新年刚过，南京的房地产市场沉浸在一片寂静之中，鼓楼区热门的拉力琅学区房一周都没有成交量。

今年购买学区房的人群主要集中在2017年9月份和2018年9月份之间出生儿童的家庭。

按照南京部分学区要求提前一年落户的说法，明年入学的孩子必须在今年4月底之前取得房产证，并且将户口落户到房子里。

学区房作为一种特殊的商品，其价格变动应该也遵循价值决定论。

简单来看，一个商品价格是由供需决定的，作为特殊商品还会受到政策面的影响，除了看见因素之外还存在着其他变量。

趋势，是一个漫长演绎过程。从初见端倪到人尽皆知，再形成潮流，势不可挡，这个周期短则几年，长则数十年。

我们只能从自身有限的认知出发看待当下，对于没有发生的事情只能报以期待。

学区房这件商品的价值到底是由谁决定，到底会揭开怎么样的谜底，只能拭目以待。

我们先从需求供应端来看学区房供应。

我们先来看一下南京的新生儿数据。

从2010年开始，南京的出生人口数据如下，数据来源于南京市统计局的官方网站查询，单位是万人。

从表格中我们可以看到，2017年出生的新生儿是最多的一年，人数超过9万人，这些人入学意味着学区房需求的高峰，竞争激烈必然导致价格商谈的余地较小。

2017年之后，新生儿逐年减少，入学人数减少，2022年只有2017年的60%，这就意味着40%左右的需求减少。

需求减少的同时，我们还可以看到待售房源却呈现上升趋势。2011年的孩子正好6年级，小学毕业班甚至5年级的时候，家长就可以出售学区房了，因为不再需要了。

2011年开始，毕业的小学生逐年增加，待售的学区房供应量也会随着上涨。

因为6年级毕业后空出的学区房都会出现在待售房子的行列，2010年到2017年的孩子们是逐年增多的，意味着未来几年待售的房源是逐年增多的。

需求端，学生数量减少，出生人口的呈逐年下降的趋势。供给端，未来几年学区房的供应呈现增长的趋势。

从需求和供给两方面的数据来看，学区房的价格下行似乎是必然趋势。

政策面对学区房的未来走势的影响也是巨大的。

为了调动年轻人生孩子的积极性，就势必需要对学区房进行打压，这是政策要照顾大众的正当要求。

每一次政策推出都是奔着打压学区房而来的，后续还可能会继续加码，只是政策的周期和密集程度没人能准确预测。

最近爆炒的多校划片和教师轮岗，就是希望促进教育资源公平，打击学区房预期，希望引导让老百姓放弃追逐名校。

南京江北新区在2023年政府工作中，承诺全面推行教师轮岗制度，距离江北新区一江之隔的，就是南京教育资源最为集中的鼓楼区。

鼓楼区作为南京教育资源的标杆，如果政府是下定决心改革教育资源的话，如果鼓楼地区师轮岗和多校划片能够顺利实施的话，那么其他区域不会存在难度，真到了那个时候，我想学区房的价格肯定会大打折扣。

如果孩子刚刚出生，距离上小学初中还有很10多年的时间，那么等待学区房改革看似可行。

但是，在没有明确改革时间表和改革预期的情况下，对于哪些这两年就要入学的孩子家长来说，肯定无法淡定。

每年3月份都是学区房交易的高峰期，很多家长焦急地冲进来购买高价购学区房。

对于他们来说，学区房是刚需，因为孩子解决上学的问题是头等大事。

有些人会说，没有必要买学区房去名校，毕竟学习不能仅仅靠学校，更多的是家庭和孩子本身。

我想，只有当自己的孩子到了马上要入学的时候，才能深刻理解那些购买学区房家长的真实感受。

支撑他们的信念可能就是下面这一条：

各自尽最大的努力，做好自己的事情。

身为父母，做好家长的事情。

身为孩子，做好学生的事情，大家互相不留遗憾。

在经历了长达一两年的下跌，在2023年购买一线学区房，确实需要莫大的勇气和做决定的气魄。

因为从此以后，这是一笔投入，再也不是投资了 。

可能再也不会出现，为了孩子上学买了学区房，毕业后把房子卖了，大赚一笔的情况。

房价从大势上看似乎必然下行，但是一线学区房的价格还有一丝变数。

因为学区房的价格不是由大众决定的，而是由一个城市儿童数量的前百分之一到百分之二的家庭所决定的。

鼓楼区“拉力琅”三所学校每年招生的人数加起来也就只有1000多人，如果用2017年入学总人数9万来计算的话，比例只占1%多一点，即使用2022年新出生人生的5万计算，比例也仅仅是2%而已。

如果这5万孩子家庭中有2%的比例来购买学区的话，那么学区房还有机会，起码是能够卖出去。

对于我这些此时此刻冲进南京学区房的家长来说，只能用这样的计算聊以安慰自己了。因为90后，00后的家长们到时候可能不会在有名校情结了。

2023年南京学区房到底值不值得买？这个问题，只能看自身情况。

对于普通人来说，买房就是一场数字游戏。

反复计算承受能力，这么做值不值得，在机会和代价面前，这样的纠结会反复出现。

并不是所有的问题都有答案，当我们身在事中的时候可能很难算出正确答案。

年初，南京的天气一直是阴雨连绵，在看房两周，纠结了不眠之夜之后，火速下定了一套学区房。

我在一切尘埃落定后长舒一口气，因为往后的生活不需要选择，只剩下埋头、负重和向前了。

为孩子投资，为未来投资，始终不是一笔能算清楚的买卖。

在机会和代价面前，我们所有人只有『各自做好自己的事情』，仅此而已！