[摘要] 放到几年前，你一定不会相信，采光好户型好的边套，单价竟会比中间套 。市场不是一成不变的，一些约定俗成的惯例也会随着市场的改变而改变。楼市也是这样，它是受政策影响 明显的市场之一，在不同的市场下，会出现特殊的市场表现。

放到几年前，你一定不会相信，采光好户型好的边套，单价竟会比中间套 。市场不是一成不变的，一些约定俗成的惯例也会随着市场的改变而改变。楼市也是这样，它是受政策影响 明显的市场之一，在不同的市场下，会出现特殊的市场表现。

边套单价低于中间套

据业内人士介绍，自2003年开始，边套比中间套单价高出一截，已经被大家接受，成了一种再普通不过的现象。但是，随着本轮楼市调控的开始，边套和中间套的价格关系逐渐开始“倒挂”。

这一现象的出现，和政策分不开。在限贷、限购政策下，大户型为主的边套意向购买者数量有限，为了争取有限的意向客户，只能做低边套价格以吸引更多的购房者。

“早些年，房子比较好卖，边套的价格自然要高出中间套不少，单价1万多的房源，边套比中间套单价贵1000~1500元/平方米蛮普遍的。”某楼盘营销总监称，“后来市场转向，不同房源销售情况有分化，边套的大户型销售慢，中间套的小户型销售快，所以开发商开始把两者价格差逐渐拉平，甚至中间套单价要高于边套。”

值得注意的是，边套单价主要存在于边套为大户型、中间套为小户型的楼盘，如果边套和中间套面积相当，边套单价仍是较高的。

换个角度来看，“在本轮调控中，改善型房源价格受市场影响，价格有下调，如果可以承担首付比例和利息，改善性需求是调控的受益者，一批 改善性房源值得考虑购买。”业内人士建议。

楼层价格差缩小

数年前，在买房子时，价格表会随着楼层的不同，出现明显的差别。一般情况下，随着楼层的增高，单价逐渐增加，这可以说是市场的惯例。但眼下，开发商根据楼层定价的策略却出现了分化。

“以前楼层越高价格越贵，开发商也会主观地认为楼层越高，价值越高。由于那时候房子好卖，楼层的差价会被人忽略。”数年前，10楼的房源比9楼的房源单价甚至可以高出500元/平方米。而如今，这个价格差逐渐在缩小，同样的户型高了一层，单价只象征性地上调几十元/平方米。部分楼盘甚至把一定楼层以上的部分一口价处理，不再有楼 差区别。

这也使得高楼层的房源销售得更好。“以前卖房子，一楼和顶楼一般是 难卖的，一楼是由于楼层低，顶楼是由于价格太高。现在，随着开发商灵活定价，这种‘顶天立地’难卖的情况出现得越来越少。”

为什么会出现这种现象？业内人士认为这是因为前几年属于商品房销售的粗放时期，那时候定价成功和失败不容易被市场检验，随着市场转为成熟，对于楼层定价的细分也逐渐清晰起来。

楼层的选择有两方面的意义，一是实际居住方面的意义，居住方便、舒适，符合自己的实际需求，二是在经济上的意义，不同楼层之间存在价格上的差别，三是视野上的意义，住得越高，看得越广越多，风景尽收眼底。

楼层的居住差别

楼层在居住上的差别依据每个家庭的实际需求和偏好而定，并没有 确定的规则，比如老年人 住一层，免去上下的不便，有些年轻人喜欢住顶层， 喜爱那种“独上高楼，望断天涯路”的感觉，所以自己的需求和爱好是 位的。这就是我们常说的“以人为本”，房子是买来自己住，关键要自己喜欢，其他的说法只能当作参考。下面我们就来说一些参考因素。

楼房的1层一般不为人喜欢，主要的缺点是：视野比较差，没有住楼房的独特感觉，容易受小区内的噪音影响，门前户后容易弄脏，这些缺点是1层所独有的。但是上面说过，l层进出方便，比较适合老年人。还有不少小区为了促进1层的销售，将贴近1层的部分绿地赠送作为1层业主的私家花园，这对于那些比较闲暇的业主也是 合适的。

楼房的2～6层属于俯视景观的楼层，可以俯瞰位于楼下社区的绿化景观。越是偏上的楼层越能欣赏到整个社区的花园绿地，对社区的整体设计获得 的感受。不过没有电梯的多层住宅中，5～6层有上下的不便，尤其在装修的时候搬运东西比较困难。

6～17之间的楼层，很多已经看不到小区内的景观，虽然人在高处，但是有没有好的视野还得看每个楼盘的实际情况，许多楼盘往往只能看到 的楼房，景观自然就会差很多。如果是现房， 亲自体验一下，如果是期房， 仔细看一下小区的整体规划以及了解周边的规划，尤其是阳台一侧的前面有没有高楼。可能当时觉得问题不大，但住的时间长了，如果每天的视野都对着一栋了无生趣的高楼，感觉会 压抑，长此以往对人的情绪有很大影响，生活质量当然会因此降低。

17层以上的高层，一般视野上不会有大的问题，景观 开阔。但越往高层受风力的影响越大，尤其在冬天，如果些问题，应该向开发商询问是否已经采取了措施来降低影响，并且考察这些措施是否真正具有作用。

阳台朝北，因为风力的影响，阳台的实际使用会大打折扣，有许多房子甚至冬季根本没法在阳台上呆。

6层以上的楼层还有一个上下楼的问题，高层住宅一般装有电梯，因此上下的不便可以减轻，但是对于家中的老人来说，乘坐电梯还是有一定的麻烦，同时电梯在长期使用中的维护、维修以及将来的更换都与小区物业的管理质量和小区内业主的共同配合有很大关系。在选择高层的时候一定要对电梯问题充分关注，电梯数量是否够，电梯质量如何，维护是否到位，将来的更换如何解决，这些问题落实不好，住在高层就会有无穷的烦恼。另外，邻近电梯的房间会受到电梯噪音的影响，购房者 也引起注意。

楼层的价格差别

楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。这里我们只能介绍一些一般性的规则。

在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层）， 层的价格一般是在基准价的基础上减3％～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2％，第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5％，第4层的价格是在基准价的基础上加4%～6％，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％，第7层的价格是在基准价的基础上减5％～10％。这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。

7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种：

步，得出标准的价差系数M，M＝K／N。N是总楼层数，K是楼层价格差异的 系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在10％～15％之间，K／N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房， 系数是15％，那么M＝0.625％。

第二步，根据标准系数来换算各楼层的价差系数， 简单的一种方式是单向加减，也就是基准层以下每下降一个楼层，就下降一个标准系数，每上升一个楼层就增加一个标准系数，设楼层数为X，那么计算公式就是：

基准层以下的楼层价差系数=-（N／2－X＋l）×M

基准层以上的楼层价差系数=+（N／2－N＋X）×M

那么24层的楼房：

层的价差系数=-（24／2－l＋l）×0.625％＝-7.5%

第二十三层的价差系数=+（24/2－24+23）×0.625%=+7.5%

之所以说这是 简单的一种换算方式，是因为开发商在实际定价的时候，还会考虑其他因素，比如：楼层的价差不一定是每层都有，可能每两层一档，同时楼层的定价还会受实际销售状况的影响和竞争对手的销售价格的影响而进行调整，以及对于本来应该低定价的楼层如1层、顶层进行特殊处理，如赠送花园、赠送阁楼等来拉高价格。因此，楼层之间的实际价差不是 的。购房者对此有所了解，主要是可以在价格谈判时作为一个谈判工具来使用，同时也可以对不同楼盘的不同楼层的价格差异有一个基本评估和比较。

还有一点需要 注意，如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡，那么在那栋楼房的 层处上下，本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层， 有一栋18层的楼房，那么您选中楼房的18层以下与18层以上的价格差别应该是很大的，这种价格差别主要与视野和采光受影响有关，同一楼层之间不同朝向的套间受影响不同，价格还会有差异。如果您选中的楼房被另外一栋还要高的楼房遮挡，那就不是楼层价差问题了，而是整栋楼房的价格都应该随之下降。

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