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除了能不能交房，2023年西安人买房，多少有高位站岗的担心，尤其在面对高新三期，港务区等区域，高房价，大面积时，人之常情，在所难免。

但多钱算高位，什么价是站岗，并没有统一的答案，因为买房奔的是预期，楼市下行时，所有的风吹草动，都容易刺激敏感神经，何况是房价。

南有学仕里，北有丹桂苑，对于掏300多万摇号的业主，他们怎么看待当下房价？

选房经历

由于平台推荐规则变化，很多朋友不能及时收到房哥推文，点开公众号主页，右上角...设置星标即可，大家广而告之！

（如何将公众号置顶星标）

文章来源：读者不恭

买房对于大多数普通人来说，毫无疑问是人生中为数不多的几件大事，最近怀着忐忑的心情买下了绿城全运村丹桂苑的房子。

写一篇小文章总结一下，也希望给想要买房的小伙伴一些灵感，避免踩坑。

一、基本情况及购房背景

购房基本情况：2023年6月23日，绿城全运村丹桂苑第二批次推售，总房源256套，其中60套小高层178户型，195套高层143户型，共计1000余人参加摇号，其中刚需400个左右，普通600个左右。

最终选房购入一套178户型，总高16层，为小区内最南侧的一排房子。因为是二套普通号，虽然序号比较靠前，但在刚需选完之后选房，也只选了个不高不低的中间楼层。

单价在1.9w左右，备案总价在345w左右，优惠3%，合同价335w左右，车位承诺为7w左右。

购房背景：2017年首套购入沣东中海昆明路九号，买完写过一篇总结，见微信文章《人为刀俎，我为鱼肉，少割二两可好？》

今天翻回头看一下，还是感慨万千：一是当年年少轻狂，可以对国家支柱产业胡言乱语，六年后买入第二套房子，对这个市场多了几分敬畏，所以今天对于房价少聊些。

二是至今中海昆九已入住数年，房价也从购入的1w元飙升至2W+，小区质量物业都令人满意，周边配套十足，交通便捷，出门就是人巨多的吾悦广场，门口有还不错的沣东一中高新。

今年昆明路南也盖起了环普产业园，未来可期，对于17年的购房决定，能够赶上西安房价上涨的末班车，还是觉得相当幸福。

2023年，父母卖掉了老家的一套祖宅，希望在西安再买一套以未来养老居住，拿到卖房钱后便将在西安购置新房列入计划，预算总价300w。

我选房的思路也很简单，就在预算范围内冲着摇号盘去就行了，啥时候摇中啥时候买。

两个月前参与过航天新城碧桂园云顶四期摇号，中号后准备入手，但考虑后还是于闪念之间放弃，后来又陆续参与了中粮奥体、丹桂苑一期的摇号均未中号。

近期两大摇号盘学士里、丹桂苑，其实学士里离中海昆九近些，但还是觉得价格有点高，所以综合考虑还是报名了丹桂苑的摇号，运气不错，普通号中签。

可能和别人看完才摇不一样，我们是摇上再看……

身处建筑行业，但大部分时间游离在正经工作之外（没有正经班可上），平常太闲会陆陆续续关注西安楼市，所以有一定了解。

大概在网上看看就能对项目状况了解八九不离十，故也不太会专门去售楼处看房，只有中号后趁着周末时间才带父母来西安第一次去了绿城的售楼处。

港务区的配套建设有目共睹，父母看完后也很直白：在整个西北，也没见过灞河这么美的城市景观。

这么多城市地标建筑和如此过硬的基础设施建设，小区周边有学校有地铁有医院有大公园大场馆，开发商有口皆碑，很满意，遂决定购买。

二、选房思路及预期

关于周边配套各路大V聊得太多了，比如港务区奥体板块—政经板块—保税区板块等分区，比如港务区各路名校配套，这里不再赘述。

我个人的逻辑就是港务区依托全运会投资了天量的基础设施建设，这些投资今天来看兑现效果相当好。

在灞河边走一走坐一坐，感觉十分怡人，即使绿城全运村从开盘1w卖到今天1w8，我们也认为是一个可以接受的价格。

摇中号后和周边几个楼盘的销售也聊了聊，包括龙翔、中粮，中粮奥体的销售给我留下了很深的印象，希望我不要买入绿城，考虑奥体一号，给我讲了很多理由。

我很清楚奥体一号的位置好，改善纯粹，但考虑到本次已经中号，再等还会有变数，并且绿城户型相比中粮奥体一号也更顺眼，遂坚定买入丹桂苑。

关于选房，和父母商量后，结合预算决定选择178户型，178户型为小高层总高16层，两梯两户更舒适，公摊小，开间大，改善味道更足。

但毕竟是普通号中号，178户型总计60套，所以能不能选到合适楼层也有些忐忑，好在选房当天还算顺利，买入一个中间楼层，不高不低，选房圆满收关。

关于未来的预期，这次买房是父母养老用，纯自主，所以居住舒适性是第一考量，如果未来还能有不错的涨幅，心理上也会开心很多。

如果市场不好，房价跌了怎么办？爸妈说买房的钱本来就是从县城里卖房来的，把小县城的房子换成西安市热点区域的好房子，流动性上至少上了一个台阶。

西安房价如果跌了，县城房子跌的只会更多，而我们本身也没有更好的投资渠道，所以无非就是一个置换，不用考虑涨跌问题。

但整体上我认为港务区还是未来可期，绿城全运村作为港务区最热的小区，未来保值的可能性还是比较高的。

三、公摊面积与套型选择

这里我想重点聊聊公摊面积与房屋选择的问题。本次选择了178的户型，一方面是针对丹桂苑这个小区，预算还算是比较足，有一定的选择空间，另一方面就是我认为178的户型要远比143更值。

至于原因，核心就在公摊面积。

关于公摊面积我想简单说下，虽然不够精确，但足以在买房时帮助大家快速判断公摊情况。

首先，谈谈公摊面积的构成。建筑面积=套内面积+公摊面积。套内面积就是我们买下房子实际可以使用的室内面积。

公摊面积则包括每一层的楼道面积+管道井面积+楼梯面积+电梯面积等，即每层入户门外公共区域部分的面积，由本层各户根据套内面积加权来分配，并把价格计算在房屋总价中。

其次，在公摊面积中，楼道面积和管道井面积都有相对应的规范，但变化其实不大。

影响比较大的是楼梯面积和电梯面积，而决定性因素是房屋所在单元具体配套的楼梯电梯数量；

是配套了1部楼梯还是2部楼梯，1部电梯还是两部电梯，这其中就会产生非常大的公摊面积差异。

第三，公摊大小的决定性因素是什么？

最容易分辨答案是：这栋楼的总层数。这里不赘述国家住宅、消防设计相关规定，有兴趣的小伙伴可以自行检索，简单来说就是：

总高在7层-10层的住宅楼，需要配置1部电梯1部楼梯，即市面上的洋房产品。

总高在11层-18层的住宅楼，需要配置2部电梯1部楼梯，即市面上的小高层产品。

总高在18层-33层的住宅楼，需要配置2部电梯2部楼梯，即市面上的高层产品。

名为公摊，即由本楼层各户基于套内面积进行摊派，大户型就多摊一些，小户型就少摊一些，2梯四户就由四户来摊，2梯2户就由2户来摊。

所以结论就是，楼层总高会极大影响公摊面积大小，而每单元是2户还是3户还是4户会极大影响公摊面积大小。

所以我们会看到洋房产品一梯两户公摊在十几平米，小高层2梯2户公摊在二十几平米，高层2梯4户公摊小于2梯3户公摊，而2梯2户的高层住宅（超过18层的）公摊会大的惊人，达到30多平甚至接近40平米。

（绿城丹桂苑143㎡公摊示意）

回到丹桂苑本次开盘的143户型和178户型，143户型为总高24层，2部电梯2部楼梯并且由2户分摊，公摊来到了惊人的37平米。

（绿城丹桂苑178㎡公摊示意）

而178户型为16层小高层，配置2部电梯1部楼梯由两户分摊，公摊29平米。看起来就差了区区8平米对么？

我们来结合价格再算一算：

143户型，总价260w左右，单价1.8w，但如果减去公摊37平，实得106平，单价2.45w。

178户型，总价340w左右，单价1.9w，但如果减去公摊29平，实得149平，单价2.28w。

其实结果还挺惊人的，143高层户型，实际单价比178小高层户型还要高近1700元。

这还没有算未来的各项税金、大修基金、月月缴纳的物业费，都是按照建筑面积，这些项目可都是按照建筑面积来计算的。

显而易见的是178户型性价比要好很多，在预算足够的前提下，小高层的户型还是更值得的。

最后想聊聊之前也参加摇号的中粮奥体一号和丹桂苑的户型情况，先说结论，我认为丹桂苑的178户型相比于奥体一号170户型更有优势。

判断户型优劣，我认为最核心的标准是，看南向开间大小。

（绿城丹桂苑178㎡户型示意）

同样是170平左右的面积，丹桂苑178户型做到了17.5m的开间（虽然设计图很鸡贼的将管道井也算在开间内，但去掉也有16m多），远大于中粮13.5m的开间。

（中粮奥体壹号170㎡户型示意）

整体上优势还是大不少的，中粮170平面积仅做了三个南向开间，并且北侧两个卧室面积也不大，比较遗憾。

所以在户型设计上还是更中意丹桂苑，当然丹桂苑的价格相比中粮也要贵一千多，这里就不过多赘述了。

四、选房情况

选房的情况其实也是公开透明的，都可以在开发商公众号公示的选房结果中查看，简单说说我的判断。

虽然丹桂苑是千人摇楼盘，营造出一种似乎未中号就很难买到的情况，但从实际选房过程来看，和想象还是有较大差异，其中还有几点值得关注。

一是刚需客户不论序号如何，都比较容易选到心仪的房源。前面说过1000人摇号，400刚需，600普通，但实际上在前128套刚需房源中，有大量弃选。

最终刚需第300余号都在第一轮选到了房子，并且比较容易选到不错的楼层，而即使未中号的刚需，也有机会在第二轮摇号中得到一个不错的排位。

二是普通号虽然可选余地不多，但仍有机会。从结果上看，普通号300号 400号也都有机会选到4楼以上的楼层。

所以结论是，即使是丹桂苑这样的千人摇热盘，仍有大量的未中号普通家庭最终选到了不错的房源。

说明即使是摇号楼盘，500人摇号 、1000人摇号、5000人摇号、万人摇，因为选房客户数量的差异，在结果上仍然相差极大。

整体市场除了个别超级热盘开盘就售罄，90%的楼盘基本都可以以一种平销的状态选到房源，整体市场热度相比于前两年来看已经发生了很大的变化。

五、购房总结与未来风险

整体下来全家对本次买房还是比较满意的，但仍有一些风险，简单来说:

一是未来整体市场，虽然现在周边整体二手房2w+，价格有一定倒挂，但考虑到期房、利息等因素，整体倒挂是不多的。

如果未来市场遇冷，价格下跌，1.9w买入会不会高位站岗？其实答案上文也说了，整体还是看好继续走高，同时买来主要是置换了县城的房子，为了自住，所以可以聊以慰藉，即使下跌也不会太难过。

第二，也是我最担心的的一点，丹桂苑南侧紧挨龙翔的地块，中间没有路，我们买的是小区最南边的住宅，距离红线14m。

如果龙翔开发时也仅退红线14m，楼间距是有点小的，再加上我的层数不算特别高，要是被黑压压的挡住采光就比较遗憾了。

（来源：悦西安）

所以我也去公示网站上找到了两块地的规划条件，看到限高70m，即最多23层，所以未来就要看龙翔的方案了，希望能给我们所在的位置多留一些采光和视野。

这点也是我买入这个房子最担心的一点不确定因素，但没办法，谁让本次就开这两栋楼并且我们恰好摇中了号呢。

写到这，基本把想聊的内容说完了，希望能帮到未来想要买房的小伙伴，买的时候关注一下公摊面积，楼层总高，梯户比等内容，折算一下价格，作出更合适的选择。

祝大家都能买到心满意足的房子！

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