长文警告！文章较长，后面有写各区买房思路指南，教你如何在北京买房，看完记得收藏点赞~

东西海朝地段好，也是北京发展最早最核心的主城区域，所以大家买房也会优先考虑这几个地方。其中二手房交易量最大的是朝阳区。这个一方面跟朝阳的面积大，商品房数量多有关，另一方面也跟朝阳的价格比东西海要便宜有关。

东城，西城，海淀这三个区，是北京的优质教育资源高地，也就是大家经常听说的有学区房的地方。所以在位置差不多的情况下，这三个区的价格，都要比朝阳贵。

比如说在北三环安贞板块，它紧挨着西城区，论地段都是一样的。但是由于西城是学区房，所以一路之隔的安贞的房价比西城便宜一半左右。

在几年前，西城那几个小区还不是学区房的时候，他们和安贞的价格都是一样的，那会儿应该是4万左右。后来变成学区房，房价一涨，安贞的价格涨到了8万左右，而西城的价格涨到了接近16万。总之，朝阳的房价总体来说还是有优势的。所以，北京的好多毕业生拿到户口后，准备买第一套房的时候，由于暂时也没有孩子上学的需求，一般都会优先考虑朝阳。）同样的总价，比如买个700万的房子，朝阳可以买个还凑合的商品房两居室，但是在海淀买，就只能买个老破小两居室。

朝阳的买房思路主要有三个方向，学区，改善，和刚需。 朝阳学区:需要重点考虑的有这么几个：朝阳外国语，人大附朝阳，白家庄小学+八十中，陈经纶嘉铭分校，陈经纶帝景分校，陈经纶分校。全是九年一贯制。

其中，前三个是重点。成绩在朝阳排名前几。后面几个陈经纶分校，属于改善+学区，成绩暂时没有前几个好，不过很多人考虑改善+学区，也会重点考虑。再往后排，还有几个学校也还凑合，不过不能算好学区，只能说比一般学校强点。比如常营的陈经纶保利分校，双井的北工大附中等。

朝阳改善:朝阳的优质板块比较多，第一梯队有双井，望京，太阳宫，朝阳公园，奥森板块；第二梯队有朝青，新北苑，四惠，亚运村；第三梯队有常营，东坝，老北苑和百子湾。如果买改善住宅（800万以上），原则上以第一梯队板块为主，第二梯队板块为辅。比如说想买个900万的房子，那么望京或双井就肯定是第一选择，因为这种板块的商圈价值太高了，生活又特别方便；如果这种板块里没有特别理想的房子，接下来就可以考虑类似新北苑，朝青等地方，

这种第二梯队，可以买一个小区及户型更好的房子。另，第三梯队也可以适当考虑，尤其是预算不太高，但是想买大面积房子的群体。比如说900万，想买个大三居室，就可以考虑东坝。这个预算在望京或双井买品质小区三居，根本没戏。

朝阳刚需:朝阳刚需（大致300-600万区间）的买房思路基本上是两个，第一个思路是买公房老破小；第二个思路是买商品房。朝阳区的公房，主要分这么几个大区域，北三环北四环，主要是安贞，惠新西街及亚运村区域；东三环东四环，主要是团结湖，甜水园，金台路等区域；东北三环四环，主要是西坝河等区域；东南三环东南四环，主要是劲松，潘家园，北工大等区域。

从市场热度来说，北三环北四环＞东三环东四环＞东北三环四环＞东南三环四环；如果大家买公房，会优先考虑北三环北四环区域；其次考虑东三东四，以此类推。所以预算只要足够，通勤也方便，可以先考虑市场热度高的地方，再考虑市场热度低的地方。当然了，不同区域的总价区间也不一样。比如说北三环的老破小两居室价格就比东南三环四环的两居室价格高一截。朝阳刚需买商品房的思路，主要考虑两个五环外的区域：东坝和常营。老北苑也在考虑范围内。（结合自己的通勤，来综合考虑）

东坝和常营属于朝阳刚需买房的重点板块，房子都比较新，通勤也还可以。虽然没有城区里那么繁华，但是绝对可以满足大家的居住需求。这两个板块的风格也不太一样，东坝属于未来潜力比较大的区域，但是目前的商圈成熟度还不高，地铁还没通（早晚会通）；常营属于商圈比较成熟的区域，自住起来舒适度比较高；但是发展潜力不如东坝。

除了以上两个思路外，刚需买房也可以考虑朝阳的第一第二梯队板块。这些板块里有一些老小区，价格不算高，或者是新小区的一居室，也是一种选择。

海淀买房以学区为主要思路

海淀的优质学区主要集中在这几个地方：上地学区，中关村学区，（海淀学区），万寿路学区，八里庄学区，羊坊店学区等。其中上地学区和中关村学区有明显的优势，算是顶级学区。在这些地方买房，多数家长会买个小房子，只要能上学就行，然后自己租房住。除此之外，海淀还有个超级厉害的小学，叫中关村三小，位于海淀万柳（属于海淀学区）。海淀区比较激进，这个跟海淀的升学路径有很大关系。很多家长在孩子的小学阶段就开始鸡娃，想各种办法考六小强，考上六小强，意味着离985,211甚至北大清华就很近了。所以好小学对很多家长来说非常重要。（补充：2020年到2021年，海淀的一流学区涨幅接近30%，到2021年11月份，价格又跌回去了，中间高位接盘的挺惨的）

资金体量没那么大的家庭，在买房的时候可以考虑万寿路学区，八里庄学区，羊坊店学区，甚至清河学区等。五六百万左右，就能买个公房两居室，别嫌破，自住还是没问题的。

海淀改善：海淀的优质居住板块不多，绝大多数地方都是老公房老公房老公房……相对优质的板块有：万柳，世纪城，西北旺等。其中，万柳的房价是最贵的，中关村三小学区加品质改善。世纪城其次。西北旺的商品房比较多，但是位置有点远，在西北五环外，周边的商圈有点弱。

除此之外，海淀还有一些优质的商品房小区，是买房时的重点。比如，清河的橡树湾，万寿路的紫金长安，四季青的美丽园，美丽经典园，学院路的逸成东苑等等。田村也有几个小区算是品质改善，比如乐府江南，雅世合金公寓等。

海淀刚需：基本上沿着西三环西四环，以及北三环北四环附近买，哪方便买哪，这些区域全是成片成片的公房社区，品质稍微的好点的小区比例很少。这就是海淀的现状，发展早，单位多，公房成片，也导致了后来海淀没啥土地盖商品房。朝阳当年从农村起步，土地多，到今天看，商品房比例就高。

买海淀的人，有不少是纯自住的。因为海淀区比较大，所以好多人为了通勤方便，就在海淀买。需要说明一下，海淀也不都是学区房，好多板块的学校也是渣渣。

有人觉得海淀的房价比朝阳贵，就是因为海淀的学校比朝阳强。其实没那么简单。海淀的产业也很牛逼，北京牛逼的互联网公司，科研院所啥的，都在海淀。另外北京的高校基本上都集中在海淀区，清北人大北邮北航等一大堆，包括牛逼的公园，也是海淀多，颐和园圆明园等等。所以海淀的强是综合性的强。房价贵也就理所应当了。

西城买房思路。买西城的主力人群，都有学区需求。少部分刚需自住加改善自住。改善自住西城的基本上都是土豪。西城有一两千万房产的人，现在都倾向于往外置换。所以西城区的买房思路，还是跟学区有关。如果不买学区房，那么西城的主要考虑区域是广外。也就是学区比较差的地方。有些买家希望买个西城的小房子，纯为了落户，感觉西城的教育总要比其他区要好，这部分人群可以考虑的一个重点小区叫荣丰2008；小房子三四百万一套。西城区的学区，主要分布在德胜，月坛和金融街。南城还有一个陶白片区。也就是说，买西城学区房的，主要考虑的区域就是这些。

买东西城的人，绝大多数，都有学区需求。比如说，在西城上班的人，他如果没有孩子上学的需求，大概85%的可能性，不会在西城买房，因为房价太贵了，花几百万买个老破小，居住品质贼差，根本划不来。同样总价，多坐几站地铁去丰台或朝阳甚至大兴买房，居住品质就会强很多。

还有一部分买西城的人是本身在体制内工作，只要房子在西城区，不管在西城哪，都能上西城比较好的学校。这部分人也会在西城买房，一般都是买特别便宜的上车房。当然，可能还有一部分是特别特别有钱的，就是想住在西城……

这几年丰台的发展不错，典型就是西南四环外的总部基地，发展非常好，集中了不少企业。丽泽的预期也还可以，近三年每次来丽泽，都发现变化。尤其南区，华为这两年来了丽泽soho，旁边的龙湖天街到饭点都得排队，这个“第二金融街”已经不算是画饼。等以后5条地铁换乘站打通，航站楼开了后，那真就开花结果了。

这两年，附近的次新二手房不愁卖。菜户营的顺驰蓝调和金泰城丽湾房价涨了，六里桥的保利百合涨了，首经贸的万年花城更是涨出了南三四环的天花板。

以上区域都属于丽泽的外溢板块，尽管不如北边的学区房走势那么猛，但谁也别否认，丽泽是南城相对有价值的区域。晚上看商务区写字楼的亮灯率，你会发现是有点当年国贸CBD的雏形了。

买丰台的人群主要是刚需和改善需求。不同区域的人群，对于买房的地段需求是不一样的。很多东西城上班的群体，或者丰台本地的就会买在丰台区，因为丰台的通勤太方便了，10号线沿线和4号线沿线，10号线直达CBD、4号线直达金融街和中关村。

丰台的老房子又便宜，首付一百到两百万左右就能买个小两居室。价格相对低。丰台比海淀和西城便宜很多。另外丰台跟石景山比，还是有点优势，至少区域发展潜力要强一些。

丰台比较优质的板块有，总部基地，玉泉营，草桥，西局，公益西桥等。所谓优质板块，就是板块内商品房比较多，有一些品质还不错的小区，板块的成长性也比较好，商圈也比较好。

总部基地好多人都不太清楚，其实就是丰台科技园地铁周边，那个板块是目前丰台区发展最好的一个板块，商品房比例也比较高，2010年以后的商品房很多。但是那个板块也有一定的问题，就是楼盘的集中度比较差，相对零散。

玉泉营板块，主要的楼盘是万年花城，刚需及改善都可以考虑。跟万年花城同期的楼盘，还有一个三环新城，这个是经适房小区，比万年花城便宜一些，品质也相对差点，但是买来自住还是不错的，如果预算不高可以考虑。

草桥板块，主要的小区是恋日花都，恋日嘉园等。改善为主。恋日花都有一些小房子，刚需可以考虑。

西局板块主要的神盘是保利百合。这个小区在丰台区算是一个改善首选。单价10万左右。这个板块也是吃丽泽商务区的利好。旁边的益丰苑也不错。

马家堡公益西桥版块商品房也挺多的，挨着公益西桥地铁站。很多在西城上班的人，喜欢在这买房，四号线直达，而且房子价格相对朝阳东西海都要便宜。从这几年的情况看，房子的保值性还不错。除去这几个板块之外，丰台绝大多数的板块都是老公房板块。像南三环南四环区域，多以公房为主，经适房回迁房其次，总价也不高。南边三环到四环应该是北京三环四环区域里最便宜的。这些板块有，北京南站，洋桥，西罗园，马家堡，角门，大红门，方庄（商品房），刘家窑，宋家庄（回迁房经适房）。等等。

丰台的学区主要是丰台一小五小，在北大地那个板块，小区结构非常简单。丰台西边类似七里庄，六里桥等区域，离着海淀区不远，位置还可以，老房子买来自住不错。这周边部队比较多，内部小商业还是挺发达的，生活便利度不错。

再往西走，丰台有一个板块叫青塔，算是比较便宜的板块，挨着石景山和海淀，这里边有几个楼盘品质不错，有改善需求的可以考虑下，比如万科紫苑，保利和光逸境，大成郡等。整个板块以刚需盘为主，预算不高的，可以考虑下。青塔的内部商圈还可以，自住没问题，这个板块目前没啥地铁，公共交通略差一点。

石景山的房子适合两类人买，一类是预算特别低，二三百万想买个两居室，在通勤允许的情况下，可以在石景山买个小房子自住；另一类是工作生活半径基本上都在石景山的，比如说石景山的一些国企职工，就适合在石景山买房。

石景山的商品房比例非常低，绝大多数都是首钢的公房。刚需买房的首选就是买公房，总价200多万，300多万，很便宜。主要的分布区域在八角，古城，老山，鲁谷，杨庄。尽量挨着地铁买，通勤方便。

石景山买改善住宅，选择不多，石景山的商品房比例比较低，掰着手指头能数过来。像比较大的商品房社区，远洋山水，在北京都能排上号。对口景山小学远洋分校，在石景山算是不错的小学。旁边还有一个热盘，也是好多改善人群重点选择的小区，远洋沁山水。基本上是石景山最贵的小区。（石景山天花板）其他的是中海的一些楼盘，次新盘主要集中在金安桥地铁附近，中海寰宇系列。再往南的鲁谷那边。

年轻人的第一套房，在通勤没有问题的情况下，可以优先考虑朝阳区。这样居住品质能更好。自住通勤，日常生活，以及房子流动性，保值，都能满足。如果资金预算相对少，而且离丰台比较近，也可以考虑丰台。其次可以考虑海淀。比如说，预算600万左右，买丰台相对好点的两居室，房子会更大更新一点，买海淀的老破小，也没啥大问题。石景山尽量不考虑。除非预算特别少。原因在于，石景山的房子保值增值能力比较差，整个区域的成长性也几乎没有。关于东西城，不是不让大家买，是因为同样总价买在东西城，只能买个挺破的房子，房子的居住品质差。如果这点不介意的话，是可以考虑的。

沿着地铁线买，其中以地铁四号线为主。好多在西城或丰台甚至海淀上班的，坐4号线通勤非常方便。大兴的房价也相对便宜，买来自住是可以的。不过大兴的房价保值增值性，跟城六区比起来，还是要差不少。板块方面，西红门，高米店，枣园等热度都还可以，房子买来自住没啥大问题。楼盘也分次新和老小区，次新价格也不算便宜。再往南一直到六环外的天宫院，板块热度也还不错，整个板块都是10年以后的商品房，不少刚需喜欢去那买。

沿着地铁线买，房山暂时只有一条房山线。房山的主要板块就是长阳。而且这个板块比较适合那些在丰台上班的人群，从丰台（总部基地）坐地铁去长阳，也就三四站地。长阳的整体居住品质非常好，价格也不高，能满足通勤的同学可以重点考虑。

也是沿着地铁线买。门头沟的主要地铁线路是S1号线。门头沟的主要板块是门头沟新城，就是地铁沿线那一片。往北是门头沟老城区，老城区的房子特别便宜。

门头沟的房子分了大致两类，一类是刚需盘，比如说梧桐苑那种小区，两居室三四百万左右，小区也新，刚需买了自住非常不错；另一类是改善盘。门头沟盖了好多改善楼盘，这一点跟西部的人群结构有一定关系。我估计当年开发商也研究了半天。西边的改善人群挺多的，比如说石景山和海淀的老头老太太，如果想把自己的老房子卖掉买个好点的改善房，在门头沟新城还没搞完的时候，他们没地方可以换。西边的房价本来就比较贵，房子整体也偏老。门头沟的改善盘，正好能满足这批人的改善需求。门头沟的购房人群主要集中在西边，比如说石景山，海淀，甚至丰台。

就一个，买回龙观，回龙观周边都是一些互联网公司，那些互联网圈子的人，如果买海淀买不起，就都跑到回龙观买房。当然，非互联网行业的，如果想在北京北边买个面积大点的房子，也可以重点考虑回龙观。回龙观南边就是朝阳和海淀，房价都要比回龙观贵。所以回龙观板块是北部刚需考虑的重点板块。

这个地方就是一个居住区，除了小区就一些小商业，楼房密度不高，都是六层的那种小板楼，居住环境还可以。地铁有两条，13号线和8号线，通勤也还算方便。回龙观的房子，流动性还不错，保值增值属性也比较强。顺义买房思路

顺义也是一条地铁线。买房思路也是延地铁15号线买。主要板块是后沙峪。没啥太多可说的。顺义的买房人群，以望京上班的或15号沿线的居多。房子便宜。不过流动性一般，保值增值能力也不太强。

从北京的区域成长性来说，通州在北京目前有规划的这些板块里绝对能排到前几名，房价也比较低。所以通州的房子从长远角度看，保值增值能力相对会好很多。

通州的地铁目前有三条，一条是八通线，这个地铁也是通州最早的一条；其次是六号线也七号线。其中六号线是个重点。通州规划的新城，就在六号线沿线，市政府和运河商务区都在这条线上。所以想在通州买房的同学，重点考虑的地铁就是六号线，其次是八通线。七号线，我觉得就是给环球影城修的，整个地铁沿线，小区也不多，也没啥规划。

通州的板块主要分两块。一个是八通线沿线，一个是六号线沿线。六号线沿线的发展潜力巨大，八通线沿线主要是通州老城区，所以潜力马马虎虎。当然，不是说六号线沿线可以随便买，比如说通州北关附近，住宅密度比较低，房子也普遍偏老，居住体验就不算好，房子的流动性保值都一般。

目前通州的买房群体主要是两类，一类是刚需自住群体，比如说在朝阳上班的好多人，预算也不多，就完全可以考虑在通州买房；另一类是有点投资想法，买了以后等着升值。当然后边这部分群体的买房预算也不多，通州整体上算是一个刚需板块，预算多的人都去朝阳买房了。

今天就先写到这里了，改天有空会写一下买学区房的思路。如果有人看的话记得点赞收藏吧！