%

2019年销售强度：66亿元/2359亿元=2.7%

绿地2020年营业收入4557亿，销售费用81亿元

绿地2019年营业收入4278亿，销售费用84亿元

2020年销售强度:81亿元/4557亿元=1.8%

2019年销售强度:84亿元/4278亿元=2.0%

总结

房地产业的销售强度很低，即销售费用占营业收入的比例很低，表明房地产业产品在销售上的支出很低，即该产品容易销售，但是几乎不会影响房地产企业的集中度，进出壁垒和产品差异化，对市场结构几乎没有影响。

（二）一体化行为分析

近几年，房地产行业的并购活动频率和规模有所下降，且以横向并购与混合并购为主。

1.2021年 9月，碧桂园服务宣布已于当日与彩生活（01778.HK）签订股权转让协议，收购邻里乐控股集团有限公司。（彩生活是国内第一家上市的物管公司，对整个物管行业的示范效应明显。）

2.2004年万科并购南都

3.2017年融创中国收购万达商业13个文旅项目和76个酒店项目。

2019年绿地研发费用：10.1亿元，营业收入4278亿元

2020年绿地研发费用：11.8亿元，营业收入4557亿元

2019年研发强度：10.1亿元/4278亿元=0.20%

2020年研发强度：11.8亿元/4557亿元=0.26%

2019年保利研发费用：0.56亿元，营业收入2359亿元

2020年保利研发费用：12.6亿元，营业收入2430亿元

2019年研发强度：0.56亿元/2459亿元=0.02%

2020年研发强度：12.6亿元/2340亿元=0.53%

市场行为小结

由以上数据可知我国房地产企业研发创新程度很低，未来上升空间还有很多，需要政策大力推动房地产业的创新发展，且房地产业同质化现象严重，创新就显得更为重要了。

第四部分 产业链与产业周期分析

一、房地产的产业链现状与纵向垄断分析

（一）产业链示意图：

根据公开资料显示，中国房地产产业本身和产业链占中国GDP的30%以上，其中房地产业本身约占11%，而房地产产业链总量占20%以上(直接影响占10%，间接影响占10%以上)。这也表明了房地产产业链对显示出经济的重要性。

房地产上游行业

其上游行业包括建筑行业、建材行业、机械行业、钢铁行业、化工行业和银行业。涉及相关部门诸多，覆盖面广。上游产业、基本上在国内各产业垄断弱，无超额利润，对房地产业的纵向垄断弱。

房地产下游行业

其下游行业包括装饰行业，家具行业，家电行业，物业行业，装修行业和中介行业，涉及部门也很多，覆盖同样广泛，且直接面向消费者，与消费者联系紧密。下游行业在国内的整体利润率相对较高，垄断程度低，消费者在家具家电，屋内装饰的选择上有很多。

1、防水：据工信部统计，2019年全行业规模以上企业收入达到990.4亿元。龙头企业东方雨虹约占9.16%，另外两家上市公司科顺股份和凯伦股份的市场份额分别为2.35%，0.59%。

2、管材：据公开资料统计：2018年全国塑料管材销售收入为3231.3亿元，中国联塑占比最高，约为7.34%，永高股份和伟星新材分列二、三位，市场份额分别为1.66%和1.41%。

3、涂料：根据《涂界》发布的“2019年中国涂料企业100强排行榜”，中国涂料行业规模约4085亿元，外资品牌众多，其中，立邦全年销售收入达到163.73亿元，市场份额4.01%，其次是PPG和阿克苏诺贝尔，市场份额分别为2.59%和2.54%。

4、门窗五金：2019年全国建筑业房屋竣工面积40.24 亿平方米，我们按25%占比计算，门窗面积约为10.06 亿平方米；平均每1.5平方米拥有一套门窗五金，市场需求约6.71亿套；假设每套均价70元左右，估计总市场规模近470亿元。唯一一家上市五金公司，坚朗五金的市场份额为6.65%。

5、装修行业：2020年，我国住宅装修市场产值2.00万亿元，较上年减少0.24万亿元，同比下降10.71%；我国上市的装修公司有东易日盛集团（北京著名家居装饰集团，以“作今日名牌，创百年企业”为宗旨。立足在中高端家居装饰设计与施工等多个方向）。

6、家电行业：2020年我国家电行业主营业务收入1.48万亿元，同比下降1.06%；利润1157亿元，同比下降5.61%。我国上市的家电行业有美的集团（总市值5038.41亿元），格力电器（总市值2095，50亿元），海尔智能(总市值2584.32亿元)等。

结论

房地产业与民生息息相关，前后相关产业联系非常广泛，，是国民经济各物质生产部门和人民生活的基础性产业，对拉对经济，带动就业均具有很强的作用，因此是投资的重要领域。

二、房地产业的产业周期

库茨涅兹周期：（房地产周期15——25年左右）刚好是一代人的开始，决定库茨涅兹周期的主要因素有两个，一是居民财产购建，二是人口转移，人口增长和城镇化。

据国家统计局数据显示，（如下所示）近20年来，我国人口出生率在2012年达到峰值，14.57%的人口出生率。在2016年开放二胎之后又有出现一波上涨，但在2020年人口出生率仅有8.52%。由此不难推测出在2037年左右和2045年左右房地产市场会出现一波高涨。

由图二可以看出，在2000年以前我国乡村人口数量居多，城镇人口数量较少，随着城镇化和人口转移，我国房地产市场出现高涨 ，在2000年后，我国城镇化水平不断上升，城镇人口数量越来越多。房地产开发企业的主营业务收入和商品房销售额也在逐年递增。

房地产业是顺周期行业，国家经济发展好，自然会加大基建投资力度，从而带动房地产市场发展，同时人民收入高，房地产市场也会火爆。

地产在这16年以来，整个地产板块有三个明显的大机会，这三个大机会都跟政策有关，2006年是基础建设腾飞的起点，2008年的四万亿救市计划托底经济也是从基础建设开始的，2015年更是借助一路一带把基础建设推出国门。实际上的基础建设走势跟房地产是同步的。

第五部分 产业政策

一、国家部委的相关政策导向

“十四五”规划和2035远景目标纲要出炉，部署了2025年常住人口城镇化率提高到65%。聚焦房地产行业，提出完善住房市场体系和住房保障体系，让全体人民住有所居、职住平衡。

1.继续坚持“房主不炒、因城施策”的政策主基调，租赁、保障持续发力环节大城市住房难题。1强化政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。2热点城市或效仿北京、上海，商品住宅用地出让实行限房价、竞地价，指导开发企业理性拿地。严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比例等加大核查力度。以税收调节为主要手段，打压市场投资炒作氛围，例如增值税征免年限从2年提升至5年，延长住房持有年限，规避寄望于短期房价上涨后投资套利。3刺激拉动人口长期净流出的弱三、四线的购房需求。

2.盘活存量土地资源，探索跨区域交易，实现市场配置集约化管理。

3.新型城镇化仍是房地产行业制度红利，户籍制度改革成助推剂。“十四五”时期我国常住人口城镇化率将由2019年末的60.6%提升至2025年末65%，未来5年常住人口化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动大量的购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。且可以期许的是，随着新晋落户人口持续增多，房地产市场将明显受益，潜在购房需求依旧充裕，且为刚性，有望在较长时间周期内有序释放。

4.市场份额将向城市群和都市圈集中，核心与卫星城市市场价值重构。推动城市群一体化发展，建设现代化都市小圈。目前，已经获批的19大城市群，承载了我国75%以上城镇人口，贡献了80%以上的GDP。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地、市场占有率也将稳中求升。

5.优化生育政策、高校入学升学率升至60%。支撑楼市成交整体走稳。大批高校毕业生有望转化为房地产市场潜在置业需求，并有较强购买支撑力。受此影响，“十四五”时期仍有较强劲需求支撑，成交规模大概率将持续走稳。

二、产业结构调整指导目录的相关政策导向

2019年的产业指导调整目录有关房地产业的鼓励类项目有：

①支持保障性住房建设与管理

②物业服务

③租赁住房建设、运营和管理。

限制类项目包括：别墅类房地产开发项目。

淘汰类未见收录。

结论及建议：

1、房地产业的产业链长、只要人类社会存在并发展，这一产业总是存在的，我国房地产业现阶段过了飞速发展的高峰期，但仍是我国主导产业之一，而且根据我国城镇化进程的发展阶段，目前行业低估显著，是未来仍有机会再次发展，具有投资价值。

2、房地产是一个明显的政策带动的行情，一旦政策松动，该行业的机会还有的，如果没有明显的大的政策，作为一个已经成熟的行业，行业龙头的利润还是不错的。应把握政策趋势，在低估时适当进行布局。

End

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