据国家统计局数据显示，2019年中国城镇化率突破60%，北上广深等一线城市的城镇化率超过85%，约有8.48亿人口常住城镇。基于当前中国的城市化进程，我们可以得出以下三条基本的判断：

一、在我国新型城镇化战略、生态文明建设战略和国土空间规划“三线划定”背景下，大规模外延式、扩张型城市建设基本结束，大面积房地产开发带动城市发展的时代已经成为了过去式，尤其是在一线城市及周边，土地成为了稀缺资源，传统的开发模式将再难奏效；

二、中国城市化和产业化已经进入到了高质量发展的阶段，对城市的创新要素、产业升级要素、以及相应的配套功能也提出了更高的要求；

三、中国城市发展普遍进入“减量化、内涵式”发展时代，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。“城市更新”成为新时代城市可持续高质量发展的重要解决方案。

近年来，从中央到地方，自上而下陆续出台了一系列政策支持，助力城市更新。

2020年底的中央经济工作会议上，更是将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度八大任务之一，同时明确指出要实施城市更新行动，“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，北上广深等一二线城市积极响应，上升城市战略，推动“城市更新”运动进入新纪元，如广州市委十一届十一次全会提出“着力做强城市更新、人工智能与数字经济‘双引擎’”；上海市城市更新中心7月正式揭牌成立，着力创新旧改机制，推进旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施；深圳市早在2009年就出台城市更新办法……

城市更新是城市建成区功能完善、升级的动态过程。其对象是旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等建成区，更新的方式主要由综合整治、功能改变、拆迁重建等，更新的目标包含完善城市功能、推动产业升级、提高居民就业、推动城市文脉的保护与延续、改善生态环境等经济、社会、环境多方面。

城市更新进入4.0阶段，从“搭框架”到“精装修”。中国城市更新历经70年的发展历程，逐步从1.0阶段迈入4.0阶段：

1.0阶段“补窟窿”，在改革开放的背景下，城市更新重点关注住房改造和基础设施的补充，偿还“历史欠账”，其核心模式是政府主导的“大拆大建”；

2.0阶段“穿新衣”，在邓小平南巡、分税制改革的背景下，城市更新重点以改善居住为主，城投主导、市场介入，“短时间大变样”；

3.0阶段“装内容”，在零售业全面开放的背景下，城市更新重点是市场化地产开发主导的商住多功能综合社区的改造，在内容上强调主题化、多元化、品质化；

4.0阶段“练内功”，在产业升级、消费升级、双创等背景下，城市更新在理念上强调可持续发展、宜居性，在内容上更强调人性化、人性化和共享化。

表1城市更新四大阶段

城市的发展阶段决定城市更新的发展阶段。一线城市率先进入到城市更新4.0阶段，呈现四大发展趋势，从“大而全”到“小而美”、从“标准化”到“个性化”、从“销售”到“运营”、从政府主导到“与资本共舞”。

城市更新是一个复杂的系统工程，就像一台外科手术，除了明确什么是城市更新、城市更新的发展阶段和发展趋势等，还要明确城市更新地块未来的发展方向是什么？谁来操盘？如何协调好多方利益？如何实现空间重构、功能再造、产业升级？如何实现可持续性有机更新？等系列问题，可谓千头万绪。

做好城市更新项目的核心是解决好三大问题，即城市更新做什么？谁来做？怎么做？

做什么

“四化”——谋划、策划、规划、计划，政府“谋划”之后是“策划”——顶层设计，弄清楚城市更新“做什么”。

“做什么”的核心是“找魂”，基于三因法则，因时、因地、因人，明确片区发展的新使命、产业发展的新方向、政企联动的新模式。

系统开发，整体统筹明使命

跳出项目看项目。城市更新项目虽尺度大小不一，但任何尺度的“点”式、零碎化城市更新，不仅无法轻易获得政府的认可，也无法与城市发展形成合力，成为推动城市新一轮高质量可持续发展的超级引擎。应跳出项目看项目，站在城市乃至区域的高度上，结合时代发展趋势，分析项目所在板块的发展格局，并基于片区人文底蕴、产业基础、区位优势等，研判项目自身可能扮演的角色。

本质上应该分两个层面来看：政府层面，应该对城市更新进行整体统筹，即将“城市更新”上升到区域战略甚至城市战略的高度，树立“大局观”，改变以往随机性“点式改造”，摸清“家底”，实现片区整体统筹更新。并制定城市更新“航海图”，自上而下按蓝图推进；

企业层面，“按图索骥”，在片区中寻找产业方向、改造方式等符合自身诉求的城市更新项目介入；同时，预留企业自下而上推进的空间，鼓励企业多跨半步，为城市更新献计献策，共同推动城市的高质量可持续发展。

产业定位，明确可持续发展动力

城市发展进入了“减量建设”与“产业升级”并存时代，城市更新正在成为城市产业升级的重要载体。

政府在城市更新过程中关注的是如何结合更新地块区位交通条件、土地性质、产业发展趋势等，引进和培育有较高成长性的新兴产业，从而有效盘活存量土地，实现城市产业的持续升级，为城市植入成长的内生动力。

企业在城市更新过程中关注的是如何通过收购存量资产，并对其进行重建或改造、升级，从而获得利润。

项目进行产业定位时，需因时、因地、因人，既要顺应时代产业发展趋势，又要结合地块所在区位产业基因，还要结合城市更新参与方的产业资源，为双方量身定制产城人融合的城市更新产业方案，实现双方产业诉求的有效统一。

模式创新，政企联动谋共赢

城市更新往往存在产权及使用主体复杂、土地用地性质和开发强度调整难度大、拆迁安置高成本、多方利益协调难度大等问题，成为压在政企双方面前的一座座大山，单一的任何一方都无法充分解决。

核心是政企联动，强调政府的主导作用，推动产权、土地用地性质以及公共利益平衡；并通过政府财政补贴、税费减免、土地出让受益返还等优惠政策，或允许配建一定比例的商业服务设施、商品住房或产业用房等让渡部分收益，激活市场的积极性，鼓励企业参与推动产权、拆迁安置以及多方利益协调等方面。

· 战略区位：三大枢纽叠加

跳两级，研判项目的战略区位，明确项目的战略价值。结合项目区位，通过交通、产业以及区域联动分析，发现船厂分别在三个层级承担着枢纽使命：

枢纽1：船厂是“珠江现代服务业集聚带”联动“广深科技创新走廊”的重要枢纽；

枢纽2：船厂是“广州主中心”联动“广州副中心-南沙”的重要枢纽

枢纽3：船厂是“广州市”联动“粤港澳大湾区”的重要枢纽

图1三大枢纽叠加

· 上位规划：数字经济引领

城市更新项目的产业定位不能脱离城市上位规划，需要同频共振，有助于项目更好的融入整个城市的产业生态，形成合力，实现双赢。

2019年广东省将“数字广东”作为1号工程推动，2020年初，广东省政府工作报告首次明确提出，支持广州建设国家人工智能与数字经济试验区；2020年2月，《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》以粤港澳大湾区2020年“一号文”印发。

船厂项目就位于广州人工智能与数字经济试验区范围内，数字经济作为产业发展总基调，接下来关键看项目从哪个领域切入，才能更好抓住这波城市和湾区机遇。

· 企业基因：海洋经济龙头

项目定位不能脱离企业，不仅要因时、因地，更要因人。该船厂的所有者是世界知名船企，也是我国海洋经济发展的领军企业，它不仅拥有超强的造船能力，还拥有独一无二的全球海洋资源整合能力，海洋经济基因强大。而海洋经济是否符合广州乃至湾区的产业发展战略？

图2企业全球资源整合平台

· 时代机遇：“海洋强国”时代

21世纪是海洋的世纪，大力发展海洋经济已经成为全球共识。

我国既是陆地大国，也是海洋大国，海洋面积相当于陆地面积的三分之一，发展海洋经济，符合我国经济社会发展规律和世界发展潮流。

党的十八大报告首提“海洋强国”，将海洋经济提升至国家发展战略高度；党的十九大再一次提出“加快建设海洋强国”，进一步明确了海洋经济的国家战略地位。粤港澳大湾区承担“海洋强国”使命，将“海洋经济”上升到与“先进制造业、战略性新兴产业、现代服务业”同等重要的战略地位，成为驱动湾区发展的经济新引擎。

而广州一直以来都是大湾区海洋经济的绝对强者、海洋治理的绝对中心、海洋科技创新领军城市以及海洋对外开放的前沿窗口，本案发展海洋经济可谓事半功倍。

综上所述，船厂项目有望依托船企的海洋经济基因，紧抓数字对海洋经济发展的放大、叠加、倍增作用，推进数字产业化、产业数字化，引导数字经济和海洋经济经济深度融合，聚焦海洋经济2.0-“智慧海洋”。不仅有助于发挥项目枢纽优势，承担广州、湾区双重使命推动区域发展，更有助于推动企业开拓战略新航道。

谁来做

政府和企业是作为城市更新的主要参与者。如何让政府和企业形成合力，共同下一盘“城市更新”的大旗？

关键是通过智库将双方的需求进行变压。即在城市更新项目的操盘过程中，形成政府、企业、智库，三位一体的联合机制，智库变压，助力政府和企业跳好城市更新的“双人舞”。

图3城市更新“三位一体”联合机制

政府：自上而下，谋划先行

政府前期“谋划”是后期“策划”进入的基础与前提。

政府是城市更新的主导者和制度供给者，负责城市更新政策的制定、片区发展方向的明确、政企合作规则的设计等，其核心诉求是通过“存量优化”的有机更新发展理念和注重提质增效的“逆生长”发展模式，持续提升城市发展能级、品质和竞争力，促进城市高质量可持续发展。政府的职责的实现过程往往需要智库的助力。

企业：自下而上，项目导向

企业是城市更新的主要响应者和建设者，其核心诉求是通过收购存量资产，并对其进行改造、升级，从而获得长期利润。

企业的本质是逐利，城市更新时代，内涵式建设为王，传统房地产开发模式难以为继，企业要想继续分享城市新一轮发展的红利，就必须遵循城市更新时代的“游戏规则”。

城市更新项目类型多元，企业在选择城市更新项目的时候，应结合自有基因选取最佳项目，并明确进入的角色：

投资商：如私募基金，更中意核心地段老旧物业，典型案例是高和资本，其操盘过的中华企业大厦位于南京西路，通过将原有破旧的大厦改造成为甲级写字楼，租金增值实现盈利；

开发商：较注重城中村、棚户区、老工业区等大体量城市更新项目，以拆除重建为主，如保利操盘的琶洲村项目，属于典型的企业主导的城中村整体拆迁重建项目，释放超过800亩建设用地，不仅保利获得超额收益，也为当地带来了超额收益，增加了20万㎡集体经济物业，股民分红年增4.5万元；

服务商：更倾向投入较小，改造难度较低的项目，如商业综合体、办公楼等。典型案例，万科在上生新所的项目中扮演运营商的角色，租赁方式获取物业，改造、运营；

……

智库：承上启下，需求变压

智库作为第三方，应在城市更新项目中扮演政府和企业需求变压器的角色，承上启下，协调双方利益，推动政府和企业形成城市更新的合力。

承上，对接政府“顶层设计、制定蓝图”。帮政府梳理城市发展脉络、明确城市更新的使命与方向、设计企业介入方式以及区域运营的模式等，并在此基础上，帮助政府制定城市更新制定的“航海图”；

启下，对接企业“三因法则，按图索骥”。首先，帮企业明确三个问题“我是谁？我从哪里来？要到哪里去？”；其次，基于三因法则，因时、因地、因人，帮助企业研判城市更新项目的定位、产业方向、操盘模式等。

怎么做

“怎么做”的核心是明确实施路径，虽然城市更新项目尺度有大中小之分、类型也很多元，但经过多个项目的实践可以发现城市更新实施路径，万变不离其宗，关键要抓住三点，即找文脉、注动力、抓示范。

找文脉：文脉梳理，主题开发

每个城市都有自己的成长轨迹，结合案头研究和田野调查，分析城市更新片区每个板块的历史文脉、产业特性、发展使命等，分区分主题开发。

站在整个广州发展脉络的视角上来分析项目所在地的文脉——珠江核心段作为城市发展主轴，集聚历史的广州、现代的广州、未来的广州的发展文脉，承载广州千年文化传承和经济发展使命：

历史的广州：凸显老广韵味，是中西文化交流的集聚地；

现代的广州：展现城市的开放与包容，成为世界舞台；

未来的广州：曾经的“海丝之源”，未来的“产业之芯”

图4广州珠江文脉

船厂位于“未来的广州”段，通过文脉梳理，有助于明确其产业创新与转化的项目使命。

注动力：文化+科技，双轮驱动

伴随着中国城市更新进入智能、高效、可持续发展的4.0阶段，以“文化”和“科技”为核心驱动力的产业内容将成为新时代城市更新的主导。

1.文化+：文化为核，科技赋能

科技进步、数字变革、消费升级，新时代有新玩法，以科技为引领，“新技术”&“新场景”&“新营销”赋能“文商旅”产业，打造爆款新产品，塑造消费新体验，实现城市更新项目引爆与可持续发展。

· 新技术：数字科技活化传统文化

通过大型高沉浸式投影屏幕、虚拟现实头盔、体感捕捉设备、语音图像识别、可触摸屏等技术的综合运用，打造数字艺术馆、数字文化展、沉浸式体验馆、VR景区、文化光影秀、数字DIY、动漫手游等新型数字化文旅体验项目及产品，实现传统文化内容再造，助推数创产业发展。

如广州滨江某船厂中，打造海洋数娱空间，即以船坞配套车间为基础，将海洋文化与科技结合，依托VR、AR、AI等数字技术，打造沉浸式体验场景，立体化展现海洋文化的魅力。

图5海洋数娱空间

· 新场景：以用户体验为中心，创新表达，让文化点亮生活

新场景成为新流量入口，ACG（动画、漫画、游戏）和文学类IP与旅游融合创新体验旅游，主题餐厅、文创园区、风情街区、特色小镇等体验空间成为流量新入口、消费新场景，全面提升消费者全景感官体验。

图6海洋数娱空间

· 新营销：品牌形象IP+新型媒体平台+节庆，让文化自己说话

IP，在传播碎片化的情境下更有利于快速传播；以抖音、快手、斗鱼等为代表的新型互联网内容创作直播平台，迎合了年轻人极强的自我表达意愿，成为文化传播和爆款&网红制造机；重大节庆活动有助于推动项目引爆，提升国内乃至国际影响力。

图74K剧场

2.科技+：驱动城市更新与智慧城市融合发展

随着数字经济发展热潮兴起、数字中国建设深入以及数字化转型需求大量释放，助推我国智慧城市建设迈向新阶段。

目前智慧城市建设过程中暴露出来的问题之一是有限的基础设施和服务能力与高速增长的需求之间的矛盾。

鉴于一二线城市既是智慧城市建设的主力，又是城市更新的主战场，智纲智库认为城市更新项目有望成为我国推动新一轮新型智慧城市建设的核心载体和先行示范区，通过“新基建筑底”、“智慧单元切入”、“数字经济驱动”三位一体，驱动城市更新与智慧城市融合发展，实现不断进化和升级。

· 新基建筑底

适度超前，城市更新项目需要紧抓我国新型基础设施建设的契机，对传统基础设施进行智能化改造，打造信息空间与物理空间相互融合的智能化基础设施，如以5G、物联网、工业互联网、卫星互联网为代表的通信网络基础设施；以人工智能、云计算、区块链等为代表的新技术基础设施；以数据中心、智能计算中心为代表的算力基础设施；以深度应用互联网、大数据、人工智能的智能交通、智慧能源等融合型基础设施等。

· “智慧单元”切入

以智慧商业综合体、智慧CBD、智慧产业综合体、智慧社区等为代表的“智慧城市微单元”（简称“智慧单元”）是智慧城市的重要组成部分。

结合未来智慧城市的发展趋势，“智慧单元”项目将有可能成为城市更新开发主体竞争的主战场，一方面，以科技为核，有助于带动传统商业、办公、社区等业态升级，催生新业态、新模式，推动企业转型，获取超额利润；一方面，通过系列智慧城市微单元的建设，逐步推动智慧城市建设目标的实现。

图8CAZ中央活力区

· 数字经济驱动

产业是城市更新的核心驱动力，伴随着新基建和智慧城市建设的深入推进，数字经济迎来了新一轮发展机遇。

数字经济不仅能扩展新的经济发展空间，促进经济可持续发展；而且能推动传统产业转型升级，促进产业结构调整。城市更新地块可结合区域产业升级诉求、土地性质、企业产业资源等引入数字贸易、人工智能、云计算、5G、AI、数据科学等产业，为城市植入新经济芯片。

图9智慧海洋三大板块

抓示范：龙头引领，示范带动

上面千条线，下面一根针，核心是战略聚焦。

集中资源重点突破，而非面面俱到，为每个片区寻找关键节点，打造龙头项目，示范带动片区内部其他项目改造，分期推进。

操盘一个片区如此，一个项目亦如此，如广州滨江某船厂项目中，综合地块区位、用地性质、文脉传承等因素，以船坞为核心，划定一定范围，涵盖总部经济、科技研发、文化交流、智能居住等核心功能，打造项目的核心启动区，示范带动项目内其他板块的改造。

图10船厂项目首期启动区

城市更新是一项系统工程，涉及政治、社会、经济、文化、生态等多元领域，以及政府、企业、公众等多元利益主体。本文无法面面俱到，聚焦城市更新的关键环节进行探讨，解决“城市更新做什么？谁来做？怎么做？”三大核心命题，以期为城市治理者和建设者提供一定的启示。（完）

来源：智纲智库

作者：冷少妃&陶杰

参考文献

1.中华人民共和国住房和城乡建设部 王蒙徽《实施城市更新行动》

2.《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》

3.《2019中国城市更新市场研究报告（摘要）》

4.中国房地产报《城市更新：读懂城市满足人民美好生活需要》

5.保利《城市更新改造运营案例剖析及启示》

6.乐居网《百强房企布局城市更新规模差距大》

7.《黄浦江两岸45公里岸线贯通后，看巴黎如何改造“母亲河”？》

8.《大栅栏更新计划：一个城市核心区有机更新软性生长模式的探索与实践》

9.《猎德村：广州旧村改造第一个吃螃蟹者》

10广州市城市更新协会《海珠区琶洲村全面改造项目》

11.《媒体产业集聚区——英国BBC媒体城》

12.《于今：文化创意产业在城市更新中的进一步思考》

13.《城市更新再也不是简单的改几栋房子/上海哥伦比亚公园》

14.《城市更新｜案例深度解读：张江国创中心》

15《当前城市更新面临的挑战及发展模式思考》

16.《城市更新案例分析 - 高和资本收购中华企业大厦》

17.《创享 | 城市更新的核心是产业内容》

18.顾昱《企业参与城市更新的商业模式探析》

19.《智库 | 构建中国城市更新市场的“鸿蒙”操作系统 2019中国城市更新市场研究报告（摘要）》

20.《房企参与城市更新的类型、模式及典型案例分析》

21.《中国城市更新，就应该按照这几点来做》

22.《案例赏析：城市更新园区的深圳样本——天安云谷》

23.《王鹏：被忽视的城市新基建》

24.刘晨杰《如何把握城市发展的下一个主战场？》

原标题：《中国下一轮城市化的核心抓手在哪里？》

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