文 / 孙不熟

　　500米、250米将成为中国超高层建筑的两道红线，而县城住宅将以多层为主。

　　今天看到一个重磅文件，住建部和国家发改委4月27日联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中对超高层建筑的要求引发注意：

　　严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

　　要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。

　　各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

　　简单来说，就是四句话：

　　一般情况下不准新建500米以上建筑，如果确有必要，需要上报中央部委复核。

　　250米以上建筑要严控，如果确有必要，需由省级住建部审查，并向住建部报备。

　　100米以上建筑要充分论证，与城市规模、空间尺度相适宜。

　　中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

　　这是一个非常非常重磅的文件，将给我国房地产行业带来深远的影响。

　　先说500米以上建筑，这类建筑极少，每个城市有一栋就不错了，例如北京的中国尊，上海的上海中心大厦、广州的东塔、深圳的平安金融中心，都是所在城市唯一超过500米的建筑。

　　这类建筑虽然稀少，但影响力巨大，很多城市将其视为城市形象的核心组成部分， 现在国家出这样一个文件，这意味着之前很多雄心勃勃的摩天大楼计划将成为泡影。

　　例如，去年中国新闻周刊就报道称，原规划636米的武汉绿地中心最后缩水到475米，而且一度因为资金链问题停工。

　　据中国新闻周刊报道，包括武汉绿地中心在内，国内已有近10座原本规划建设超过500米甚至600米的摩天大楼，把高度下调到了500米以下。

　　而截止2019年，国内真正交付、高度超500米的大楼只有四栋，北上广深各一栋。这意味着500米是一条极为关键的红线，它很可能会成为一线城市、直辖市的专属。

　　这对一些城市的打击还是蛮大的，比如武汉绿地中心的高度缩水之后，原本签约的丽思卡尔顿可能就要取消入驻计划了，因为酒店方觉得高度减少之后，这座大楼的价值大大降低了。

　　再来看250米，这个基本上是各大城市CBD的起步高度，现在国家要求严控这类建筑，需要省级住建厅审查，并报备住建部备案，这意味着审批难度会明显提高，从而影响到CBD的地均产出。

　　影响更大的可能是旧改，以广深为例，这两年出现了很多高度达到200米的超高层住宅，这种高度的住宅一般都是旧改项目才会有，道理很简单，旧改拆建成本高，不拉高容积率，开发商没钱赚。

　　而且超高层住宅也有景观价值的溢价，符合一些都市新贵的审美需求。目前全球最高的住宅是位于纽约曼哈顿的Central Park Town （中央公园一号），高达472米。

　　现在国家要求250米以上建筑要严控，意味着旧改继续拉升容积率的空间大幅缩小，250米就是旧改项目的极限值了。

　　当然，影响最大的还是县城住宅，两部委这次明确要求县城住宅要以多层为主。要知道，这两年很多县城的新建住宅都是百米高度（约30层）了，而“多层住宅”一般是指6层及以下住宅，这个影响不可谓不大。

　　要知道，住宅高度和容积率密切相关，高度降低，意味着地块的计容面积很可能也要降低。比如，同样一块地，原来可以盖100万平米的房子，现在可能只能盖60万平米的的房子，这会直接影响县城的卖地收入。

　　对超高层建筑进行严控，短期内会影响到地方的形象工程和财政收入，但长远来看，合理的控制是很有必要的。要知道，超高层建筑其实有很多问题：

　　一是安全问题，特别是消防安全不容忽视。

　　二是成本问题，因为施工技术复杂、建设成本高，超高层建筑烂尾的例子不胜枚举，对城市土地资源带来极大的浪费。

　　而且超高层建筑的保养维护成本也很高，只有租金高昂的超大城市，才能养得起这种昂贵的房子，一般城市即使建得起，也养不起。这类房子如果得不到好的保养维护，若干年后就是建筑垃圾，因为容积率高、拆迁价值低，很难找到开发商愿意去拆。

　　三是会影响到城市风貌，如果没有高水平的规划，超高层建筑建设如果泛滥，对城市风貌和舒适性都会带来巨大破坏，而且纠偏难度极高。

　　所以，对超高层建筑，中央考虑得更为周全和长远，算的不仅仅是短期的经济账，还有安全、人文、生态、城市风貌等各种长远问题。