截止今年10月底，距离上次取证已经15个月了，北京丰台区花乡樊家村的中国府仅网签了2套，平均半年多卖1套。北京市住建委官网显示，这两套房源的网签成交均价为12.09万元/平米。

2022年7月29日，北京中国府项目第三次取证，取证房源580套，其中住宅96套，其余为库房。截止目前，15个月过去，网签住宅仅2套，去化率约2%。

1、“地王”北京中国府成交持续惨淡

北京中国府去化率低在业内也是“有口皆碑”。

2015年，能建城发（原葛洲坝地产）斥资49.5亿元加4.1万平公租房、6.18万平回迁房拿下了丰台花乡樊家村危改地块。直到2019年，这块地才以中国府的案名问世。

其它房企或许会享受到捂盘后的利润，可是中国府一经问世就遭遇了去化难题。2019年5月18日，北京中国府首次取证，取证房源196套，拟销售价格约11万元/平米，开盘3个月后，网签数量是0。开盘2年多后，网签才16套。而同区域的竞品中海甲叁號院，拿地开盘更晚，却上演后来者居上，2021年一次性网签153套，均价109606元/㎡。

有人给北京中国府算过一笔账，由于去化率低，项目全部卖出去也是回本。卖不到15万元/平方米，项目赚不到钱。

北京中国府去化难也不是个例，能建城发在全国的中国府项目都遇到了类似难题。

例如南京中国府，项目地价4.5万元/平米，如果按照6000元每平方米的建安成本来算，再加上“5G科技”，约1万元每平方米的装修费用，它至少要卖到6.5万元/平米才能收支平衡。可惜这样的价格，市场不买账。

在何金刚时代，能建城发拿了不少地王。除却北京丰台樊家村地块，2016年6月，能建城发在合肥以15.89亿元价格获得滨湖地块，楼面价为每平方米2.21万元；以24.36亿元价格获得省府地块，楼面价达到2.2万元。这两块地均创造了楼面价地王。2017年6月，葛洲坝地产以43.18亿元价格拍下杭州蒋村地块，该幅地块以3.17万元/平方米楼面价创下西湖区楼面价地王。

可想而知，能建城发赌错了周期。在何金钢执掌能建城发的12年里，能建城发不仅规模上落后于多家央企地产商，而且还背上了"地王专业户"的名头。2021年能建城发总资产达到781.1亿元，总负债708.5亿元，总负债率高达90.65%。

2、明星职业经理人萧睿能否拯救能建城发的“下滑人生”

2020年成为能建城发的转折点。该年4月份，何金钢去职葛洲坝地产董事长，桂桐生接任;葛洲坝股份战投部主任杨扬洋出任葛洲坝地产总经理。当时还是总经理的杨扬洋对媒体表述：集团不再通过招拍挂拿地！2022年7月8日，时任能建城发总经理的杨扬洋晋升董事长，总经理位置暂时空缺。

2023年7月20日，能建城发迎来了一波人事调整，空缺了一年之久的总经理位置被补上。职业经理人大明星萧睿空降能建城发，担任总经理。

熟悉萧睿的人都知道他过人的履历，萧睿在1997年从哈尔滨工业大学毕业之后，就加入了招商蛇口。从2007年开始，他就一路从城市总升到区域总，最后还坐到了招商总经理助理兼华南区域总经理位置，一度成为招商最年轻的城市总和区域总。

2018年，萧睿离开招商，加盟了当时的新晋千亿黑马房企金科集团，担任集团高级副总裁兼任华南区域董事长；之后在2020年加入禹洲集团，担任禹洲集团执行总裁，协助董事局主席统筹集团工作。2022年1年，禹洲经历了公司的第一笔违约。同年7月，萧睿从禹洲离职。

比较不幸的是，萧睿离开招商后，供职的两家房企先后都爆雷了。

2022年8月，萧睿履职重庆一家房企华宇。华宇的规模比金科、禹州都小，2020年，华宇销售额760亿，不到禹州的二分之一，不到金科的1/3。而且，萧睿新职务有点降级了，不再是总裁，而是副总裁裁兼广州区域总经理。

萧睿选择华宇的原因可能是华宇虽然规模小，但比较稳健，至今没有出现明确债务违约。

曾表态不再招拍挂拿地的能建城发在今年6月斥资17.3075亿+1.3平米现房销售拿下了一顺义地块，就是即将入市的璟上兰园。

战略不停转变，新来的明星职业经理人萧睿能化解能建城发负债高、去化难的难题吗？