3月即将接近尾声。

好像市场热火朝天的情绪不是那么饱满了。

但实际上，上海楼市3月份上半月的成交数据还是可以的，已经接近1.5万套了。

不出意外的话，上海的3月份二手房成交量突破2万套是没有问题的。

也就是说，上海二手房市场，基本是回到了荣枯线正常位置了。

如果后面能稳定维持在这个水平，上海的二手房市场，一定会是全国最健康的市场了。

最近，总是看到有粉丝在后台问：

观观老师，我的二手房要不要卖呀？

有人说，上海房价已经到顶峰了，劝房东抓紧去卖房子。

也有人说，慌个毛线，再等等央行的水吧。

总之，说啥的都有。

这也很正常，现在的市场情绪确实处在一个很微妙的平衡状态。

今天就来聊聊：

上海这类房东，确实该抓紧卖房了。

挂牌量

为什么说要抓紧卖房了呢？

因为，尽管2月份全国的二手成交量都不错。

但是，二手房的挂牌量，很多城市也是在攀升的。

通过一些公开数据，我们可以看到一些信号。

2月份，北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，

同时，二手房新增挂牌量环比增长164.3%；

深圳挂牌量环比涨幅超过48%；南京全市二手房成交量达到7808套，环比上涨17%，二手房新增挂牌量11352套，环比涨幅超过1倍。

上海这边挂牌的数据，目前看不到，主要是受到核验价的影响，不少房源无法在中介网站展示。

不过，依据网上一些预测数据，上海的二手挂牌数据，大约在10万套（不含未展示房源）。

北上广的二手挂牌量都有上升，房东都已经在跑步进场了。

成交量新高，挂牌量也在攀新高。

二手房挂牌量的激增，对应着是大量的置换需求和部分处理“不良资产”的需求。

上海挂牌量的变化背后，是上海严格的限购政策。

如果想要置换，必须得出掉手上的二手房，不然的话就算有钱也没办法买。

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这类房东要抓紧

挂牌量增加，是市场启动的正常现象。

这个时候，置换人群，要抓紧先卖后买的机会。

毕竟，目前的市场主流还是卖房置换或者卖房打新。

2023年整体的大环境依然是稳预期、稳复苏。

从资金的层面来说，银行依然是大力支持置换群体的。

最近一段时间，无论是从交易量、信贷、市场活跃度等多种因素看，上海的行情确实在回暖中。

23年的广义M2的总量还在持续攀升。

最新的 LPR 也依然保持也在低位运行。

置换群体，能够用好目前低利率的资金，当下确实是不错的机会。

另外，依据贝壳研究院的分析，未来的十几年，改善需求会占大头，刚需市场会持续萎缩。

在目前的资金政策的帮助下，以小换大或者以旧换新，在未来出手的时候也不吃亏。

再一个，等到后面几年，之前限售的一些房子，媳妇熬成婆都进入了市场。

现在不改善，未来先卖后买的压力只会越来越大。

以后手上留着的房子，真的变成“老大旧”了。

恐怕没人愿意买吧？

二手房市场，热度起来了

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市场在博弈

今年的二手市场，还有一个最明显的冲击是土拍和新房的供应量。

你看这三年的上海涉宅地块的成交总金额，三年来接连创新高。

2022年一整年，住宅土地大概560万平方米。

大部分都集中在南汇、嘉定、青浦等新城。

看的出来，上海建设五大新城的决心。

这些地方，肯定都是新盘了，也是市区房子强有力的竞争对手。

如果年轻人都去了五大新城，置换群体的老破小或者老破大，谁来买呢？

所以，上海二手房挂牌量增加，并不是简单的市场复苏的原因。

当下的市场，用一个网友评论就是：

现在的楼市，又到了买家和卖家互道傻X的时刻了。

好像也是，话糙理不糙。

卖家觉得这个时机，卖房是赚的，他才会卖出，

买家觉得这个时机，买房是赚的，他才会买进。

那可不是，互道一句傻X吗？

市场从来都是认知的博弈。

信息的渠道不同，得到的认知和决策信息都是不一样的。

新房和二手在博弈，新房供应在抢夺二手的客群。

买家和卖家在博弈，互道傻X的时刻已经来临。

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卖房难

写到这，当下市场，我给置换房东的建议很明确：

第一，如果要卖房，现在就是一个非常好的时机。什么租客没有到期，家里人意见还没统一，这些都是借口，要卖就坚决卖，不要犹豫。统一意见，打扫清爽，合理定价，积极配合带看，只要没有很大硬伤，市场很快就会给你反馈。

第二，置换群体，快卖快买，不要总想着“高卖低买”。你想想，在银行信贷宽松的情况下，对你来说，时间成本最重要。花最短的时间，完成以小换大、以旧换新，差板块换到好板块。等到市场真正上行的时候，肯定是你置换之后的房子更有竞争力。你说是吗？

长期看，上海的房子还是供不应求的，你可能永远也找不到最高点卖出，最低点买进，不如快卖快买更安心。

我知道，肯定会有人说，把房子卖出很难。

我想说，那是你想卖的决心不够大。

最近我们团队指导了一位会员朋友卖房，我们多次探讨，最后合理定价，加大中介激励。

结果，一天就把房子卖掉了。

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也祝各位置换房东，卖房成功！

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